Manch ein Vermieter eines Ein- oder Mehrfamilienhauses denkt über einen Hausausbau oder Anbau der bestehenden Immobilie nach. Ob Dachausbau oder Erweiterung der Wohnfläche durch einen Anbau. Ob Garage oder nur ein Holzschuppen auf dem Innenhof. Ob klein oder groß, durch die Bautätigkeit werden Vermieter zum Bauherrn. Doch dieser Status hat so seine Tücken.
Immobilien muss man entwickeln und den Marktgegebenheiten ebenso anpassen, wie die Möglichkeiten erweitern, die Wohnhäuser bieten. Das Dachgeschoss fristet seit Erbauung vor mehr als 100 Jahren einen Dornröschenschlaf. Und die alte Remise auf dem Hinterhof ist groß, aber ungenutzt. Und eigentlich ist noch Platz für Garagen. Das alles sind Überlegungen, um langfristig mehr Miete einzunehmen. Doch vor der Investition in einen Hausausbau oder -Anbau sollten Vermieter bedenken, dass sie dadurch zum Bauherrn avancieren. Und da gibt es Einiges zu beachten.
Die Vorplanung beim Hausausbau oder -Anbau
Wer seine Immobilie erweitern möchte, ob durch einen Anbau oder einen Ausbau, sollte eine durchdachte Vorplanung durchlaufen. Was genau will man mit dem Bau erreichen? Wie wird der An- oder Umbau umgesetzt? Welche gesetzlichen Vorschriften muss ich beachten? Wieviel kostet die Baumaßnahme und rechnet sich der Aufwand am Ende? Viele Fragen, die man mit kompetenten Begleitern ausführlich besprechen muss.
Dabei ist der Architekt eine erste und ratsame Anlaufstelle bei der Bauplanung. Er betrachtet die Baumaßnahmen aus unterschiedlichsten Blickwinkeln. So kann er den Wunsch der Erweiterung sowohl den gesetzlichen Vorschriften entsprechend als auch statisch betrachten und signifikante Angaben zu den Kosten geben.
Ist beispielsweise der Ausbau einer alten und leerstehenden Remise auf dem Hinterhof geplant, so muss das Objekt in vielerlei Hinsicht begutachtet werden.
Wer neuen Wohnraum schaffen will, muss gesetzliche Vorgaben beachten, die beim Bauamt zu beantragen sind. Nicht jeder Grundriss wird dabei von Amtswegen als Wohnraum auch abgenommen. Sind alle notwendigen Fluchtwege eingeplant? Wie sind die Fassade und das Dach gedämmt? Wie groß sind die Fenster und Türöffnungen?
Im Kern ist die Schaffung neuen Wohnraumes so anzugehen und durchzuführen, wie ein Neubau.
Grundrisse müssen unter Umständen verändert werden, Energie und Wasserzuleitungen geplant und diverse Vorschriften beachtet werden. Wer als Vermieter diesen Weg gehen möchte, sollte sich gleich im Vorfeld von einem Architekten oder Bauingenieur beraten lassen.
Wer führt den An- oder Ausbau der Immobilie durch?
Auch hier sind Architekten erste Ansprechpartner. Je nachdem, wer bei der Erstellung des Gewerkes und der Nutzungsänderung benötigt wird, sie verfügen in der Regel über ein erprobtes und regionales Netzwerk an Handwerkern und Baufirmen.
Wer selbst über Kontakte zu Baufirmen verfügt, kann diese auch parallel oder nach erfolgter Vorplanung in den Prozess eingliedern.
Tipp: Trotz Erfahrungen sollte man stets Preise und Bedingungen vergleichen. Dabei sollte man nie Birnen mit Äpfeln vergleichen. Anfragen zu Bauausführungen sollten stets gleichlautend ausfallen.
Sind alle Baufirmen und Handwerker gefunden muss man die Preise addieren um so zu wissen, wie teuer das ganze Projekt der Umwandlung oder des Anbaus wird. Nur so kann man den nächsten Schritt angehen.
Lohnt sich das Mehr an vermietetem Raum wirklich?
