Entgegen der Nebenkostenabrechnung bei Mietverhältnissen bezahlen Wohnungseigentümer mit dem Hausgeld weitaus mehr. Zu den üblichen Betriebskosten summieren sich Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage. Wie berechnet sich die Höhe des Hausgeldes und der Instandhaltungsrücklage und wie werden die Kosten auf die einzelnen Miteigentümer verteilt?
Bei Mietverhältnissen ist die Sachlage einfach: Die umlagefähigen Nebenkosten zum Betrieb der vermieteten Immobilie darf der Vermieter auf die Mieter nach einem Verteilerschlüssel umlegen. Die Betriebskostenvorauszahlung enthält aber keine Instandhaltungskosten oder Kosten für die Verwaltung der Immobilie.
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die etwas anders. Hier zahlen alle Miteigentümer ein sogenanntes Hausgeld. Mit diesem werden die allgemeinen Betriebskosten, wie beim Mietverhältnis, aber auch die Verwalter- und Instandsetzungskosten, sowie eine Instandhaltungsrücklage gedeckelt. Grundlage bildet hier das Wohnungseigentumsgesetz, WEG, dass mit Wirkung ab dem 01.12.2020 reformiert wurde, jedoch keine Änderungen bezüglich der Definition des Hausgeldes vorsieht.
Welche Betriebs- und Nebenkosten das Hausgeld enthält, welche Höhe das Hausgeld haben sollte und wie es auf die Miteigentümer aufgeteilt werden, verraten wir kurz und prägnant.
Was ist das Hausgeld einer WEG?
Als Miteigentümer einer WEG muss man höhere Kosten als ein Mieter tragen. Zusätzlich zu den Kosten für den Betrieb der Immobilie muss die Verwaltung bezahlt und eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden. Alle Miteigentümer zahlen ihr jeweiliges Hausgeld in einen Topf ein, aus dem dann die Kosten bestritten werden.
Das Hausgeld, oft auch als Wohngeld bezeichnet, wird als ein Vorschuss an den Verwalter bezahlt, der wiederum daraus die Nebenkosten, sich selbst und Instandhaltungsmaßnahmen finanziell bestreitet. Am Ende muss der Verwalter das gezahlte Hausgeld mit den tatsächlichen Kosten abrechnen. Man könnte sagen, das Hausgeld ist eine Nebenkostenvorauszahlung für Miteigentümer.
Welche Kosten werden durch das Hausgeld bestritten?
Wie auch die umlegbaren Nebenkosten für den Mieter enthält das Hausgeld die Kostendeckelung gemäß § 1 BetrKV (Betriebskostenverordnung). Im Wohnungseigentumsgesetz wird das Hausgeld als Lasten und Kosten bezeichnet. Beispiele der über das Hausgeld zu zahlenden Betriebskosten sind:
- Grundsteuer
- Hausstrom
- Abwasser und Frischwasser
- Müllentsorgung
- Wohngebäude- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
- Hauswart
- Gartenpflege und Reinigung
- Wartung von Heizung, Fahrstuhl etc.
Zusätzlich enthält das Hausgeld noch Kosten, die der Miteigentümer einer WEG tragen muss:
Verwalterkosten (Kosten wie z.B. Kontoführungs- und Abrechnungskosten, Verwaltertätigkeiten, Geschäftsführung in Vertretung der Eigentümer)
Instandhaltungsrücklage (Mit dieser finanziellen Rücklage bildet die WEG ein Polster, um Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum tragen zu können)
In der Regel kalkuliert sich das Hausgeld um 20 bis 30 Prozent höher als die Nebenkostenvorauszahlung eines Mieters, je nach Größe der Anlage und dem Verteilerschlüssel.
Am Jahresende muss der Verwalter die realen Kosten und die Einnahmen aus dem Hausgeld über einen Wirtschaftsplan verrechnen und gegenüber der WEG Rechenschaft ablegen.
Errechnung der Höhe von Hausgeld und Instandhaltungsrücklage
Der Verwalter der WEG stellt einen Wirtschaftsplan auf, in dem er die zu erwartenden Ausgaben für die Betriebskosten addiert und daraus die Höhe des notwendigen Hausgeldes pro Jahr einschätzt. Anschließend wird die Höhe der eingeschätzten Gesamtkosten auf die jeweiligen Miteigentümeranteile in Form des Hausgeldes verteilt.
Doch wie oben beschrieben muss zusätzlich zu Instandhaltungsrücklage kalkuliert werden. Das ist einmal abhängig vom baulichen Zustand der Immobilie und zu erwartenden Reparaturen. Zum anderen müssen von den Wohnungseigentümern geplante Reparatur- und Sanierungspläne einkalkuliert werden.
