Ob bei Zahlungsverzug oder bewusster Nutzungsänderung der Mietwohnung. Es gibt einige Gründe, warum ein Vermieter außerordentlich und fristlos kündigen kann. Teils sind vorherige Abmahnungen und Fristsetzungen zur Verhaltensänderung notwendig. Fakt ist, dass gerade Privat- und Kleinstvermieter nicht zögern sollten, bevor der finanzielle Schaden an der Wohnung oder auf dem Bankkonto zu groß wird.
Jeder Vermieter kennt diese Situation: Der ach so nette Mieter zahlt auf einmal keine Miete mehr, oder dauerhaft unpünktlich. Zwar mag eine schwierige finanzielle Situation des Mieters ausschlaggebend sein. Aber eine fristlose Kündigung ist oft der beste Weg, um nicht selbst finanziellen Schaden zu erlangen.
Aber auch eine erhebliche Verletzung der Sorgfaltspflicht im Umgang mit dem überlassenen Mietgegenstand kann, wie im ersten Teil beschrieben, ein berechtigter Kündigungsgrund sein.
Doch was ist, wenn der Mieter die Nutzungsart der Mietwohnung ändert, oder unerlaubt untervermietet, gar den Hausfrieden nachweislich stört? Soviel sei gesagt: Auch dann ist eine fristlose Kündigung möglich, aber nicht sofort.
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Störung des Hausfriedens kann zur fristlosen Kündigung führen
Es gibt Mieter, da schüttelt man nur den Kopf. Ob durch nachhaltigen Lärm oder unsachgemäße Müllentsorgung, durch stete Geruchsbelästigung oder durch Beleidigungen, gar aggressivem Verhalten gegenüber anderen Bewohnern. Die Liste kann lang sein, wodurch Einzelne den Hausfrieden der Gemeinschaft erheblich stören.
Doch Achtung: Im Wort „erheblich“ steckt auch die Chance diesem Treiben ein Ende zu setzen. Nämlich dann, wenn die Situation unzumutbar ist, so die gängige Rechtsauffassung.
Dabei unterscheidet man von Fällen, die eine sofortige und fristlose Kündigung nach sich ziehen können, so zum Beispiel Tätlichkeiten gegenüber anderen Mietern.
Anders sieht es bei dauerhafter nächtlicher Ruhestörung aus, oder bei steter Geruchsbelästigung. Hier ist eine Abmahnung im Vorfeld anzuraten, ja Pflicht.
Tipp: Die Begründung für das Fehlverhalten sollte nachweisbar sein. Hierzu sollte die Polizei ebenso eingebunden werden, wie auch belastbare Zeugen, beziehungsweise Mitmieter, die vor Gericht aussagen. Ein Lärmprotokoll oder Bilder können den Nachweis erhärten und so die fristlose Kündigung nach Abmahnung rechtfertigen.
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Nutzungsänderung der Mietwohnung durch Gewerbe
Eine Mietwohnung wird in der Regel zu reinen Wohnzwecken vermietet. Doch teils meinen Mieter in dieser Mietwohnung ein Gewerbe zu betreiben, ohne den Vermieter vorab zu fragen.
Bevor aber einige Vermieter die Rechtskeule schwingen, ein wichtiger Hinweis: Es kommt, so die allgemeine Rechtsauffassung, auf die Gewerbeart an. Ein kleines Homeoffice wird kaum ausreichen, um fristlos zu kündigen.
Anders sieht es bei Gewerbearten aus, die einen steten Publikumsverkehr bedingen oder wenn ständig Warenlieferungen die Regel sind. Dann ist eine fristlose Kündigung möglich, aber nur unter vorheriger Abmahnung und Fristsetzung zur Verhaltensänderung.
In diesen Fällen sollten sich Vermieter unbedingt an einen Fachanwalt oder eine versierte Hausverwaltung wenden. Nicht der einzige Grund, warum man eine Hausverwaltung beauftragen sollte.
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Bei unerlaubter Untervermietung kann fristlose Kündigung drohen …
… aber das muss nicht sein. Denn erstens darf ein Mieter enge Familienangehörige als Untermieter bei sich wohnen lassen und benötigt dazu nicht die Erlaubnis des Vermieters.
Anders sieht es hingegen mit fremden Personen aus, ob nun gegen Geld, oder nicht. Denn grundsätzlich bedarf es der Zustimmung durch den Vermieter, wenn man untervermieten will.
Unterlässt der Mieter die Einholung zur Erlaubnis, kann der Vermieter unter vorheriger Abmahnung auch fristlos kündigen.
Achtung: Kann der Mieter ein so genanntes berechtigtes Interesse vorweisen, so zum Beispiel finanzielle Gründe für eine Untervermietung, muss der Vermieter zustimmen. Tut er das nicht, kann der Mieter im Umkehrschluss sogar Schadenersatz einfordern, so ein Urteil des achten Senats des Bundesgerichtshofs, siehe Aktenzeichen ZR 349/13.
So gelingt eine fristlose Kündigung durch den Vermieter
Wie bereits beschrieben ist in vielen Fällen eine vorherige Abmahnung notwendig.
Achtung: Eine mündliche Abmahnung ist schwer nachweisbar. Hier sollten Vermieter entweder ein Einschreiben mit Rückschein oder eine Überbringung durch einen Gerichtsvollzieher nutzen.
In der Abmahnung sollte das Wort auch benannt werden. Die Pflichtverletzung oder der Grund sollte detailliert beschrieben sein, sodass dem Mieter klar wird, welches Fehlverhalten zu der fristlosen Kündigung führen kann.
Zusätzlich muss eine Frist genannt werden, bis zu der der Mieter sein Verhalten abstellen muss oder die rückständige Miete begleichen muss. Eine Benennung der Konsequenzen, sprich fristlose Kündigung, ist ebenso zu erklären.
Die eigentliche Kündigung, wie auch die ordentliche, muss stets schriftlich und eigenhändig unterschrieben, idealerweise mit Nachweis, zugestellt werden. Dabei muss der Grund für die fristlose Kündigung benannt werden und sich auf die gültige Rechtsprechung beziehungsweise Gesetze stützen.
Bei allen Ursachen und Begründungen für eine fristlose und außerordentliche Kündigung sollte aber stets ein Fachanwalt den Prozess begleiten, beziehungsweise eine Hausverwaltung. Die Gesetzgebung und auch die Urteile sind mieterfreundlich wie nie zuvor. Umso wichtiger sind eine kompetente Beratung und Begleitung, bevor man als Vermieter finanziellen Schaden nimmt.
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