Ausstehende Mietzahlungen gehören zu den häufigsten Kündigungsgründen. Doppelkündigung – Oftmals sollte aber gleichsam außerordentlich und ordentlich gekündigt werden. Eine spätere Begleichung des Mieters hat auf die ordentliche Kündigung dann keinen Einfluss.
Bei einer Kündigung wegen ausstehender Mietzahlungen ist eine sogenannte „Doppelkündigung“ zweckmäßig. Der Vermieter spricht dann eine außerordentliche Kündigung aus und ergänzt diese hilfsweise um eine ordentliche Kündigung. Das Gesetz sieht vor, dass eine spätere Begleichung der Mietschulden durch den Mieter, selbst noch bei laufender Räumungsklage, die Kündigung unwirksam werden lässt.
Ein Urteil des Landgerichts Frankenthal bestätigt nun die ständige Rechtsprechung erneut: Diese sogenannte „Schonfristzahlung“ des Mieters lässt einzig die außerordentliche Kündigung unwirksam werden – die hilfsweise ausgesprochene, ordentliche Kündigung bleibt davon jedoch unberührt. Was es mit der „Doppelkündigung“ auf sich hat, bis wann der Mieter eine Schonfristzahlung leisten kann und was das Urteil für Vermieter bedeutet, erfahren Sie hier.
Sachverhalt Doppelkündigung: Kläger kündigten der Mieterin gleich doppelt
Zunächst klagten die Vermieter gegen ihre Mieterin auf Räumung der Wohnung vor dem Amtsgericht Grünstadt. Diese hatte zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten nicht gezahlt. Daraufhin kündigten die Vermieter der Mieterin – und das gleich doppelt. Die Vermieter hatten nämlich neben der außerordentlichen Kündigung aufgrund der ausstehenden Mietzahlungen auch eine ordentliche Kündigung wegen der Verletzung der vertraglichen Pflichten ausgesprochen.
Die Mieterin bestritt ihre Mietschulden keineswegs, sondern beglich diese in voller Höhe während der laufenden Räumungsklage. Ihrer Meinung nach sei der Kündigungsgrund damit aber entfallen und die Kündigungen unwirksam. Während die klagenden Vermieter auf den Auszug der Mieterin und die Wirksamkeit der Kündigungen bestanden, sah die Mieterin anders: Sie wollte in der Wohnung nun wohnen bleiben.
Urteil: Zahlung hat auf ordentliche Kündigung keinen Einfluss
Bereits in erster Instanz sah das AG Grünstadt die Sache aber anders als die Mieterin: Es verurteilte sie zur Räumung der Wohnung, obwohl die Mietschulden inzwischen unstreitig beglichen worden waren. Auch in der daran anschließenden Berufung hatte die Mieterin keinen Erfolg. Die zweite Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal bestätigt das erstinstanzliche Urteil und besiegelte damit die Räumung der Mietwohnung. Zur Begründung führte die Kammer aus, dass der Ausgleich von Mietrückständen während des laufenden Räumungsverfahrens nur die außerordentliche Kündigung nachträglich unwirksam werden lässt. Die ordentliche Kündigung, die die Kläger hilfsweise ausgesprochen hatten, bleibe hingegen bestehen und greife indessen, weshalb der beklagten Mieterin wirksam gekündigt worden sei.
Rechtlicher Hintergrund: Mietschulden rechtfertigen häufig eine Doppelkündigung
Zahlt ein Mieter die Miete nicht, ist der Vermieter unter Maßgabe der gesetzlichen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt. Dabei ist zwischen der ordentlichen und außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden.
Die ordentliche Kündigung ist gemäß § 573 BGB für den Vermieter bei Vorliegen eines „berechtigten Interesses“ möglich. Ein solches besteht nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch bei einer schuldhaften Verletzung der vertraglichen Pflichten des Mieters. Allerdings ist eine ordentliche Kündigung stets nur fristgerecht zu der in § 573c BGB bestimmten Frist möglich. Die Kündigungsfrist verlängert sich für den Vermieter, je länger das Mietverhältnis dauert. Eine außerordentliche Kündigung ist hingegen gerade fristlos. Dafür ist ein „wichtiger Grund“ gemäß § 543 BGB Voraussetzung. Ein solcher besteht unter anderem nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB auch dann, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.
