Anspruch des Mieters auf Hausordnung

Jeder Vermieter hat das Recht, die Inhalte einer Hausordnung selbst zu bestimmen. In ihr regelt sich das Zusammenleben der Mieter untereinander, aber auch deren weiterführende Rechte und Pflichten. Welche rechtssicheren Inhalte gehören in die Hausordnung und gibt es einen Anspruch des Mieters auf Erstellung?

In vielen Hausfluren hängen sie am Schwarzen Brett. Und oft sind sie als Anlage zum Mietvertrag gestaltet. Die Hausordnung. Durch sie „ordnet“ der Vermieter das Zusammenleben aller Mietparteien innerhalb der Immobilie. Damit verbunden sind Rechte und Pflichten zum weiterführenden Gebrauch durch die Mieterschaft.

Doch welche Inhalte gehören in eine Hausordnung? Und sind Vermieter verpflichtet, diese aufzusetzen?

Die Rechtslage zur Hausordnung

Man unterscheidet zwei Formen: Die Hausordnung als Anlage beziehungsweise Teil des Mietvertrags und die sogenannte „allgemeine Hausordnung“, die am Schwarzen Brett des Hausflures hängt.

Daraus ergeben sich unterschiedliche Rechtsverbindlichkeiten. Bei der allgemeinen Hausordnung handelt es sich um eine einseitige Information des Vermieters. Zwar ist sie für jeden Mieter sichtbar, aber die Einhaltung der darin enthaltenen Pflichten für die Mieter sind schwer durchsetzbar.

Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags, verpflichten sich die Mieter durch Mietvertragsunterschrift auch zur Einhaltung der Pflichten, die sie beinhaltet. Dabei muss beachtet werden, dass die Hausordnung gemäß § 315 BGB so ausgestaltet ist, dass sie die Rechte und Pflichten der Mieter nicht erweitert oder einschränkt. Die Hausordnung kann diese nur für alle Mieter gleichermaßen „ausgestalten“, in ausgewogener, sachgerechter und mit Augenmaß getroffener Form.

Tipp: Die Hausordnung kann sowohl vollumfänglich im Mietvertrag inkludiert werden als auch als Anlage zum Mietvertrag Rechtsverbindlichkeit erlangen. Letzteres hat aber den Vorteil, dass eine nachfolgende Änderung während der Mietlaufzeit möglich ist, sofern sich der Vermieter dies vertraglich vorbehalten hat. Allgemeine Hausordnungen, wie oben beschrieben, können jederzeit vom Vermieter geändert werden.

Die Inhalte der Hausordnung

Eine Hausordnung gilt stets für alle Mieter und darf keine einzelnen Parteien bevorzugen. Die Rechte und Pflichten des Mietvertrags dürfen durch sie nicht eingeschränkt oder erweitert werden. Alle dort benannten Pflichten müssen gesetzeskonform sein und nicht die Persönlichkeitsrechte der Mieter verletzen. Auf die folgenden Inhalte sollten Vermieter aber nicht verzichten:

• Regelung der Ruhezeiten. Diese haben die Mieter üblicherweise tagsüber zwischen 13 und 15 Uhr und nachts zwischen 22 und sieben Uhr einzuhalten. Dabei gilt, dass tagsüber ein Lärmpegel von 55 Dezibel und nachts von 45 Dezibel nicht überschritten werden darf. Sogenannten „unerlaubten Lärm“ definiert § 117 des Gesetzes für Ordnungswidrigkeit.

Die Ruhezeiten stärken in erster Linie den Hausfrieden. Wer dagegen nachhaltig, wiederkehrend und nachweisbar verstößt, muss mit einer Kündigung seitens des Vermieters rechnen. Geräusche von fließendem Wasser, Waschmaschinen oder Kinderlärm werden in der Regel juristisch als nicht ruhestörend deklariert.

