Eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter ist generell schwierig. In zwei Fällen aber stellten sich die Gerichte hinter den Vermieter. Zwar ist Kinderlärm stets privilegiert, aber es kommt auf den Einfluss der Eltern an. Und Mieter, die den Vermieter zutiefst beleidigen, müssen mit Mietvertragskündigung rechnen.
Ruhezeiten und der Schutz vor Lärm stellen in Deutschland ein hohes Gut dar. Kinderlärm ist zwar privilegiert, aber es gibt Grenzen, wie ein Gerichtsurteil aus Berlin beweist. Eine Ruhestörung kann im Mietrecht gravierende Auswirkungen haben. Und wird der Vermieter von Mietern beleidigt und das im Beisein anderer Mieter, kann dies zügig zur Kündigung des Mietvertrags führen, so ein Gerichtsurteil aus München.
Bei beiden Gerichtsurteilen stützen sich die Gerichte auf § 569 BGB und erkannten im Fehlverhalten der jeweiligen Mieter einen „wichtigen Grund“ für eine außerordentliche Kündigung. Vermieter sollten, so sei vorab gesagt, stets zügig und beherzt handeln, wenn der Hausfrieden ins Wanken gerät.
Kündigung des Mietvertrags bei nicht endendem Kinderlärm
Dieser Fall aus Berlin zeigt, dass eine Mietergemeinschaft nicht immer mit Kinderlärm leben muss: Durch permanenten und andauernden Streit und Gebrüll, auch außerhalb der Ruhezeiten, wurde der Hausfrieden nachhaltig gestört. Die Mutter und deren Kinder ließen sogar in der Nacht die Türen knallen.
Die Mitmieter reagierten und verständigten den Vermieter, der die Mieterin wiederholt abmahnte. Nachdem dies keine Wirkung erzeugt hatte, kündigte der Vermieter der Mutter, fristlos und ordentlich. Die Kündigung wurde aber abgelehnt und so reichte der Vermieter die Räumungsklage ein.
Das Amtsgericht gab dem Vermieter recht, der durch Lärmprotokoll und Zeugenaussagen, wie auch die nachweislichen Abmahnungen für Klarheit sorgen konnte. Dir Richter stellten eine Pflichtverletzung der Mutter fest. Obwohl Mitmieter Kinderlärm in der Regel hinnehmen müssen, handelte die Mutter nicht einsichtig und ohne ein Bemühen von Rücksichtnahme.
Auch im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Berlin kamen die Richter am 30. Juli 2021 unter Aktenzeichen 65 S 104/21 zum gleichen Ergebnis. Unabhängig von den Voraussetzungen einer fristlosen sei die ordentliche Kündigung legitim und wirksam. Die Mutter habe, so die Richter, das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot durch die stete Lärmbelästigung verletzt.
Auch wenn Kinderlärm privilegiert sei, so müssen Mitmieter diesen des Nachts nicht hinnehmen, wenn die Mutter durch Einwirkung diesen hätte verhindern können.
Kündigung des Mietvertrags wegen Beleidigung eines Mieters
Die Hausordnung soll das Miteinander einer Hausgemeinschaft regeln und so den Hausfrieden bewahren. Doch in diesem Fall aus München wollten sich die Mieter einer WG nicht daranhalten. Trotz Klarheit, dass Fahrräder nicht im Hausflur abgestellt werden dürfen, parkten die Mieter der WG diese eben dort. Eine betroffene Mitmieterin kam so nicht mit ihrem Kinderwagen in den Hauseingangsbereich.
Eigentlich kein Grund für einen handfesten Streit. Aber es kam anders. Die betroffene Mieterin sprach zuerst mit der Wohngemeinschaft, die jedoch uneinsichtig war. Der dann in Kenntnis gesetzte Vermieter ging das Problem sogleich an und klingelte bei den Mietern der WG. Die Situation eskalierte.
Der Hauptmieter der WG schnauzte im Beisein der betroffenen Mieterin den Vermieter an. Neben einem „Wer bist Du? Halt die Fresse“ fasste der pöbelnde Mieter den Vermieter am Oberkörper an, woraufhin dieser auswich. Der Vermieter reagierte und erstattete Strafanzeige. Anschließend kündigte er dem Hauptmieter der WG außerordentlich und fristlos.
Am 13. Januar 2022 sprach das Amtsgericht in München ein klares Urteil und erklärte die außerordentliche Kündigung als wirksam. Auch wenn das Urteil noch nicht rechtskräftig ist. So positioniert sich hier der Deutsche Rechtsapparat klar. Die Aussage „Halt die Fresse“ stellt eine Missachtung und Nichtachtung des Vermieters dar und ist demzufolge eine Herabwürdigung auf eine unmenschliche Ebene.
Das diese Herabwürdigung im Beisein anderer Mieter erfolgte verlieh der Beleidigung noch stärkeres Gewicht. Das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und pöbelndem Mieter wurde durch die Handgreiflichkeit mit nötigendem Charakter nachhaltig und unwiderruflich gestört. Ergo ist hier keine Abmahnung im Vorfeld der Kündigung erforderlich.
Im Verfahren musste aber auch geklärt werden, ob diese außerordentliche Kündigung auch für die Mitbewohner der WG gelte. Die Richter verwiesen darauf, dass die Gebrauchsüberlassung der Mietsache an alle erfolgte und so auch beendet werden muss. Demzufolge gelte die Kündigung gegenüber allen Mietern der WG.
Das Gericht gab dem Einwand des Mieters statt, dass dieser aus gesundheitlichen Gründen und in Bezug zur Corona-Pandemie erst Ende Juli 2022 die Wohnung räumen müssen.
Kurzum: Dem Hausfrieden kommt in Deutschland eine besondere Bedeutung zu. Dabei geht es um den Schutz des Körpers im Falle von Lärmbelästigung ebenso, wie bei strafrechtlich relevanten Aussetzern von Mietern. In einem anderen Fall aus Hamburg schrie ein Mieter eine junge Mitmieterin aufs heftigste an. Da es Zeugen gab und die junge Frau sofort Strafanzeige erstattete und der brüllende Mieter wohlbekannt war im Haus, erklärten auch hier die Richter eine außerordentliche Kündigung als wirksam an.