Am Beispiel der ausbaufähigen und bisher leerstehenden Remise ist dies gut zu erklären. Ist der vorhandene umbaute Raum ausreichend für eine Mietwohnung gestaltet und eine Nutzungsänderung sowohl gesetzlich als auch statisch umsetzbar, braucht es nackte Zahlen.
Dabei vergleicht man die Ausbaukosten mit den möglichen Mieteinnahmen in der Zukunft. Entstünden 100 Quadratmeter zusätzlich vermietbarer Wohnfläche, die zu 12 Euro kalt einen Abnehmer fänden, ergeben sich 14,400 Euro Mehreinnahme pro Jahr und 144.000 Euro in 10 Jahren. Teilt man die 144.000 Euro durch die Quadratmeter Wohnfläche, mithin 100, ergeben sich 1.440 Euro mögliche Umbaukosten pro Quadratmeter. Mit diesem finanziellen Aufwand ist ein Umbau ohne Zweifel lohnenswert. Anders gesagt: die Investition amortisiert sich in 10 Jahren und ab dem 11 Jahr rechnet sich der Zeit- und Geldaufwand.
Doch Vorsicht: Die Investition der beispielhaften 144.000 Euro muss irgendwo herkommen. Hier können Vermieter entweder eine Hypothek auf die Immobilie aufnehmen, oder eine Baufinanzierung ins Auge fassen. Doch Kredite kostet Geld, sprich Zinsen. Diese müssen in die Rentabilitätskalkulation mit einfließen. Nur so kann man errechnen, ob sich der Hausausbau oder -Anbau rechnet.
Tipp: Die aktuellen Zinskonditionen sprechen für eine Inanspruchnahme eines Kredits. Dabei sollte die Abzahlung (Tilgung) in der Zinsbindung Berücksichtigung finden. Bei dem obig genannten Beispiel sind dies circa 15 Jahre Zinsbindung.
Bevor die Bautätigkeit beginnt sollte man alle finanziellen Fragen Rund um die Finanzierung klären. Auch dabei ist die Hausbank erster Ansprechpartner. Doch letztlich sollte man auch hier die Konditionen unterschiedlicher Finanzierer vergleichen. Und auch eine Anfrage bei der KfW macht Sinn, da diese bei der Neuschaffung von Wohnraum hilfreiche Konditionen zur Verfügung stellt.
Beim Hausanbau werden Vermieter zu Bauherrn
Als Bauherr muss man sich über den Status seiner selbst bewusst sein. Zwar kann der Architekt viele Arbeiten im Auftrag oder ihrem Sinne übernehmen. Und doch steht der Vermieter, jetzt Bauherr, stets im Mittelpunkt der Bautätigkeit.
Dies ist gerade vor dem Hintergrund der Gefahrtragung als Bauherr zu betrachten. Stichwort Bauherrenhaftpflichtversicherung oder Erweiterung der bestehenden Wohngebäudeversicherung. Vermieter, die einen An- oder Umbau in Angriff nehmen wollen sollten sich zügig mit ihrer Versicherung auseinandersetzen.
Auch die Gefahren während den Bauausführungen sind nicht zu unterschätzen. Arbeiten die Handwerksfirmen korrekt und termintreu? Werden die Arbeiten wie geplant umgesetzt? All diese Fragen sollten von Fachleuten beantwortet und der Bau an sich von ihnen begleitet werden.
Jeder An- und Ausbau produziert Baulärm. Demzufolge werden die bereits vorhandenen Mieter nicht unbedingt erfreut sein. Als Vermieter muss man die Mieter bereits im Vorfeld der Bautätigkeit davon in Kenntnis setzen. Nur so kann man Streitereien vorbeugen. Und auch die ausführenden Baufirmen sollte man entsprechend vertraglich darauf hinweisen. So sollten alle Bautätigkeiten stets nie früher als 07:00 Uhr morgens beginnen und spätestens um 18 Uhr werktags erledigt sein.
Tipp: Vermieter, die ihre Immobilie entwickeln wollen und einen Hausanbau oder -Ausbau planen, sollten sich gleich zu Beginn mit ihrer Hausverwaltung in Verbindung setzen. Nur so kann eine reibungslose und streitlose Bautätigkeit als Bauherr vollzogen werden.
