Eine Investition in Eigentumswohnung als Mietobjekt sind mit gewissen Gefahren verbunden. Investoren sollten diese kennen, um keine Fehler bei der Wohnungsauswahl zu machen.
Es gibt viele gute Gründe, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Die meisten Menschen wollen aber entweder selbst darin wohnen oder sie vermieten. Gerade bei Letztgenanntem kann es zu erheblichen Schwierigkeiten kommen, wenn nicht die passende Eigentumswohnung ausgewählt wird.
Dieser Artikel stellt die gängigsten Risiken bei der Auswahl vor und erläutert, wie sich diese bestmöglich vermeiden lassen.
Größe und Lage der Eigentumswohnung falsch einschätzen
Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte sich mit der Größe und Lage der Wohnanlage beschäftigen. Bei kleinen Wohnanlagen ist der Einfluss einzelner Eigentümer deutlich größer, als wenn 100 oder mehr Wohnungen dazugehören. Außerdem ist die Verteilung der Wohneinheiten auf unterschiedliche Eigentümer zu berücksichtigen.
Wenn ein Eigentümer die Mehrheit der Eigentumswohnungen besitzt, kann es passieren, dass er sich immer gegen alle anderen Eigentümer durchsetzt. Um nicht immer den Kürzeren zu ziehen, sollte die Größe der Wohnanlage vor dem Kauf einer Eigentumswohnung berücksichtigt werden.
Wenn eine Eigentumswohnung in schlechter Lage gekauft wird, ist der Preis vielleicht günstiger, dafür ergeben sich zahlreiche Schwierigkeiten. Beispielsweise ist es dann schwerer, geeignete Mieter zu finden. Zusätzlich profitieren Immobilien in schlechter Lage weniger von positiven Preisentwicklungen am Markt.
Nicht zuletzt ist es komplizierter, einen Käufer für eine Eigentumswohnung in schlechter Lage zu bekommen. Das erweist sich als hinderlich, wenn die Wohnung irgendwann wieder verkauft werden soll.
Fehler bei der Finanzierung begehen
Die wenigsten Investoren entscheiden sich dafür, eine Eigentumswohnung ausschließlich mit ihren Ersparnissen zu bezahlen. Stattdessen kommt eine Finanzierung zum Einsatz. In Zeiten von Niedrigzinsen ist es vergleichsweise leicht möglich, eine geeignete Finanzierung zu günstigen Konditionen zu bekommen.
Hierbei können Interessierte aber verschiedene Fehler begehen. So ist es beispielsweise ratsam, nicht das erstbeste Angebot der Hausbank anzunehmen, sondern einen umfassenden Kreditvergleich durchzuführen. Außerdem ist es empfehlenswert, einen Kredit mit konkretem Verwendungszweck zu nutzen. So sinkt das Ausfallrisiko für die Geldgeber und sie sind eher bereit, günstige Konditionen und niedrige Kreditzinsen anzubieten.
| Achtung: Bei einer Finanzierung sollte niemals nur der reine Kaufpreis aufgenommen werden, da bei jedem Kauf Kaufnebenkosten für einen Makler, Steuer, Instandhaltungsrücklagen oder andere Dinge anfallen. |
Des Weiteren darf bei der Finanzierung einer Immobilie nie zu knapp kalkuliert werden, um nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu kommen. Zudem gehen die Banken von Bewirtschaftungskosten aus und ziehen pauschal etwa 25 %-40 % in der Liquiditätsrechnung von der Habenseite ab, was zu Liquiditätsengpässen führen kann.
Nicht zuletzt kann es bei Eigentumswohnungen passieren, dass Reparaturen oder Modernisierungen notwendig werden. Auch hierfür muss genügend Geld zur Verfügung stehen. Bei der Finanzierung sollte daher immer ein ausreichend großer Puffer eingeplant werden.
Die Entscheidungen der Eigentümerversammlung nicht berücksichtigen
Ein großer Fehler, den Investoren begehen können, besteht darin, die Entscheidungen der Eigentümerversammlung nicht zu berücksichtigen. Diese werden in einem Protokoll festgehalten und können jederzeit eingesehen werden. Hieran wird deutlich, wie es um die Bausubstanz der Immobilie und die vorhandenen Rücklagen bestellt ist. Außerdem können Interessierte mithilfe solcher Protokolle einschätzen, wie wahrscheinlich es ist, dass in nächster Zeit eine größere Sanierungsmaßnahme ansteht.
Des Weiteren bekommen Investoren durch die Prüfung solcher Protokolle einen Eindruck davon, wie sich die Eigentümergemeinschaft zusammensetzt und ob sie zusammenarbeitet oder Streitigkeiten an der Tagesordnung sind.
In einer zerstrittenen Gemeinschaft ist es schwer, zu sinnvollen Entscheidungen zu kommen, die im Sinne der gesamten Wohnanlage sind. Sollten Zweifel bestehen, ist es sinnvoll, sich nach einer harmonischen WEG umzusehen.
Geltende Veräußerungsbeschränkungen für Immobilieneigentum
Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte immer bedacht werden, was einmal ist, wenn die Wohnung wieder verkauft werden soll. Für einige Immobilien liegt nämlich eine sogenannte Veräußerungsbeschränkung vor. Das bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft oder der Verwalter einem Verkauf an eine bestimmte Person zustimmen muss. So sollen WEG in die Lage versetzt werden, sich vor Eigentümern zu schützen, die beispielsweise zahlungsunfähig sind. Liegt eine solche Beschränkung vor, kann es schwierig sein und lange dauern, bis eine Wohnung verkauft werden kann.
Eine Veräußerungsbeschränkung hat allerdings ihre Grenzen. So dürfen neue Eigentümer beispielsweise nicht aus rassistischen oder diskriminierenden Gründen abgelehnt werden. Sind die Gründe für eine Ablehnung nicht nachvollziehbar, lohnt sich oft ein Gang vor Gericht. Dieses kann dann der Veräußerung zustimmen, selbst wenn sich die WEG querstellt. All dies kostet jedoch Zeit, Geld und Mühe. Deswegen sollten es sich Investoren gut überlegen, ob sie sich für eine Eigentumswohnung mit Veräußerungsbeschränkung entscheiden.
Zu wenige Rücklagen innerhalb der WEG
Es ist äußerst riskant, eine Eigentumswohnung in einer WEG zu erwerben, die keine oder zu wenige Instandhaltungsrücklagen gebildet hat. Sollte kein Geld vorhanden sein, oder das sogenannte Hausgeld zu gering ausgestaltet sein und trotzdem Reparatur- oder Sanierungsmaßnahme notwendig werden könnten, müssen die Eigentümer diese ad hoc finanzieren. Hierfür ist es nötig, Eigenkapital bereitzustellen oder Fremdkapital aufzunehmen.
Zudem ist zu bedenken, dass die Instandhaltungsrücklagen nicht umlagefähig sind und somit nicht an den Mieter weitergegeben werden können. Gerade bei Gebäuden aus den 60er und 70er Jahren ist daher Vorsicht geboten. Hier können Sanierungsmaßnahmen aufgrund schädlicher oder veralteter Materialien leicht einmal nötig werden.
Wichtig: Grundkenntnisse zum WEG-Recht sollte jeder Eigentümer einer Wohnung besitzen. Zusätzlich ist eine Einarbeitung in das Mietrecht zielführend, wenn die Eigentumswohnung vermietet werden soll.
