Für viele Mieter verwirklicht sich ein Traum, wenn Sie in der Wohnung Heimwerken können. Dabei stellen sich für Vermieter regelmäßig viele Frage. Welche Regelungen Sie für das Heimwerken bereits im Vertrag treffen sollten, was gesetzlich vorgeschrieben ist und was bei falschen Ausführungen passiert erfahren Sie hier.
Während viele Mieter den Wunsch haben, in der eigenen Wohnung handwerklich tätig zu werden, stellt die Vorstellung für viele Vermieter ein Albtraum dar. Immerhin wirft das Thema Heimwerken einige rechtliche Fragen auf. Doch auf diese gibt es zum Glück antworten.
Auch wenn Sie momentan keinen Mieter haben, der Heimwerken als Ziel auserkoren hat, sollten Sie über das Thema gut Bescheid wissen. Sie können nämlich bereits im Mietvertrag wichtige Regelungen für das Heimwerken treffen und damit für eigene Sicherheit sorgen. Das ist insbesondere deshalb relevant, da viele Vermieter die Schönheitsreparaturen gern auf den Mieter umlegen.
Was darüber hinaus gesetzlich beachtet werden muss und vor allem was Sie tun können, wenn Arbeiten nicht richtig ausgeführt wurden, erfahren Sie hier.
Heimwerkern: Regelungen können bereits im Mietvertrag getroffen werden
Wie so oft gilt: Um Stress und Missverständnisse mit dem Mieter zu verhindern, können Sie bestimmte Regelungen für das Heimwerken bereits im Mietvertrag festlegen. Beachten Sie dabei, dass nicht alle Klauseln rechtmäßig sind, insbesondere wenn Sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Es bietet sich aber etwa an, vertraglich festzulegen, dass Veränderungen durch den Mieter problemlos wieder in den Ursprungszustand versetzt werden können müssen. Zudem müssen die gesetzlichen und die in der Hausordnung vereinbarten Ruhezeiten eingehalten werden. Auch dies kann bereits in den Vertrag aufgenommen werden, aber auch durch einen Verweis auf die Hausordnung realisiert werden.
Individuelle Veränderungen sind nur an nicht fest verbauten Elementen erlaubt
Möchte der Mieter also Heimwerken und den gemieteten Wohnraum selbst verändern, kann er dies grundsätzlich auch ohne Ihre Zustimmung tun. Dies gilt allerdings nicht für fest verbaute Elemente. Möchte der Mieter an diesen Heimwerken, braucht er dafür die Zustimmung des Vermieters und muss diesen vorzeitig informieren. Dies gilt auch für größere Veränderungen wie neuen Badezimmerfliesen oder Arbeiten, die die Bausubstanz selbst betreffen, wie etwa das Verlegen von Kabeln unterm Putz.
Streichen der Wände ist erlaubt
Entgegen einer weit verbreiteten Auffassung kann es dem Mieter nicht gänzlich verboten werden, die Wände zu streichen. Auch bei der Farbauswahl hat der Mieter erst einmal freie Wahl. Regelungen, die dies verbieten, stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und sind daher unzulässig.
Möglich hingegen ist eine vertragliche Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Wände bei Auszug wieder in der Originalfarbe oder in einer neutralen Farbe zu streichen. Kommt der Mieter im Falle einer solchen Klausel dem nicht nach, können Sie ihm gegenüber Schadenersatz verlangen.
Der Mieter darf eine neue Küche einbauen, aber …
Der Ein- und Ausbau einer Küche ist immer wieder ein großes Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Hier gilt vor allem: Wenn im Vorfeld miteinander kommuniziert und sich abgestimmt wird, erspart es meist Stress und Missverständnisse. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter eine neue Küche einbauen darf, sofern er die alte Küche fachgerecht lagert. Besprechen sollte er dies mit Ihnen im Vorfeld aber trotzdem. Einen Anspruch darauf, dass der Vermieter dem Mieter die selbst eingebaute Küche bei Auszug abkaufen, besteht hingegen nicht. Als Vermieter können Sie demnach darauf bestehen, dass die ursprüngliche Küche wieder in die Wohnung eingebaut wird.
