Haftung Sach- und Rechtsmängel bei Immobilienverkauf

Die Haftung bei Sach- und Rechtsmängel ist beim Immobilienverkauf gesetzlich klar geregelt. Beim Immobilienverkauf geht der Verkäufer Risiken ein. Dazu gehört, die Mängel nicht wahrheitsgemäß zu kommunizieren. Werden diese arglistig verschwiegen, haftet der Verkäufer. Wir erklären, wie man sich gegen Haftungsansprüche wehrt und benennen die Gesetzesquellen.

Beim Immobilienverkauf ist vor allem die Gesetzeslage in Bezug zur Haftung für Sach- und Rechtsmittel zu beachten. Was, wenn die Immobilie Mängel hat, die dem Verkäufer zuvor nicht bekannt waren?

Kann man Mängel auch verschweigen und zu welchen Rechtsfolgen führt das? Auch der Frage, wie lange Immobilienverkäufer tatsächlich für die verkaufte Immobilie haften, klären wir auf.

Gefahren lauern überall, wenn man etwas verkauft und die Fehler können teuer werden. Doch zuerst ein Blick auf die Gesetzeslage.

Immobilienverkauf ist stets Vertrauenssache

Dieser Spruch steht nicht nur bei jedem zweiten Makler auf der Homepage. Tatsächlich sollte man davon ausgehen, dass der Verkauf einer Immobilie mit Vertrauen zwischen Käufer und Verkäufer einhergeht. Die Realität sieht aber oft anders aus.

Der Gesetzgeber schützt den Käufer, generell. Die Grundlage für diesen besonderen Schutz ist § 433 BGB. Demnach muss der Verkäufer eine sach- und rechtsmangelfreie Sache übergeben. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um ein neues Handy handelt, oder eine Immobilie.

Daraus ableitend stellt sich die Frage, welche Mängel es bei Immobilie geben kann.

Sach- und Rechtsmängel bei Immobilienverkauf

Wie definiert man einen Sachmangel an der Immobilie? Dazu gehört ein undichtes Dach oder verfaulte Dachbalken. Auch eine nicht einwandfrei funktionierende Haustechnik stellt einen Sachmangel dar. Und Schimmelpilz gehört zu den üblichsten und leider gut verschleierbaren Sachmängeln.

Unter einem Rechtsmangel verstehen sich in diesem Zusammenhang ein nicht kommuniziertes und grundbuchamtlich eingetragenes Wegerecht. Auch Nießbrauchrechte und Nutzungsrechte Dritter stellen einen Rechtsmangel dar.

Geht es um die Frage der Mängelarten, hat vor allem dies Auswirkungen auf die Haftung generell und die Konsequenzen für den Immobilienverkäufer.

Mängelarten beim Immobilienverkauf

Man unterscheidet grundsätzlich drei Arten von Mängeln. Je nach Mangelart kann dies Auswirkungen auf die Haftung des Verkäufers haben und damit auf die unten beschriebenen Konsequenzen.

• Der offene Mangel: Hier sind die Mängel offen sichtbar und werden dann als „offen“ bezeichnet, wenn man diese bei einer Besichtigung leicht erkennen könnte. Dazu gehören eine Reihe von Mängeln, wie fehlende Türblätter, kaputte Fenster, sichtbare Feuchtigkeitsschäden oder auffallender Schimmel. Im Grundsatz haftet der Verkäufer nicht für offene Mängel. Jedoch sollte man auch diese deutlich kommunizieren, um beim Notarvertrag keinen Streit vom Zaun zu brechen. Die Rechtsprechung betrachtet stets dir Frage, wie einfach der Mangel bei der Besichtigung festzustellen sei. Deshalb sollten Immobilienverkäufer stets Fotos vor der Besichtigung anfertigen.

• Der versteckte Mangel: Hier handelt es sich um Mängel, die weder dem Käufer noch dem Verkäufer auffallen. Das können Schimmelpilzausbreitungen innerhalb der Wände sein. Auch über das Dach in Zwischenwände einsickerndes Wasser kann über Jahre unentdeckt bleiben. Die Rechtsprechung sieht hier zwar aufgrund der Gesetzeslage eine Pflicht zur Kenntnis durch den Immobilienbesitzer. Der Verkäufer kann und sollte sich aber durch einen generellen Haftungsausschluss im Notarvertrag aus der Verantwortung ziehen. Dieser Gewährleistungsausschluss, den wir alle aus dem Handel mit gebrauchten Gütern kennen, beschreibt sich mit den Worten „gekauft, wie gesehen“ am besten. Und ebendiese Formulierung findet sich in der Regel in jedem Kaufvertrag von Bestandsimmobilien.

