Der Immobilienmarkt Nürnberg gewinnt immer mehr an Bedeutung für Wohnungssuchende und Investoren. Das hat natürlich Auswirkungen auf die Miet- und Immobilienpreise vor Ort. Wer nach Nürnberg ziehen möchte, muss sich daher mit Faktoren wie der Preisentwicklung, den Käufergruppen, dem Transaktionsvolumen und den Preiseinflüssen beschäftigen. Nur dann kann man Wohnraum und Investitionsobjekte finden, die zu einem passen.
Wer auf der Suche nach einer attraktiven Wohnung oder einer lukrativen Wertanlage ist, orientiert sich immer häufiger in Richtung Immobilienmarkt Nürnberg. Hier hat eine rasante Preisentwicklung stattgefunden, weil die Stadt ausgesprochen lebenswert ist und jährlich um ca. 7.000 Personen wächst. Dieser Beitrag stellt den Immobilienmarkt Nürnberg vor und erläutert, was ihn auszeichnet, wie sich die Preise entwickeln und wie seine Zukunft aussehen könnte.
Grundlegendes zum Immobilienmarkt Nürnberg
Nürnberg ist eine ausgesprochen lebendige und lebenswerte Stadt in Mittelfranken. Auf 186,4 Quadratkilometer Fläche bietet sie mehr als 510.000 Menschen eine Heimat. Nürnberg ist in 123 Stadtteile aufgegliedert und ist die vierzehntgrößte Stadt Deutschlands. Jährlich kommen etwa 7.000 neue Einwohner hinzu, die auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum, attraktiven Arbeitsplätzen und interessanten Freizeitaktivitäten sind.
Der Wohnungsmarkt Nürnbergs bzw. der Mietermarkt ist als „eng“ zu bezeichnen, was ursächlich mit den Nettozuzügen zu tun hat und den nicht parallel neu entstehenden Mietwohnungen. Ob sich die aktuelle Reduzierung der Immobilienpreise in ganz Deutschland kleinteilig auf die Reduzierung der Medianmiete in Nürnberg niederschlägt, bleibt abzuwarten, ist aber nicht wahrscheinlich.
Ein Grund für die große Beliebtheit Nürnbergs ist, dass sich die Stadt immer schon breit aufgestellt hat. So gibt es hier einerseits eine gut etablierte Industrie und gleichzeitig einen innovativen Dienstleistungssektor. Nürnberg ist sich seiner Tradition und seiner historischen Relevanz bewusst, blickt aber dennoch selbstbewusst in die Zukunft. Das zeigt sich beispielsweise daran, dass die Technische Universität Nürnberg viele junge Talente hervorbringt und zahlreiche Hightech-Unternehmen in der Stadt ansässig sind.
Zu den Stärken der Stadt gehört eine hervorragende Infrastruktur, die einerseits unternehmerische Prozesse vereinfacht und andererseits für eine optimale Mobilität vor Ort sorgt. Gleichzeitig steht ein reiches Kulturangebot zur Verfügung, sodass man sich in seiner Freizeit auf vielfältige Weise beschäftigen und gut unterhalten kann. Hierdurch fühlen sich Menschen ganz unterschiedlicher Altersgruppen und mit jeweils anderen Interessen und Lebensentwürfen angesprochen und suchen am Immobilienmarkt Nürnberg eine Heimat.
Immobilienpreise am Immobilienmarkt Nürnberg
Die Hauspreise in Nürnberg sind in den vergangenen fünf Jahren drastisch angestiegen. Kostete ein Quadratmeter im Jahr 2018 noch 3.515 €, so mussten 2023 bereits 5.188 € pro Quadratmeter bezahlt werden. Die Preise sind in dieser Zeit um vier bis acht Prozent angestiegen, wobei 2022 ein Ausreißer zu verzeichnen ist. Hier stiegen die Quadratmeterpreise für Häuser sprunghaft um 16,28% an.
Bei den Quadratmeterpreisen für Wohnungen ist eine ähnliche Entwicklung festzustellen, allerdings stiegen hier die Preise in den letzten fünf Jahren deutlich moderater an. 2018 mussten noch 3.489 € pro Quadratmeter bezahlt werden und jetzt sind es 4.832 € pro Quadratmeter. Die Preisanstiege schwankten von Jahr zu Jahr, allerdings fand auch hier 2022 mit 13,2% ein überdurchschnittlich hoher Anstieg statt.