Die Summe der zu erwartenden Kosten für die Instandhaltung pro Jahr wird als Kostenanteil im Hausgeld berücksichtigt und der Höhe nach auf die jeweiligen Eigentümer umgelegt. Muss viel repariert werden oder haben sich die Eigentümer zu umfangreichen Sanierungen entschlossen, fällt der Anteil zur Instandhaltungsrücklage innerhalb des Hausgeldes höher aus.
Im Übrigen müssen Eigentümer, deren Wohnungen leer stehen, auch Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen zahlen. Nur bei verbrauchsabhängigen Kosten erhalten sie am Ende des Abrechnungszeitraumes einen höheren Betrag zurück.
Beschluss zur Höhe des Hausgeldes
Der Verwalter legt der Eigentümergemeinschaft den Wirtschaftsplan inklusive Hausgeldkalkulation vor. Die Eigentümer können dann, mit einfacher Mehrheit, diesen beschließen und damit absegnen und ergo auch die Höhe des kalkulierten Hausgeldes und der inkludierten Instandhaltungsrücklage.
Ist die Höhe des Hausgeldes zu hoch, so kann jeder Eigentümer einen Antrag auf Erhöhung oder Erniedrigung des Hausgeldes stellen. Auch hier reicht die einfache Mehrheit aus, um dem Anliegen nachzukommen oder es abzulehnen.
Wurden am Ende des Jahres zu hohe Vorauszahlungen für das Hausgeld und Instandhaltungsrücklage bezahlt, bekommen die Eigentümer den zu viel gezahlten Betrag anteilig wieder, oder müssen nachzahlen.
So wird das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage auf die einzelnen Miteigentümer verteilt
Eigentümer, die große Wohnungen besitzen, sollten auch mehr Hausgeld bezahlen als Eigentümer einer kleinen Wohneinheit. Und so ist es auch in den meisten Fällen. Beide Positionen, Instandhaltungsrücklage und Hausgeld, werden nach dem Umfang des Miteigentumsanteils am Gemeinschaftseigentum verteilt.
Grundlage bildet hier in der Regel die Teilungserklärung, die einen rechnerischen Bruchteil am Gemeinschaftseigentum darstellt. Es ist aber möglich, sofern die WEG dies beschließt, dass einzelne Nebenkosten nach einem anderen, ggf. paritätischen Verteilerschlüssel abgerechnet werden müssen. So kann nach Verbrauch und Personenanzahl kalkuliert werden, wenn dies schlüssig erscheint.
Eine Ausnahme bildet hier eine gemeinschaftlich genutzte Heizanlage. Heizkosten dürfen nur nach der Heizkostenverordnung, also nach dem tatsächlichen Verbrauch je Wohneinheit, abgerechnet werden.
Die Hausgeldabrechnung des Verwalters einer WEG
Bei der alljährlichen Hausgeldabrechnung, vorwiegend das Kalenderjahr, muss er jedem Eigentümer eine separate Hausgeldabrechnung zukommen lassen. In dieser muss er neben den kompletten Daten zu Hausgeld und Instandhaltungsrücklage und -kosten auch die jeweiligen Zahlungen und mögliche Nachzahlungen oder Guthaben des einzelnen Eigentümers darstellen, je nach Verteilungsmodalität.
Diese Hausgeldabrechnung muss für den Eigentümer nachvollziehbar sein. So muss bei jeder Kostenposition auch der jeweilige Verteilerschlüssel angegeben werden.
Hausgeldabrechnung contra Nebenkostenabrechnung bei Vermietung
Oft werden Kosten der WEG anders auf die jeweiligen Miteigentümer verteilt, als in einem Mietvertrag einer vermieteten Eigentumswohnung angegeben. Zahlen alle Eigentümer der WEG die Abwasserkosten je Wohneinheit, aber der Eigentümer will diese Kosten nach Verbrauch mit dem Mieter umlegen, wird es kompliziert. Es ist daher ratsam, mit dem gleichen Verfahren der WEG die Kosten auf den Mieter umzulegen.
Doch Achtung: Nur die umlagefähigen Kosten muss der Mieter über eine korrekte Betriebskostenabrechnung in Form einer Vorauszahlung tragen. Das vereinbarte Hausgeld muss dennoch vom Vermieter, der auch Eigentümer ist, getragen werden. Dabei dürfen die Verwalterkosten und Instandhaltungsrücklagen des Hausgeldes nicht auf den Mieter umgelegt werden. Es sind schließlich zwei rechtlich völlig voneinander zu trennende Beziehungen, als Miteigentümer oder Vermieter.