• Der arglistig verschwiegene Mangel: Darunter versteht sich ein Mangel der Immobilie, den der Verkäufer arglistig gegenüber dem Käufer verschwiegen hat, obwohl er ihn kannte. Diese Mängel kommen nach der Übergabe und Monaten, wenn nicht Jahren, heraus. Zwar kann sich der Verkäufer durch den Gewährleistungsausschluss schützen. Kann der Käufer aber Beweise erbringen, dass hier „getrickst“ wurde, wird es eng für den ehemaligen Immobilienbesitzer.

Die Haftung bei Sach- und Rechtsmängeln

Haftung bedeutet stets auch Konsequenzen tragen zu müssen. Bei arglistig durch den Verkäufer verschwiegenen Mängel kann der Käufer trotz Gewährleistungsausschluss und nach Übergabe der Immobilie den Kaufvertrag gemäß § 123 BGB anfechten.

Die Konsequenzen können bei arglistig verschwiegenen Mängeln weitreichend sein. Zum einen könnte es zur Rückabwicklung des Kaufvertrags kommen. Dies ist jedoch in der Regel nur bei einem wesentlichen Mangel der Fall. Dieser wesentliche Mangel besteht dann, wenn die Immobilie nicht bewohnbar ist, zum Beispiel bei statischen Problemen. Grundlage ist hier § 633 BGB, der auch für Neubauten Verwendung findet.

Auch Schadenersatz kann gefordert werden, wenn das Haus durch den Mangel zum Beispiel nicht bewohnbar, oder nur eingeschränkt bewohnbar ist und der Käufer in ein Hotel ziehen muss.

Je nach Schwere des Mangels sind auch Vergleiche vor Gericht und Teilrückzahlungen des damaligen Kaufpreises möglich, die sogenannte nachträgliche Kaufpreisminderung.

Ist der Mangel durch Sanierungen zu beseitigen, kann auch ein Anspruch auf Nacherfüllung durch den Verkäufer die Konsequenz sein. Gemäß § 437 Abs. 2 BGB hat der Verkäufer alle Kosten der Nacherfüllung zu tragen.

Achtung: Tritt der Mangel zwischen dem Kaufvertragsabschluss beim Notar und der Übergabe zutage, kann der Käufer auch bei Gewährleistungsausschluss seine Rechte einfordern.

Klauseln bezüglich Haftung bei Immobilienverkauf

Je klarer und deutlicher sich Verkäufer und Käufer anhand von Vertragsklauseln schriftlich einigen, umso besser. Bei Rechtsmängeln sollte der Verkäufer über Klauseln verpflichtet werden diese zu beseitigen. Das kann zum Beispiel eine eingetragene Hypothek sein.

Aber auch bei bekannten Sachmängeln ist eine Einigung im Kaufvertrag inklusive Zeitraumfestsetzung möglich.

Der Verkäufer sollte sich stets gegen die Haftung aus Mängel an der Immobilie schriftlich absichern. Doch selbst dieser Gewährleistungsausschluss greift bei arglistig verschwiegenen Mängeln nicht.

Ein genereller Haftungsausschluss besteht immer dann, wenn der Mangel dem Käufer bekannt ist. Auch eine partielle Sachmängelhaftung kann schriftlich von beiden Vertragsparteien ausgeschlossen werden.

Wann enden Ansprüche aus Sach- und Rechtsmängeln?

Der Gesetzgeber spricht hier von der Verjährung der Mängelansprüche gemäß § 438 BGB. Je nach Art des Mangels können die Ansprüche 30, fünf oder auch nur zwei Jahre seitens des Käufers geltend gemacht werden.

Wichtig: Die Verjährung beginnt stets ab dem Tag der Übergabe. Insoweit ist es essenziell, ein Übergabeprotokoll zu fertigen, in dem alle sichtbaren und bekannten Mängel dezidiert dokumentiert werden.

Die Ansprüche aus einem Sachmangel können aber dann nicht unkompliziert gestellt werden, wenn der Käufer weit nach Feststellung des Mangels umfangreiche Baumaßnahmen vornimmt. Im Zweifel muss die Sachlage durch einen Gutachter verifiziert werden.