Hinweis: Es gibt zahlreiche Bauaktivitäten in Nürnberg, die aber nur bedingt dazu geeignet sind, die hohe Nachfrage zu decken. Das liegt vor allem daran, dass sich viele Bauherren auf Bauprojekte im gehobenen Preissegment fokussieren.
Die Preisentwicklung in einzelnen Nürnberger Stadtteilen
Wer ein Haus in Nürnberg kaufen möchte, muss mit deutlich mehr als 5.000 € pro Quadratmeter kalkulieren. Nur in wenigen Stadtteilen wir Almoshof, Boxdorf, Buch und Eibach liegen die Preise unter 5.000 € pro Quadratmeter. Besonders günstig ist der Kauf von Häusern in Gerasmühle, Gleißbühl und Holzheim, aber auch in Koppenhof, Krottenbach, Lohhof und Lorenz sind deutlich niedrigere Kaufpreise zu zahlen.
Die Kaufpreise für Wohnungen schwanken hingegen deutlich. So muss beispielsweise in Bleiweiß mit einem Kaufpreis von 3.939 € pro Quadratmeter gerechnet werden, während in Almoshof bereits 6.294 € pro Quadratmeter anfallen. Häufig liegen die Kaufpreise deutlich über 4.000 €, lediglich in einigen Stadtteilen wie Dutzendteich, Eberhardshof, Hummelstein, Langwasser und einigen mehr muss deutlich weniger als 4.000 € pro Quadratmeter bezahlt werden.
Tendenziell ist festzustellen, dass die Kaufpreise in Nürnberg aktuell sinken. Der Rückgang liegt hierbei zwischen 1% und 10%. Lediglich in wenigen Stadtteilen wie Zollhaus, Thon, Sandreuth, Neuselsbrunn und Muggenhof sind die Preise für Häuser beziehungsweise Wohnungen angestiegen. Wer sich für eine Immobilie interessiert, sollte daher genau prüfen wo diese liegt, und sich mit den längerfristigen Preisentwicklungen auseinandersetzen.
Diese Käufergruppen sind in Nürnberg aktiv
Lange Zeit waren offene und geschlossene Immobilienfonds die größten Käufergruppen in Nürnberg. In 2021 wurden sie jedoch von Projektentwicklern und Bauträgern überholt. Diese sind nun für 43,1% des Transaktionsvolumens in Nürnberg verantwortlich, während es die Immobilienfonds nur noch auf 37,2% bringen. Die Spitzenreiter bringen es somit auf Umsätze von 601 Millionen Euro und die Fonds auf etwa 519 Millionen Euro.
Auf Platz 3 liegen Privatanleger, Family Offices und Stiftungen. Diese machen immerhin noch 15,5% des Transaktionsvolumens aus. Das entspricht in etwa 215 Millionen Euro. Das ist ein Rückgang um rund 3% im Vergleich zum Vorjahr. Auf dem letzten Platz landen Banken, Versicherungen und Eigennutzer. Diese machen lediglich 4,2% des Transaktionsvolumens und somit 58 Millionen Euro aus.
Diese Preiseinflüsse spielen am Immobilienmarkt Nürnberg eine Rolle
Es gibt vielfältige Faktoren, die Einfluss auf die Immobilienpreise in Nürnberg nehmen. Hierzu gehören vor allem Angebot und Nachfrage. Zur Zeit ist es so, dass viele Menschen nach Nürnberg ziehen oder dort Investitionen tätigen wollen. Entsprechend groß ist die Nachfrage nach vorhandenen Immobilien. Gleichzeitig stehen kaum noch Freiflächen zur Verfügung, die als Bauland genutzt werden könnten. Entsprechend ist das Angebot in Nürnberg überschaubar und wird in naher Zukunft nicht sonderlich wachsen.
Hinweis: Es gibt in Nürnberg noch eine beachtliche Zahl an Industriebrachen, auf denen grundsätzlich neue Wohnungen entstehen könnten. Bis diese aber bebaut werden können, dürften noch einige Jahre vergehen.