• Entsorgung, Reinigung, Winterdienst. Die Hausordnung sollte unter anderem das Abstellen von Müll im Hausflur untersagen. Auch Regelungen zur Müllentsorgung, Stichwort Mülltrennung, gehören hinein. Die Reinigung der Hausflure kann der Vermieter über die Hausordnung ebenso auf die Mieter übertragen, wie den Winterdienst. In der Praxis sollte man diese Aufgaben aber auf externe Dienstleister übertragen.
• Jede vermietete Immobilie besitzt Gemeinschaftsräume, wie die Hausflure, den Eingangsbereich, einen Dachboden, einen Waschkeller oder eine Gemeinschaftsterrasse im Hof. Die Nutzungsart und Nutzungsdauer sollten in der Hausordnung verbindlich geregelt werden.
• Grillen und Rauchen. Grillen auf Balkonen und Terrassen kann aufgrund der Brandgefahr komplett verboten werden. Dennoch sollten Vermieter dies für den Hausfrieden erlauben, aber in der Häufigkeit beschränken. Das Rauchen in den Gemeinschaftsräumen, so in Hausfluren, sollte man durch die Hausordnung generell verbieten.
• Sicherung von Fluchtwegen. Als Vermieter unterliegt man stets der Gefährdungshaftung. Ergo sollte man in der Hausordnung das Abstellen von Kinderwagen, Fahrrädern und sonstigen Gegenständen verbindlich regeln.

Doch es gibt Unterschiede: Mieter dürfen Rollstühle, Kinderwagen oder Gehhilfen im Hausflur abstellen, sofern die Flure eine ausreichende Breite in Bezug zum Fluchtweg bieten. Ist der Flur zu schmal, sollte ein Zeitraum für das Abstellen festgelegt werden, so etwa eine halbe Stunde. Bei Fahrrädern, Rutschautos und Rollern sollte über die Hausordnung ein generelles Abstellverbot erteilt werden. Selbiges gilt für Schuhregale oder große Blumentöpfe.

• Spielende Kinder im Hausflur. Nicht aus Gründen des Lärmschutzes, sondern aus Sicherheitsgründen kann und sollte das Spielen von Kindern in bestimmten Gemeinschaftsräumen untersagt werden. Dazu gehören Hausflure ebenso wie Kellerräume oder die Waschküche.

Was darf nicht in der Hausordnung stehen?

Eigentlich alles, was die Rechte und Pflichten der Mieter einschränkt oder erweitert oder einzelne Mietparteien bevorzugt. Doch das gesunde Maß zu finden, ist nicht leicht. Auf die nachfolgenden Inhalte sollte man bei der Hausordnung aber verzichten:

• Kinderlärm darf nicht untersagt werden, selbst in den Ruhezeiten nicht.
• Das Halten von Haustieren sollte nicht pauschal verboten werden. Ob man Haustiere erlauben sollte oder nicht, regelt aber das Gesetz relativ klar.
• Die Nutzung von Waschmaschinen oder Badewanne und Dusche darf auch während der Ruhezeiten nicht durch die Hausordnung reglementiert werden.
• Eine seitens des Vermieters gewünschte Raumtemperatur darf nicht vorgeschrieben werden. Jedoch sollte man das Lüftungs- und Heizverhalten als Anlage zum Mietvertrag aushändigen und unterschreiben lassen.
• Ein Übernachtungsbesuch darf, wie auch Besuche in der Mietwohnung, nicht verboten werden.
• Und selbst ein Verbot zum Musizieren darf nicht durch die Hausordnung generell untersagt werden.

Die Hausordnung als Schlüssel zum harmonischen Miteinander: Was Vermieter wissen müssen

Gibt es einen gesetzlichen Anspruch des Mieters auf eine Hausordnung?

Mit einem Wort: Nein. Die Hausordnung ist eine völlig freiwillige Maßnahme des Vermieters, die der „Ordnung“ innerhalb des Mietobjektes dient und den Hausfrieden zwischen den Mietparteien sichern soll. Ein gesetzlicher Anspruch auf eine Hausordnung existiert nicht.

Anders verhält es sich bei Wohnungseigentümergemeinschaften, sogenannten WEG.

Unter Aktenzeichen 73 C 33/16 urteilte am 16.09.2016 das Amtsgericht Charlottenburg folgendermaßen: Jeder Wohnungseigentümer (einer WEG) kann verlangen, dass eine Hausordnung aufgestellt wird, die eine Mehrzahl von Verhaltensvorschriften regelt.

Deutlicher wird § 19 – 1 WEG-Gesetz. Demnach gehört die Hausordnung zu den Grundsätzen einer „ordnungsgemäßen Verwaltung“.

Tipp: Professionelle Verwalter werden immer darauf bestehen, dass eine WEG eine Hausordnung beschließt und damit das Zusammenleben der Miteigentümer regelt. Die WEG kann den Verwalter beauftragen, eine Hausordnung aufzusetzen. Rechtsgültigkeit erlangt sie aber nur durch Beschluss auf der Eigentümerversammlung.