Bei der Verwalterbestellung sind in der Regel drei unterschiedliche Angebote notwendig. Der BGH urteilte hier klar. Ansonsten ergeben sich verschiedene Risiken. Zusätzlich müssen Formalien von den Eigentümern der WEG eingehalten werden.
Bei der Bestellung eines Verwalters müssen verschiedene Formalien eingehalten werden. Hierzu gehört unter anderem, dass mindestens drei Angebote eingeholt werden und die Eigentümer genügend Zeit haben, sich mit diesen zu beschäftigen. Ansonsten drohen verschiedene Risiken wie eine Anfechtungsklage. Dieser Ratgeber stellt die Regeln bei einer Neubestellung und einer Wiederbestellung vor, erläutert die Risiken, die sich aus zu wenigen Angeboten ergeben, und benennt Ausnahmen.
Regeln für Neubestellung des Verwalters einer WEG
Der BGH hat am 01.04. 2011 unter Aktenzeichen V ZR 96/10 geurteilt, dass Eigentümer drei unterschiedliche Angebote verschiedener Hausverwaltung einholen müssen, wenn ein Verwalter neu bestellt werden soll. Laut dem Landgericht Dortmund kann es zudem notwendig sein, dass drei komplette Vertragsentwürfe vorliegen, aus denen die Bereitschaft der jeweiligen Hausverwaltungen hervorgeht, die Verwaltung der betreffenden WEG zu übernehmen.
Des Weiteren hat der BGH geurteilt, dass Eigentümern genügend Zeit zur Verfügung stehen muss, um die unterschiedlichen Angebote zu prüfen. Entsprechend müssen ihnen rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung entweder die Angebote oder die Namen und Eckdaten der Hausverwaltungen zugestellt werden. Aktuell besteht eine dreiwöchige Einladungsfrist, die bei der Eigentümerversammlung zu beachten ist.
Es gibt zwei Ausnahmen von diesen Regelungen: Wenn eine WEG einen so schlechten Ruf hat, dass nur eine Hausverwaltung bereit ist, ein Angebot abzugeben, dann genügt dieses. Ebenso kann ein Angebot ausreichen, wenn ein Eigentümer ein Angebot einholt, ein Eigentümer, der eine Anfechtungsklage einreicht, aber kein Angebot eingeholt hat. Dann kann von einem rechtsmissbräuchliches Verhalten des zweiten Eigentümers ausgegangen werden.
Das gilt bei einer Wiederbestellung des Verwalters einer WEG
Die Regel, dass drei Angebote eingeholt werden müssen, gilt nicht, wenn ein amtierender Verwalter wieder bestellt werden soll. Hierzu gibt es allerdings drei Ausnahmen: Wenn der bestehende Verwalter nicht mehr effizient genug arbeitet, weitere Gründe für eine Unzufriedenheit der Eigentümer mit dem Verwalter vorliegen oder ein anderer Anbieter dieselben Leistungen zu einem erheblich günstigeren Preis anbietet. Hierbei handelt es sich dann um eine „Sachverhaltsänderung“, die es notwendig macht, drei Vergleichsangebote einzuholen.
Des Weiteren gibt es eine sogenannte „verkappte“ Wiederbestellung. Diese liegt dann vor, wenn bei der Bestellung des amtierenden Verwalters keine drei Angebote eingeholt wurden und seine Bestellung aufgrund einer Anfechtungsklage somit ungültig ist. Bei einer erneuten Bestellung des Verwalters müssen dann drei Angebote eingeholt werden, weil es sich hierbei nicht um eine Wiederbestellung im eigentlichen Sinn handelt. Anders sieht es aus, wenn ein Verwalter eine natürliche Einzelperson war und dann eine GmbH gründet. In diesem Fall handelt es sich um eine Wiederbestellung, sodass keine zusätzlichen Vergleichsangebote notwendig werden.