Das Verlegen von Teppichböden ist erlaubt, sollte aber abgesprochen werden
Ist beim Einzug des Mieters bereits Teppichboden verlegt, gehört dieser mit zur Mietsache. Lässt sich dieser also aufgrund des Alters nicht mehr vollständig reinigen oder ist zerschlissen, sind sie als Vermieter für den Austausch verantwortlich.
Möchte der Mieter hingegen selbst Teppichboden neu verlegen, kann er dies tun, da er grundsätzlich ein Recht darauf hat, den Wohnraum nach seinen Wünschen auszugestalten. Bei Auszug ist er aber wiederum dazu verpflichtet, den verlegten Teppichboden auch rückstandslos zu entfernen und den darunterliegenden Fußboden nicht zu beschädigen. Sorgt der durch den Mieter verlegte Teppichboden jedoch dafür, dass die Wohnung aufgewertet wird und gefällt er Ihnen, können Sie mit dem Mieter Vereinbarungen treffen, dass er bei Auszug in der Wohnung verbleibt.
Schönheitsreparaturen können nur bedingt umgelegt werde
Schönheitsreparaturen und vor allem damit verbundene Klauseln im Mietvertrag beschäftigen die Amtsgerichte deutschlandweit immer wieder. Als Vermieter sind Sie gemäß § 535 Abs. 1 BGB für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich. Schönheitsreparaturen können durch entsprechende Klauseln im Mietvertrag allerdings in einem bestimmten Umfang auf den Mieter umgelegt werden. Bei Schönheitsreparaturen handelt sich um Reparaturen, welche Abnutzungen beheben, die durch den normalen Gebrauch der Mietsache entstehen. Dazu gehört beispielsweise das das Lackieren von Heizkörpern nach Absplitterungen oder das Ausbessern von Putz.
Entscheidend für die Wirksamkeit der Klausel ist dabei, dass der Mieter nur für Gebrauchsspuren und Schäden aufkommen muss, die er auch tatsächlich selbst verursacht hat. Auch dann darf der Mieter selbst Heimwerken und die Behebung selbst durchführen, wenn er diese fachgerecht ausführen kann. Zu diesen Schönheitsreparaturen gehört etwa typischerweise das Verschließen von Bohrlöchern. Lassen Sie darüber hinaus Schönheitsreparaturen durchführen, muss der Mieter die Mehrkosten hingegen nicht tragen.
Eine Frist, nach welchen Zeiträumen der Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, dürfen Sie nicht setzen. Entsprechende Klauseln sind unwirksam und der Mieter muss sich daran folglich nicht halten.
Bei Trockenwänden sollte sich abgestimmt werden
Dem Mieter ist es grundsätzlich gestattet, Trockenwände einzuziehen, um die Wohnung nach seinen Vorstellungen zu verändern und einzurichten. Besonders bei Trockenwänden ist es allerdings sinnvoll, wenn dies vorher miteinander abgestimmt wird, da darunter die Belüftung leiden und sich unter Umständen sogar Schimmel bilden kann. In diesen Fällen können Sie es dem Mieter die konkrete Trockenwand, die dafür ursächlich wäre sogar untersagen. Aus diesem Grund ist eine Abstimmung der Interessen durchaus sinnvoll.
Mieter darf Garten selbst gestalten
Gehört ein Garten zu der gemieteten Wohnung, darf der Mieter diesen auch gestalten. Dies umfasst, dass er Dekorationen aufstellen kann und den Garten im Rahmen der allgemeinen Bestimmungen auch bepflanzen darf. Doch auch hier gilt: Wenn es keine Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter gibt, muss der Mieter auch den Garten beim Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen.
Für das Aufstellen von Spielgeräten für Kinder oder einen Schuppen brauch der Mieter hingegen ihr Einverständnis, wenn das Objekt im Boden verankert werden muss. Für Sie als Vermieter muss dieses Begehren aber nicht unbedingt eine schlechte Nachricht sein. In vielen Fällen steigern die Vorhaben eines Mieters die Attraktivität des Mietobjekts auch für Nachmieter. In diesem Fall können Sie sich damit nicht nur einverstanden erklären, sondern ihm die Gegenstände oder Geräte sogar abkaufen.
