Die Hausordnung ist ein nützliches Tool für Vermieterinnen und Vermieter. Sie ermöglicht es unter anderem, verschiedene Aufgaben an die Mieterinnen und Mieter zu übertragen. Das ist allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Welche Themen die Hausordnung regeln darf und welche nicht, erklärt dieser Artikel.
Die Hausordnung regelt im Grunde das Miteinander innerhalb einer Mietergemeinschaft, aber auch innerhalb einer WEG. In der Regel ist sie Teil des Mietvertrages, was, wie im ersten Teil beschrieben, auch notwendig ist, um Rechtssicherheit für die Aufgaben der Mieter zu erreichen.
Doch im Alltag des Miteinanders geht es oft um Verhaltensregeln, die die Mieter, gemäß Hausordnung, einhalten müssen. Für viele Themen kann der Vermieter diese Regeln aufstellen. Und das sollte er auch tun.
Denn letztlich ist der Vermieter im Grunde verpflichtet für Recht und Ordnung zu sorgen um so den vermieteten Gegenstand gemäß § 535 BGB in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Und dazu gehört nicht nur die Mietwohnung an sich, sondern auch der Wohnzweck, der durch vielerlei Regelbrüche bei der Hausordnung gefährdet sein kann.
Für diese Themen darf die Hausordnung Regeln aufstellen
Der Gesetzgeber spricht den Mieterinnen und Mietern verschiedene Rechte und Pflichten zu. Alle darüberhinausgehenden Regelungen müssen im Mietvertrag oder in der Hausordnung geregelt sein. Die hierin aufgestellten Regeln dürfen den gesetzlichen Vorgaben aber nicht widersprechen. Folgende Punkte können von Vermieterinnen und Vermietern in der Hausordnung dezidiert geregelt werden:
Vorgeschriebene Ruhezeiten
Das Thema Ruhezeiten kann in einer Hausordnung zur Sprache kommen. Der Gesetzgeber schreibt lediglich vor, dass in der Zeit zwischen 22:00-6:00 Uhr Nachtruhe zu herrschen hat. Eine Mittagsruhe ist bundeseinheitlich nicht mehr vorgeschrieben. Allerdings haben Vermieterinnen und Vermieter die Möglichkeit, zwischen 12:00-15:00 Uhr eine solche Mittagsruhe anzusetzen. Es genügt völlig, die Regelungen zu solchen Ruhezeiten ausschließlich in der Hausordnung zu thematisieren. Es ist nicht nötig, sie zum Teil des Mietvertrags zu machen.
Der Umgang mit Gemeinschaftsräumen
In nahezu allen Miethäusern gibt es Gemeinschaftsräume, die von allen Mieterinnen und Mietern gleichermaßen genutzt werden können. Hierzu gehört zum Beispiel ein Fahrradkeller, eine Waschküche oder ein Dachboden. Der Vermieter oder die Vermieterin kann vorschreiben, welche Verhaltensweisen in diesen Räumlichkeiten zu gelten haben. Das betrifft zum Beispiel die Zeiten, in denen eine Gemeinschaftswaschmaschine benutzt werden darf. Auch diese Regeln müssen nicht zwingend in den Mietvertrag aufgenommen werden. Es genügt, wenn Sie ausführlich in der Hausordnung erklärt werden.
Das Verhalten im Gemeinschaftsgarten
Ein Gemeinschaftsgarten ist eine schöne Sache, führt aber regelmäßig zu Streitigkeiten und Zerwürfnissen. Deswegen ist es wichtig, die Regeln für den Aufenthalt im Gemeinschaftsgarten in der Hausordnung so klar wie möglich zu regeln. Das betrifft unter anderem das Aufstellen von Liegestühlen, Blumenkübeln oder anderen Gegenständen. Die Vermieterinnen und Vermieter können hier klar Regeln aufstellen, was erlaubt ist und was nicht. Zudem Können Zeiten vorgegeben werden, in denen es erlaubt ist, solche Gegenstände im Gemeinschaftsgarten aufzustellen.
Einige Mieterinnen und Mieter begeistern sich für Pflanzen und wollen daher eigene Blumen züchten oder Gemüse anbauen. Auch hierfür sollten klare Regeln in der Hausordnung aufgestellt werden. Denn die hier aufgeführten Regeln sind gültig und müssen nicht extra in den Mietvertrag aufgenommen werden. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter bestimmte Gartentätigkeiten auf die Mieterinnen und Mieter umlegen möchte. Wenn um Beispiel der Rasen gemäht oder Unkraut gejätet werden soll, dann müssen solche Aufgaben in den Mietvertrag aufgenommen werden.
