Eine Immobilie verpflichtet. Und so wird in der Regel bei Wohnungseigentümergemeinschaften monatlich eine Rücklage angespart, für Instandhaltungen und Instandsetzung. Die Instandhaltungsrücklage für eine WEG ist auch für Selbstnutzer und Vermieter wichtig um den Wert der Immobilie zu erhalten. Wie hoch sollte sie sein und wie wird sie berechnet?
Grundsätzlich für Immobilienbesitzer und Vermieter, im Besonderen für eine WEG, ist die Instandhaltungsrücklage ein Spartopf, der dem Erhalt der Immobilie
dient, wie im ersten Teil beschrieben. Ob Dachsanierung oder Einbau einer neuen Heizanlage, unvorhergesehene Reparaturen oder Renovierungen der Innenräume. Ob Betriebskostenverordnung oder Vorgaben des BGB. Eigentümer sollten monatlich Geld ansparen und sind teils auch dazu verpflichtet, wenn Abnutzung, Materialermüdung und Witterung die Bewohnbarkeit einschränken.
Wird die Höhe der Instandhaltungsrücklage gesetzlich vorgegeben?
Der Gesetzgeber benennt nur im sozialen Wohnungsbau die Höhe einer maximalen finanziellen und jährlichen Rücklage pro Quadratmeter. Dabei kann diese gesetzliche Vorgabe, die sich am Alter der Immobilie bemisst, auch frei finanzierten Immobilieneigentümern helfen sich zu orientieren und staffelt sich wie folgt:
Bei Wohngebäuden ab 32 Jahren maximal 11,50 Euro,
bei Wohngebäuden zwischen 22 und 32 Jahren maximal neun Euro und
bei Wohngebäuden bis 21 Jahre 7,10 Euro.
Befindet sich im Wohngebäude ein Aufzug erhöht sich die gesetzlich vorgegebene und maximale Rücklage pro Quadratmeter um einen Euro.
WEG´s, Vermieter und Selbstnutzer müssen keine Rücklagen schaffen, sollten es aber tun. Gemäß Wohnungseigentumsgesetz, im Näheren § 21 Abs. 5 Punkt 4 WEG, spricht man bei einer WEG von einer angemessenen Instandhaltungsrücklage.
Und doch sind Immobilien zu unterschiedlich in punkto Bauart, Abnutzung, Ausstattung und Anfälligkeit von Reparaturen und die Vorgaben für den sozialen Wohnungsbau sind nur eine Richtschnur.
Die Peterssche Formel als Rücklagenkalkulation
Bei dieser Form der Errechnung der laufenden Kosten zum Erhalt der Immobilie werden die aktuellen Herstellungskosten mit dem Faktor 1,5 (man geht davon aus, dass das 1,5 fache an Geld nötig wäre um die Immobilie in 80 Jahren neu zu erstellen) multipliziert.
Ein Beispiel für die Rücklagenbildung:
Herstellungskosten betragen aktuell 1.800 Euro pro Quadratmeter (ohne Erschließung und Grundstückswert). Diese werden mit 1,5 als Faktor multipliziert und durch 80 dividiert. Im Ergebnis geben sich 33,75 Euro pro Quadratmeter.
Doch in dieser Kalkulation fehlt der Wert des Sondereigentums. Man geht davon aus, dass dieser bei 30 Prozent liegt. Insoweit sind die 33,75 Euro um 30 Prozent zu minimieren, um die Herstellungskosten für das Gemeinschaftseigentum zu ermitteln. Im Ergebnis sollten im Ergebnis 23,63 Euro Instandhaltungsrücklage bei einer WEG gebildet werden.
Handelt es sich in der Einzelbetrachtung um eine 100 Quadratmeter große Eigentumswohnung werden diese 23,63 Euro mit 100 multipliziert und bilden so eine jährliche Instandhaltungsrücklage von 2.362,50 Euro für diese Wohnung.
Für Wiederherstellungskosten des Sondereigentums muss allein der Einzeleigentümer aufkommen.
Der Jahreswirtschaftsplan als Grundlage der Rücklagenkalkulation
Durch die Peterssche Formel ergeben sich meist sehr hohe Rücklagenbeträge. Mit diesen ist Instandhaltung und -setzung zwar in der Regel möglich, doch teils zu hoch, um real umsetzbar zu sein.
Viele WEG´s greifen auf den Jahreswirtschaftsplan, den der Hausverwalter erstellt, zurück um die monatliche Instandhaltungsrücklage zu kalkulieren. Da der Kostenplan, wie auch die Immobilie, sehr unterschiedlich ausfällt kann er dennoch Klarheit schaffen, welche Reparaturen anstehen und wieviel an Geld bereits zurückgelegt wurde. Die Eigentümer selbst einigen sich dann per Mehrheitsbeschluss auf einen tragfähigen und angemessenen monatlichen Betrag.
Wie wird die Instandhaltungsrücklage verwaltet?
Die Verwaltung der Rücklage obliegt dem Verwalter, den die Eigentümergemeinschaft bestellt hat. Zwar bestimmen die Eigentümer die Höhe und wofür die Gelder angespart werden, aber erfahrene Verwalter schlagen in der Regel angemessene Beträge vor.
Im Aufgabenbereich des Verwalters liegt auch die stete Überwachung der Zahlungseingänge. Die Instandhaltungsrücklage muss und wird auf einem gesonderten Konto aufbewahrt und muss liquiden Situationen standhalten.
Achtung: Ist die Rücklage zu hoch ausgefallen, können nur die Eigentümer die zukünftigen monatlichen Zahlungen verringern. Einen Anspruch des Einzeleigentümers auf Teilrückzahlungen gibt es nicht.
Sollte der Rücklagenfonds, wie manche ihn auch bezeichnen, im Laufe der Jahre höher sein, als der Bedarf der WEG, kann das Geld auf einem Festgeldkonto geparkt werden. Auch dies ist Aufgabe des Verwalters, wird aber durch Mehrheitsbeschluss beschlossen. Die Zinsen sind zu versteuern.
Ist die Instandhaltungsrücklage aber zu niedrig und das Rücklagenkonto reicht nicht aus die plötzlich anfallenden und hohen Reparaturen durchzuführen muss eine Sonderumlage bei allen Eigentümern eingefordert werden. Kann der Einzeleigentümer diese Sonderumlage nicht bezahlen, kann er um Ratenzahlung bei der WEG bitten. Ist das nicht möglich, bleibt oft nur der Verkauf der Eigentumswohnung, da Banken solche Kredite selten vergeben.
Im Resümee muss die Instandhaltungsrücklage ausreichend dimensioniert sein, damit alle Einzeleigentümer alle notwendigen Instandhaltungen finanzieren können. Ist sie zu niedrig, sollte die Eigentümer bei der nächsten WEG-Versammlung die Höhe der Rücklage neu justieren.
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