Das Mietrecht ist im Grund einfach und im BGB geregelt. Doch in Einzelfällen zeigt sich deutlich, wie komplex Rechtsprechung sein kann. In den nachfolgenden Fällen geht es um spannende Gerichtsurteile die zeigen, dass Eigenbedarf umfassend begründet sein sollte und mündliche Vereinbarungen keinesfalls verbindlich sind.
Jeder Vermieter kennt die Situation: Es gibt einen Mietvertrag und eigentlich scheint alles geregelt und einem „Vertragen“ mit dem Mieter steht nichts im Wege. Doch immer wieder zweigt sich wie komplex das Mietrecht sein kann. Im Ergebnis zeigen Gerichturteile zum Mietrecht auf, dass eine Klage gut begründet sein sollte.
Im ersten Fall geht es schlichtweg um die Frage, ob man beweisen kann, was zwischen Mietern und Vermietern besprochen wurde. Zwar ist ein Mietvertrag nicht an eine Schriftform gebunden, aber die Grundlagen des § 549 BGB finden immer Anwendung.
Im zweiten Fall wird deutlich, wie schwer es heutzutage ist den Eigenbedarf an einer Immobilie geltend zu machen. Wer sich nicht vollumfänglich vor Gericht inhaltlich „auszieht“ hat schlechte Karten.
Warum Vereinbarungen zum Mietrecht stets schriftlich erfolgen sollten
Im vorliegenden Fall geht es um eine ältere Dame, die von einer Mietwohnung in ein Seniorenheim ziehen wollte. Die Seniorin hatte, so eigene Angaben, Anfang 2019 eine mündliche Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen. Demnach sollte sie nur noch die Miete für den Monat März zahlen, in dem sie selbst auszog.
Der Vermieter seinerseits nutzte einen Teil des Monats März und den April für eine Modernisierung der Wohnung. Doch als im April und Mai 2019 keine Mietzahlungen mehr eingingen klagte der Vermieter auf Zahlung.
Vor dem Landgericht Koblenz (Aktenzeichen 6 S 188/20) stützte sich die ältere Damen auf die mündliche Vereinbarung mit dem Vermieter. Weiterhin führte sie an, dass die Handwerker, die nach dem Auszug renovierten, dort auch behelfsmäßig wohnten. Vom Vermieter bereitgestellte Sitzmöbel und ein Kühlschrank sollten als Beweis herhalten, dass die Mietwohnung an die Handwerker weitervermietet wurde und die Verteidigung stärken.
Der Vermieter konterte und erklärte, dass keine mündliche Vereinbarung zu Beginn des Jahres 2019 gab. Ferner hätte man die Mietwohnung unverzüglich frei machen können, wenn die Mieterin diese noch im Teil-März, April und Mai hätte nutzen wollen. Eigentlich eine klassische Patt-Situation.
Die verhandelnden Richter manifestierten aber am 16.02.2021 die Notwendigkeit eines Nachweises zur Vereinbarung, dass nur die Märzmiete zu zahlen wäre. Da aber kein Schriftstück vorlag, sei die Miete für April und Mai zu zahlen.
Dass die Mietwohnung in der betreffenden Zeit renoviert und von den Handwerkern, wie von der Senioren formuliert, „belegt“ gewesen sei schien die Richter nicht zu beeindrucken. Im Resümee wurde die Position des Vermieters gestärkt da schlichtweg seitens der Mieterin kein Dokument vorgelegt werden konnte was die Auszugvereinbarung widerspiegelte. Ergo musste die Seniorin die geschuldete Miete nachzahlen.
Eigenbedarf an einer Immobilie muss umfänglich begründet sein
Viele Kleinstvermieter leben im Ausland und vermieten ihr Eigentum in Deutschland. In diesem Fall geht es um eine in Stockholm lebende Frau die Eigenbedarf an ihrer Eigentumswohnung in Hamburg stellte und vor Gericht, soviel sei sofort gesagt, scheiterte. Aber der Reihe nach.
Die Mietpartei einer großzügig geschnittenen Zweiraumwohnung in Hamburg erhielt eines Tages die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Die in Stockholm lebende Eigentümerin beziehungsweise Vermieterin wollte die Wohnung wieder selbst nutzen.
Die Mieter wehrten sich und im Ergebnis klagte die Eigentümerin auf Herausgabe und Räumung der Wohnung. Letztere wunderte sich nicht schlecht als das Amtsgericht Hamburg am 05. Mai 2021 entschied, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam sei und ergo kein Anspruch auf Herausgabe und Räumung bestehe. Doch warum? Hatte die Eigentümer die Tücke im Detail zur Eigenbedarfskündigung nicht beachtet?
Wer heutzutage wegen Eigenbedarfs kündigen will muss eine gute und nachweisbare Begründung abgeben und darf sich schlichtweg keine Argumentationsfehler leisten. Und eben das Fehlen der Begründung führe dazu, so die Richter, dass die Mieter nicht prüfen können, ob ein Eigenbedarf tatsächlich vorläge.
Die Damen und Herren in den Roben konnten keine logische Verbindung zwischen einem Leben in Schweden und der gewollten Selbstnutzung der Wohnung in Hamburg finden. Doch im laufenden Verfahren blieb die Wahl-Schwedin diese Informationen schuldig.
Das Gericht erklärte im Urteil (Aktenzeichen 49 C 569/20) dass die Eigentümerin detailliert erklären müsse warum sie nach Hamburg zurück will oder gegebenenfalls die Wohnung sporadisch nutzen will oder muss. Erst wenn die Mieter um den Rückkehrgrund und die Nutzung der Mietwohnung wissen, sei eine Prüfung zur Rechtfertigung einer Eigenbedarfskündigung möglich.
Im Resümee zeigt sich hier deutlich, wie schwer und komplex es ist Eigenbedarf an einer vermieteten Immobilie zu erklären und die Nutzungshoheit der eigenen Immobilie wiederzuerlangen. Wohl für solche Fälle ist die Begleitung einer Immobilie durch eine Hausverwaltung sinnvoll und zielführend, gerade wenn man im Ausland lebt und eine inländische Immobilie vermietet.
