Vermieter müssen verschiedene Tools und Strategien zur Werterhaltung ihrer Gebäude nutzen, da die Instandhaltung einer Immobilie komplex und notwendig zugleich ist. Ein solches Tool besteht in regelmäßigen Besichtigungen. Auf diese Weise lassen sich Probleme und Schäden frühzeitig erkennen, sodass sie keine bedrohlichen Ausmaße annehmen und teuer werden.
Zudem kommt es darauf an, zu ermitteln, welche Instandhaltungsmaßnahme am dringendsten ist und die höchsten Kosten verursacht.
Der dritte Teil dieses Ratgebers ging der Frage nach, welche Reparaturen so wichtig sind, dass sie unabhängig von gesetzlichen Vorgaben erledigt werden sollten. Außerdem wurden Möglichkeiten präsentiert, wie Instandhaltungen nachhaltig finanziert werden können. In diesem Zusammenhang ging es vor allem um die Instandhaltungsrücklage.
Im Folgenden wird die Bedeutung regelmäßiger Besichtigungen bei der Vermeidung und Behebung von Schäden an Immobilien näher beleuchtet. Vermieter sollten sich stets auf den „größten Brocken“ fokussieren und die hierfür notwendigen Maßnahmen einleiten. Allerdings kommt es hierbei immer wieder zu typischen Fehlern. Dieser Ratgeber stellt diese Fehler vor und nennt Möglichkeiten, wie sie sich vermeiden lassen.
Regelmäßige Besichtigungen helfen bei der Durchführung von Instandhaltungen
Für Eigentümer ist es ratsam, sich ihre Immobilien in regelmäßigen Abständen persönlich anzusehen. Eine Besichtigung vor Ort hilft dabei, die Qualität eines Objekts sinnvoll einzuschätzen und zu klären, ob Instandhaltungsmaßnahmen sinnvoll und nötig sind. Bei einer solchen Besichtigung sollte jedes relevante Bauteile einzeln in einer Liste aufgenommen werden.
Hieraus ergibt sich, welche Bauteile wie oft kontrolliert werden müssen und wann eine eventuelle Reparatur notwendig ist. Außerdem erkennen die Eigentümer so, welche anstehende Aufgabe die höchste Priorität hat. Denn häufig müssen verschiedene Instandhaltungsmaßnahmen parallel durchgeführt werden. Um zu erkennen, welche keinen Aufschub duldet, hilft eine solche regelmäßige Kontrolle der einzelnen Bauteile.
Hinweis: Grundsätzlich ist es möglich, dass die Vermieter eine solche Objektbesichtigung eigenständig durchführen. Häufig fehlt ihnen allerdings die Expertise und Erfahrung, um bestimmte Problemstellen zu erkennen. Deswegen setzen immer mehr Eigentümer darauf, ausgewiesene Fachkräfte mit zu der Besichtigung zu nehmen. Diese erkennen selbst nicht sichtbare Schäden und die Eigentümer können sich ein individuelles und eigenständiges Bild machen.
Gerade für Vermieter mit vielen Immobilien ist es häufig nicht zu leisten, alle Gebäude regelmäßig persönlich zu besuchen. Hier bietet es sich an, mit einer Hausverwaltung oder einem externen Dienstleister zusammenzuarbeiten. Diese übernehmen die Besichtigungen der Immobilien und halten sämtliche Schäden, Mängel und Auffälligkeiten schriftlich fest. In gewissen Grenzen können auch Hauswart solche Besichtigungen durchführen und die Eigentümer über eventuell notwendige Maßnahmen in Kenntnis setzen
Den „größten Brocken“ ermitteln
Sowohl bei einer Objektbegehung als auch bei der Nutzung einer Bauteileliste erkennen Eigentümer meist schnell, wobei es sich um den „dicksten Brocken“ bei einer Immobilie handelt. Dieser beschreibt, welche Maßnahme besonders dringlich ist und als Nächstes angegangen werden sollte. Es macht nämlich sowohl bei den zu treffenden Maßnahmen als auch bei den Instandhaltungskosten einen Unterschied, ob die Heizungsanlage erneuert oder das Dach ausgebessert werden muss.
In den meisten Fällen steht nur für eine dieser Maßnahmen das nötige Geld zur Verfügung. Deswegen muss genau überlegt werden, welcher Schritt am dringendsten durchgeführt werden muss und welche Verzögerungen die größten Schäden anrichten würde.
Diese Überlegungen helfen bei der Bestimmung einer sinnvollen Höhe der Instandhaltungsrücklage. Wenn die Eigentümer wissen, dass als nächstes eine Ausbesserung des Daches ansteht, können sie entsprechende Angebote einholen und einschätzen, wie viel Geld sie für dieses Projekt zur Verfügung haben müssen. Somit können sie genau beurteilen, welche Geldmittel zurückgelegt werden müssen, damit genügend finanzielle Polster zur Verfügung stehen, wenn das Dach dann tatsächlich repariert wird.
Tipp: Unter dem Motto „Wer fragt, bekommt Unterstützung“ sollte die KfW als Kreditgeber für die Instandhaltung herangezogen werden.
Häufige Fehler bei Instandhaltungen
In Bezug auf die Instandhaltung einer Immobilie machen Eigentümer immer wieder typische Fehler. Einer hiervon ist, das Gebäude zu vernachlässigen. Das führt dazu, dass an immer mehr Stellen Schäden auftreten und kleine Baustellen entstehen. Diese summieren sich mit der Zeit zu großen Problemen, die sehr viel Geld kosten. Dieses Problem haben vor allem Eigentümer, die eine Immobilie als Renditeobjekt nutzen. Diese haben häufig wenig Zeit und sind beruflich stark gefordert. Entsprechend können sie sich nicht in dem Maße um ihre Immobilie kümmern, wie dies notwendig wäre.
Ein weiterer Fehler besteht darin, sich ausschließlich auf andere zu verlassen. Wenn Eigentümer keine Wartungen und Objektbesichtigungen vornehmen, sondern darauf vertrauen, dass aufmerksame Mieter sich schon melden werden, bekommen sie schnell Probleme. Auf der einen Seite entsteht so ein Instandhaltungsstau, der zu echten Schäden führen könnte. Immerhin kostet die Reparatur einer Heizungsanlage oder eines Daches häufig ein Vielfaches einer Wartung. Auf der anderen Seite werden so Probleme und Fehler nicht erkannt, die nur durch eine professionelle Kontrolle sichtbar werden. Folglich gehen Vermieter und Eigentümer, die eine Immobilie einfach laufen lassen und vernachlässigen, ein großes Risiko ein.
Erfahren Sie im fünften Teil dieses Ratgebers, warum planloser Aktionismus schädlich ist, wie bei akuten Problemen reagiert werden sollte und wie sich Instandhaltungen frühzeitig vermeiden lassen.
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