In dem Urteil zugrunde liegenden Sachverhalt erfüllten die Mietrückstände der beklagten Mieterin – wie häufig in diesen Fällen – die Voraussetzungen für beide Kündigungsarten. Dann ist die sogenannte „Doppelkündigung“ zweckmäßig. Die auf Räumung klagenden Vermieter kündigten der Mieterin fristlos nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wegen der Mietrückstände und sprachen hilfsweise zudem die ordentliche Kündigung aus. Diese stützten sie auf die schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Schonfristzahlung betrifft nur außerordentliche Kündigung
Interessant und durchaus umstritten ist allerdings, wie weitgehend die Wirkung einer späteren Begleichung der Mietschulden ist. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB besagt, dass eine außerordentliche Kündigung wegen Mietrückständen ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB regelt die Möglichkeit einer späteren Begleichung aber noch weitergehend: Demnach wird eine Kündigung sogar im Nachhinein noch unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird. So lag der Fall auch hier: Die Mieterin zahlte sowohl die ausstehenden Mietschulden, als auch eine Entschädigung für die Zeit nach der Kündigung noch vor Ablauf dieser sogenannten „Schonfrist“. Die Schonfrist knüpft an die Rechtshängigkeit der Räumungsklage an, welche beginnt, wenn die Klage dem Beklagten zugestellt worden ist.
Unstrittig – da im Gesetz geregelt – ist daher, dass die Schonfristzahlung, wie im Fall der beklagten Mieterin, die außerordentliche Kündigung auch während der Räumungsklage unwirksam werden lässt. Für die hilfsweise ausgesprochene, ordentliche Kündigung gilt dies hingegen nach Auffassung des Amtsgerichts Grünstadt und des Landgerichts Frankenthal gerade nicht. Die Folge ist, dass die ordentliche Kündigung wegen der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung greift und die Mieterin folglich auch zur entsprechenden Frist ausziehen musste.
LG Berlin hält an abweichender Meinung fest
Umstritten ist die Auswirkung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung deshalb, weil ein Bundesland dies anders sieht. In Berlin haben Amts- und sogar Landgerichte regelmäßig anders entschieden. Zuletzt urteilte etwa das Landgericht Berlin, dass die Nachzahlung auch die ordentliche Kündigung unwirksam werden ließe und verneinte den Räumungsanspruch einer Vermieterin, die ebenfalls zuvor eine Doppelkündigung aussprach (Urteil vom 10.05.2023, Aktenzeichen: 66 S 258/22). Weil beide Kündigungen von der Schonfristzahlung aus dem Weg geräumt worden seien, sei das Mietverhältnis rückwirkend nicht beendet worden. Der dahinter stehende Gedanke lässt sich schnell ausmachen: Mieterschutz auf einem angespannten und überteuerten Wohnungsmarkt. Der Bundesgerichtshof sieht das indes anders und hob das Urteil des LG Berlin II zuletzt auf (Urteil vom 23.10.2024, Aktenzeichen: VIII ZR 106/23). Auch der Meinung des BGH nach hat die Schonfristzahlung keinerlei Auswirkung auf die ordentliche Kündigung. Die Gerichte in Berlin beharren schon seit längerer Zeit auf ihrer Rechtsansicht. Der BGH hob solche Urteile nun schon zum dritten Mal auf.
Für private Mieter ist der juristische Streit im Ergebnis zunächst nicht entscheidend. Eine spätere Begleichung der Mietschulden während der laufenden Räumungsklage ist bei ausgesprochener Doppelkündigung für die ordentliche Kündigung nicht von Relevanz. In Berlin könnte es im schlimmsten Fall allerdings etwas länger dauern, bis dieses Ergebnis auch Bestand hat.