Zu wenige Angebote bei Verwalterbestellung riskant
Es ist dringend angeraten, dass Eigentümer die notwendigen drei Angebote einholen und die anderen Eigentümer genügend Zeit haben, diese zu prüfen. Ansonsten liegt ein Verstoß gegen eine ordnungsmäßige Verwaltung vor, wie sie in § 18 Absatz 2 WEG festgeschrieben ist. Das bedeutet, dass andere Eigentümer das Recht haben, eine Anfechtungsklage gegen die Bestellung einzureichen. Hierfür haben sie einen Monat nach der Beschlussfassung Zeit. Die Begründung für die Klage muss 2 Monate nach der Beschlussfassung erfolgen. Kommt die Klage durch, ist die Bestellung des Verwalters ungültig.
Bis zur Urteilsverkündung ist die Bestellung eines Verwalters „schwebend wirksam“. Das bedeutet, dass er seinen Aufgaben weiter nachkommen kann. Sollte die Anfechtungsklage abgelehnt werden, ist die Bestellung gültig und er kann seiner Arbeit ganz normal weitergehen. Wird der Klage hingegen entsprochen, wird dem Verwalter rückwirkend sein Amt entzogen und es wird notwendig, den Verwalter erneut oder einen anderen Verwalter zu bestellen. In beiden Fällen ist es notwendig, drei Vergleichsangebote einzuholen.
| Achtung: selbst wenn dem Verwalter durch eine Anfechtungsklage sein Amt rückwirkend entzogen wird, sind sämtliche Rechtshandlungen, die er bis zu diesem Zeitpunkt vorgenommen hat, gültig. |
Bis zur Urteilsverkündung hat ein Verwalter Anspruch auf Vergütung. Das gilt auch dann, wenn ihm später rückwirkend sein Amt entzogen wird. Gegen ein solches Urteil kann der Verwalter eigenständig Berufung einlegen. Hierfür ist keine vorherige Beschlussfassung erforderlich. Gegebenenfalls kann es notwendig sein, den Verwaltervertrag nach der Ungültigkeitserklärung zu kündigen.
Umlaufverfahren bei Verwalterbestellung unpraktisch
Grundsätzlich ist es möglich, die Bestellung eines Verwalters im Umlaufverfahren zu regeln. Um hier zu einer Entscheidung zu kommen, ist es aber erforderlich, dass Allstimmigkeit herrscht. Sämtliche Eigentümer müssen der Bestellung somit zustimmen. Das ist höchstens bei sehr kleinen WEG umsetzbar, ansonsten ist dieses Verfahren aufgrund der Vielzahl an Eigentümern und Meinungen oft nicht zu realisieren.
Das liegt unter anderem daran, dass auch beim Umlaufverfahren drei unterschiedliche Vergleichsangebote eingeholt werden müssen. Zudem müssen die Eigentümer ebenfalls genügend Zeit haben, diese miteinander zu vergleichen. Da es im Umlaufverfahren kaum Möglichkeiten gibt, sich auszutauschen und über die verschiedenen Angebote zu sprechen, ist es extrem unwahrscheinlich, dass sämtliche Eigentümer denselben Verwalter wählen. Daher kommt das Umlaufverfahren in solchen Situationen so gut wie nie zum Einsatz.
Wenn sich die Eigentümer einig sind
Grundsätzlich ist es möglich, dass sich alle Wohnungseigentümer auf einen Verwalter einigen können. In diesem Fall ist es möglich, nur ein einzelnes Angebot einzuholen, da die Berufung des Verwalters von niemandem angefochten wird. Es besteht somit grundsätzlich eine rechtliche Pflicht, mehrere Angebote einzuholen, wenn sich aber niemand auf diese Regelung beruft, sind auch andere Verfahren legitim.
Dieses Verfahren birgt jedoch das Risiko, dass einer der Eigentümer seine Meinung ändert. Wenn er dann doch eine Anfechtungsklage einreicht, kann es sein, dass die Bestellung von einem Gericht für ungültig erklärt wird. Wer dieses Risiko vermeiden möchte, sollte von vornherein drei Angebote einholen und diese der Eigentümergemeinschaft rechtzeitig zur Verfügung stellen.