Ein weiterer wichtiger Faktor sind die Baukosten. Aktuell ist es schwierig, an hochwertige Baumaterialien zu kommen, und auch die Suche nach geeigneten Fachkräften und Gewerken erweist sich häufig als schwierig. Hinzu kommt, dass die EZB ihren Leitzins immer weiter anhebt, wodurch sich Kredite und somit Baufinanzierungen verteuern. Die hohen Zinssätze stellen für Bauherren eine echte Belastung dar und führen dazu, dass viel weniger Bauprojekte realisiert werden können.
Aktuell sinken die Immobilienpreise wie seit 2000 nicht, mithin um satte 6,8 Prozent je Quartal im vergleich zum Vorjahr, so das statistische Bundesamt. Die Krux: Die Preise fallen, aber Immobilienkauf ist weiterhin teuer und die Nachfrage ist, so Experten, als relativ niedrig zu betrachten. Das liegt zum einen an der Inflation, die sich (noch) nicht erholt hat. Und Baufinanzierungen sind nach wie vor teuer. Und die große Frage nach dem Heizungsgesetz ist noch offen, dank der Regierungspolitik. Alte Immobilien, die einen hohen Instandhaltungsstau besitzen, gelten schon als Ladenhüter und werden auch in Nürnberg im Wert extrem abnehmen.
In einigen Stadtteilen Nürnbergs spielt zudem die Bevölkerungsentwicklung eine wichtige Rolle. Wenn hier das Einkommensniveau steigt, steht mehr Geld zur Verfügung, das in Immobilien investiert werden kann. Mit einer erhöhten Nachfrage steigen die Immobilienpreise. Die gute wirtschaftliche Entwicklung der mittelfränkischen Stadt hat somit Vorteile für die Bevölkerung, ist aber auch ein Preistreiber im Immobiliensektor.
Es gibt noch viele weitere Einflussfaktoren, die manchmal nur schwer zu greifen sind. Hierzu gehören beispielsweise politische Entscheidungen und die allgemeine Attraktivität einer Stadt. In Nürnberg kommt zudem die Infrastruktur hinzu. So hat beispielsweise der Bau neuer U-Bahn Haltestellen dazu geführt, dass bestimmte Stadtteile nun deutlich besser angebunden sind und man leichter ins Stadtzentrum, zur Universität oder zum Arbeitsplatz kommt. Hierdurch hat sich die Attraktivität der jeweiligen Bezirke erhöht, was Einfluss auf die Immobilienpreise hat.
Ausblick in die Zukunft
Aktuell steigen die Preise am Immobilienmarkt Nürnberg merklich an. Das ist vor allem auf eine hohe Nachfrage bei einem stagnierenden Angebot zurückzuführen. Es gibt einerseits nur begrenzten Wohnraum und andererseits stehen nicht immer genügend Immobilien zur Verfügung, die sich als Investmentobjekt eignen. Befürchtungen, dass durch die Pandemie massive Preisrückgänge zu beklagen sein könnten, haben sich als unbegründet erwiesen. Der Immobilienmarkt Nürnberg erweist sich zurzeit als ausgesprochen stark.
Neben dem großen Interesse von Privatleuten, eine Wohnung in Nürnberg zu finden, sind auch immer mehr Investoren in der Stadt aktiv. 74% hiervon geben an, weiterhin kontinuierlich in Nürnberg zu investieren und 26% wollen ihr Engagement sogar erhöhen. Von einem Rückgang der Investments kann somit keine Rede sein. Das spricht dafür, dass sich Nürnberg auch in Zukunft positiv entwickeln und für Privatmenschen und Investoren interessant bleiben wird.
Fazit zum Immobilienmarkt Nürnberg
Der Immobilienmarkt Nürnberg ist ausgesprochen stabil und wächst kontinuierlich. Zahlreiche positive Standortfaktoren führen dazu, dass die bayerische Stadt ausgesprochen beliebt ist und jährlich um mehrere tausend Menschen wächst. Das hat Einfluss auf die Preise von Häusern und Wohnungen am Markt. Es lohnt sich, die verschiedenen Einflussfaktoren auf die Immobilienpreise in den Blick zu nehmen und sich mit unterschiedlichen Optionen auseinanderzusetzen, bevor man sich für einen Kauf entscheidet.
