Viele Vermieter arrangieren sich mit dem Konzept der Wohngemeinschaft oder einer Untervermietung. Im Nachfolgenden geht es um die Frage, ob eine WG einfach ihre Mieter rechtsgültig austauschen kann. Ferner ein Urteil des BGH zur Frage, ob eine konkrete Absicht der Eigennutzung vorliegen muss, um eine Untervermietung zu beenden. Für Privatvermieter ist das rechtliche Wissen bei Mieterwechsel einer WG und Untervermietung essenziell.
Viele Vermieter wissen um die Vorteiler einer klassischen Wohngemeinschaft. Nicht zuletzt die finanzielle Absicherung der Mieteinnahmen ist durch die Verteilung der Mietschuldner ein gutes Argument für eine WG. Doch wenn plötzlich mehrere Personen aus der WG ausziehen und durch neue ersetzt werden sollen, kann es schnell zu Streit führen.
Ebenso sorgen Untermietverhältnisse teils für Streit, in den Vermieter, zumindest am Rande, hineingezogen werden können. Das macht sich gerade bei einem Eigentümerwechsel bemerkbar. Hier sollten sich Immobilieneigentümer klar positionieren.
Im Nachfolgenden zwei spannende Gerichtsurteile zu Mieterwechsel einer WG und zur Untervermietung.
Ist ein Mieterwechsel einer WG jederzeit möglich?
Im vorliegenden Fall geht es um eine großzügige Wohnung in Berlin. Diese wurde im Jahre 2013 von mehreren Hauptmietern angemietet. Dem Vermieter war von Beginn an bewusst, dass es sich um eine Wohngemeinschaft handelt.
Wichtig: Die Rechtsgrundlagen einer Wohngemeinschaft sind nicht gesondert durch Gesetze geregelt. Da es sich bei der klassischen WG um mindestens drei gleichberechtigte Hauptmieter handelt, werden nur die Mietverträge auf die gesonderte und gemeinsame Nutzung hin angepasst. Die WG unterliegt somit einer gesamtschuldnerischen Haftung, zum Vorteil für den Vermieter. Im Besonderen ist darauf hinzuweisen, dass eine WG mit mehreren Hauptmietern der Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz GbR, gemäß § 705 ff BGB entspricht.
Als im Jahre 2020 insgesamt vier Hauptmieter ausziehen und Dritte an deren Stelle rücken wollten, entbrannte der Streit mit dem Vermieter. Denn dieser weigerte sich, dem Wechsel zuzustimmen.
In erster Instanz gab das Amtsgericht den Mietern recht. Doch das Landgericht Berlin war anderer Auffassung und urteilte am 18. August 2021 unter Aktenzeichen 64 S 261/20 zugunsten des Vermieters.
Die Wohngemeinschaft hatte keinen Anspruch auf die Zustimmung des Mieterwechsels durch den Vermieter. Bei Zustimmung, so die Landesrichter, würde der Vermieter die betreffende Wohnung für immer als WG-Wohnung freigeben und wäre zukünftig an den bestehenden Mietvertrag gebunden. Bei Zustimmung könnten die WG-Mitglieder weitere Generationen von Mitbewohnern einfach austauschen und dies sei nicht im Sinne der juristischen Auffassung von Wohngemeinschaften.
Randnotiz: Bei einer WG, bei der mehrere Hauptmieter einen Mietvertrag schließen, werden, so die übliche Rechtsauffassung, auch alle Entscheidungen gemeinsam getroffen, so auch die Kündigung des Mietvertrags.
Das Landgericht Berlin gab den Tipp, die zukünftigen Mitmieter als klassische Untermieter zu deklarieren und entsprechende Vertragskonstellationen vorzunehmen. Damit wäre allen geholfen und der Hauptmietvertrag wird nicht angetastet.
Tipp: Bei einer klassischen WG sollte man sich als Vermieter nie darauf einlassen, dass durch eine Klausel der Wechsel von WG-Bewohnern oder weiteren Hauptmietern während der Mietvertragslaufzeit erlaubt ist. Nur so wäre ein Wechsel zu einem normalen Mietverhältnis wieder möglich.
Im Besonderen sollten Vermieter Rechtliches zur Wohngemeinschaft beachten und die unterschiedlichen Vertragsmodelle für eine WG kennen.
Bedarf Kündigung der Untervermietung nach Eigentümerwechsel einen konkreten Anlass?
Wenn Mieter gut begründet um Erlaubnis zur Untervermietung fragen, dürfen Vermieter dies in der Regel nicht ablehnen. Im vorliegenden Fall zog ein Paar berufsbedingt in eine andere Stadt und vermietete ihre Wohnung in Berlin mit Erlaubnis und unter Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs unter.
Doch als die Wohnung verkauft wurde, meldete sich der neue Eigentümer und verlangte von den Hauptmietern, das Untermietverhältnis unter Androhung von Abmahnung und Kündigung zu beenden. Da das Paar ihre Ausweichwohnung nicht vollends aufgeben wollten, kamen sie der Aufforderung nach. In ihrer Kündigung gaben sie als Grund den Widerruf zur Untervermietung an sowie eine teilweise zukünftige Nutzung der Wohnung.
Doch der Untermieter wehrte sich und widersprach. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage des Paars nach. Doch das Landgericht Berlin stellte sich auf die Seite des Untermieters und nach langem Zerren landete der Fall beim Bundesgerichtshof.
Die obersten Richter argumentierten klar und bestätigten am 03. August 2021 unter Aktenzeichen VIII ZR 329/19 die Vorinstanz.
Selbst wenn der Widerruf zur Untervermietung durch den neuen Eigentümer rechtens sei, so ist eine konkrete Absicht der Hauptmieter, die Wohnung alsbald und vollumfänglich nutzen zu wollen, nicht erkennbar. Das berechtigte Interesse einer Beendigung der Untervermietung verlange einen konkreten Rückkehrwillen, beziehungsweise die Anmeldung eines Eigenbedarfs.
Ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB ließe sich im Kündigungsgrund gegenüber dem Untermieter nicht erkennen. Die Gefahr einer Kündigung des Hauptmietvertrages durch den neuen Eigentümer stelle mithin kein berechtigtes Interesse einer Untervermietungskündigung dar, so die obersten Richter. Die Frage, warum der neue Eigentümer von seinem jederzeitigen Widerruf Gebrauch machte, ist nicht bekannt.