Mieter brauch Erlaubnis für Blumenkästen an der Außenseite der Balkonbrüstung
Ist kein Garten vorhanden, ist der Balkon für viele Mieter ein wichtiger Teil der Wohnung. Das Bepflanzen und Dekorieren gehört für die meisten dazu. Dies ist grundsätzlich auch ohne Zustimmung des Vermieters zulässig. Etwas anderes gilt aber, wenn die Hausfassade verändert wird. Möchte der Mieter zum Beispiel Blumenkästen an der Außenseite der Balkonbrüstung anbringen, bedarf es Ihrer Zustimmung.
Bestimmte Arbeiten sind für den Mieter verboten
Egal wie geübt Ihr Mieter beim Handwerken auch sein mag – bestimmte Arbeiten sollte er nicht verrichten. Dies umfasst vor allem Arbeiten im Zusammenhang mit Elektrizität. Während sich eine Blende in der Regel schnell selbst austauschen lässt, ist der Mieter verpflichtet, ihnen Bescheid zu geben, wenn elektrische Arbeiten notwendig sind. Dies gilt bereits, wenn es sich um eine defekte Steckdose handelt und auch dann, wenn der Mieter selbst Elektriker ist. Der Hintergrund ist, dass die Versicherung möglicherweise nicht für Schäden aufkommt, die infolge von Elektroarbeiten entstanden sind, wenn der Mieter diese ohne Absprache mit Ihnen als Vermieter vorgenommen hat.
Mieter kann kleine Reparaturen erledigen
Kleine Reparaturen können durch eine Klausel im Mietvertrag durchaus auf den Mieter umgelegt werden. Doch aufgepasst: Die Klausel ist nur wirksam, wenn sie eine doppelt beschränkte Höchstgrenze enthält. Die Kosten für Kleinreparaturen, die der Mieter zahlen muss, muss zum einen auf einen Höchstsatz von 6 bis 8 Prozent der jährlichen Kaltmiete und zum andere auf eine Grenze von circa 100 Euro pro anfallender Kleinreparatur beschränkt sein.
Überschreitet die für die Reparatur anfallenden Kosten diese Grenzen, müssen Sie die Kosten vollständig zahlen. Zudem muss der Mieter für Kleinreparaturen innerhalb dieser Grenzen auch nur aufkommen, wenn er sich damit im Mietvertrag einverstanden erklärt hat.
Dass der Mieter hingegen zum Heimwerken regelrecht verpflichtet ist, ist hingegen nicht der Fall. Derartige Klauseln sind in jedem Fall unwirksam. Verfügt der Mieter aber über fachliche Kenntnisse, kann er handwerkliche Tätigkeiten selbst übernehmen und Schäden kostengünstig beheben.
Mieter haftet bei falscher Ausführung
Zur Beruhigung aller Vermieter haftet der Mieter für die Schäden, wenn das Heimwerken schief geht. Ihnen steht dann grundsätzlich ein Schadenersatzanspruch zu. Der Zustand, der ohne das Heimwerken bestanden hätte, kann dann von Ihnen eingefordert werden. In diesem Fall sollten Sie dem Mieter eine Frist zur Behebung des Schadens setzen.
Verstreicht die Frist erfolglos, weil das Ergebnis dem vertraglich vereinbarten Zustand weiterhin nicht entspricht oder sogar, weil der Mieter zur Behebung nicht bereit ist, können sie einen entsprechenden Fachbetrieb mit der Behebung beauftragen und die entstandenen Kosten dem Mieter in Rechnung stellen.
Beachten Sie dabei allerdings immer – und vor allem bevor Sie rechtliche Schritte einleiten – dass unwirksame Klauseln den Mieter selbstverständlich nicht verpflichten. Der Mieter kann nicht etwa verpflichtet werden, eine zum Zeitpunkt des Einzugs unrenovierte Wohnung im renovierten Zustand zurückzugeben. Für Schäden, die der Mieter aber selbst verantwortlich ist, haftet er auch.