Regelungen zum Grillen
Es ist sehr zu empfehlen, klare Regeln für das Grillen aufzustellen. Denn eine einheitliche Rechtsprechung gibt es zu diesem Thema nicht. Somit haben Mieterinnen und Mieter grundsätzlich das Recht, auf dem Balkon, auf der Terrasse oder im Garten einen Grill aufzustellen und zu benutzen. Das gilt allerdings nicht, wenn die Nutzung eines Grills ausdrücklich im Mietvertrag untersagt ist.
Sollte das der Fall sein, ist es empfehlenswert, diese Regelung zusätzlich in die Hausordnung aufzunehmen. Letztlich gibt es viele Irrtümer im Mietrecht, die auch das Grillen im Mietshaus betreffen.
Hinweis
Das Landgericht Essen hat 2002 geurteilt, dass eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden darf, wenn sich Mieterinnen und Mieter über ein ausdrücklich im Mietvertrag festgehaltenes Grillverbot hinwegsetzen.
Sicherheitsbestimmungen
Das Thema Sicherheit hat auch in der Hausordnung einen festen Platz. Denn Vermieterinnen und Vermieter wollen sicherstellen, dass sowohl die Mietparteien als auch ihre Immobilien bestmöglich geschützt sind. So kann zum Beispiel vorgeschrieben werden, dass es zu bestimmten Zeiten Schließzeiten gibt. In diesem hat die Haustür dann verschlossen zu sein.
Tipp: In der dunklen Jahreszeit machen sich Langfinger breit. Diese Binsenwahrheit betrifft jeden Immobilienbesitzer aber auch Mieter. Die Tipps zum Einbruchsschutz sollten daher Beachtung finden.
Ebenso können Vermieterinnen und Vermieter regeln, dass Fluchtwege immer frei sein müssen. Somit dürfen keinerlei Dinge auf den Fluchtwegen abgestellt werden. Das gilt dann auch für Gegenstände wie Kinderwagen. Ebenso kann die Hausordnung untersagen, gefährliche Stoffe in der Tiefgarage aufzubewahren. Solche Regelungen sind auch dann gültig, wenn sie ausschließlich in der Hausordnung stehen und nicht im Mietvertrag erwähnt werden.
Die Übertragung von Aufgaben an die Mieterinnen und Mieter
Grundsätzlich haben Vermieterinnen und Vermieter das Recht, verschiedene Aufgaben an die Mieterinnen und Mieter auszulagern. Das kann beispielsweise das Laubkehren, das Schneeräumen oder die Reinigung des Treppenhauses sein. Allerdings genügt es nicht, solche Regeln nur in die Hausordnung aufzunehmen. Um die Mieterinnen und Mieter zu solchen Aufgaben zu verpflichten, ist es vielmehr nötig, sie ausdrücklich im Mietvertrag zu erwähnen.
Außerdem muss gesagt werden, zu welchen Zeiten welche Aufgaben von welchen Mietparteien zu erledigen sind. Hierbei sind unbedingt die rechtlichen Regelungen zu beachten. Unverhältnismäßige Aufgaben dürfen nämlich nicht an die Mieterinnen und Mieter übertragen werden. Hierzu gehört etwa, dass einmal jährlich die Hausfassade gestrichen werden muss.
Für diese Themen darf die Hausordnung keine Regeln aufstellen
Eine der wichtigsten Regelungen bei Hausordnungen ist, dass sie weder gegen geltendes Recht verstoßen noch die Persönlichkeitsrechte der Mieterinnen und Mieter einschränken dürfen. Somit darf beispielsweise nicht grundsätzlich verboten werden, innerhalb einer Wohnung Musikinstrumente zu spielen. Außerdem darf keine Besuchsverbot erteilt werden und auch Kinderlärm zu untersagen ist nicht rechtens.
Einige Vermieterinnen und Vermieter wollten ein Bade- und Duschverbot nach 22 Uhr durchsetzen, sind damit vor Gericht aber gescheitert. Ein generelles Kinderwagenverbot im Hausflur wurde ebenfalls nicht akzeptiert. Wenn Mieter Besuch empfangen, hat dieser ein Recht, in der Wohnung zu übernachten. Außerdem ist es den Vermieterinnen und Vermietern nicht gestattet, Vorgaben für die Zimmertemperatur in einem Raum zu machen.
Immer wieder berufen sich die Gerichte auf „normale Wohngeräusche“. Es ist nicht endgültig geklärt, was hierunter zu verstehen ist, es gibt aber viele Präzedenzfälle. So müssen zum Beispiel die Geräusche von Waschmaschinen und Trocknern sowie normale Kindergeräusche von Vermieterinnen und Vermietern hingenommen werden.
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