Legionellen und ihre Bekämpfung sollten Eigentümer von Immobilien unbedingt auf dem Zettel haben. Hier erfahren Sie, was Sie rund um das Thema Legionellen und insbesondere über die Prävention und Ihre Pflichten als Eigentümer wissen müssen.
Nicht nur in südlichen Ländern, sondern auch in Mitteleuropa stellen Legionellen ein gesundheitliches Risiko dar. Die Folge einer Erkrankung kann ernst zu nehmende gesundheitliche Folgen haben. Bei steigenden Temperaturen und längeren Sommern ist die Prävention daher besonders wichtig. Mit ein paar einfachen Schritten lässt sich das Risiko für einen Befall effektiv minimieren. Zudem sind Sie als Vermieter in aller Regel alle 3 Jahre zu einer Legionellenprüfung verpflichtet. Was Sie als Eigentümer oder Vermieter über die Trinkwasseranalyse, die Bekämpfung, Kosten und sonst rund um das Thema Legionellen wissen müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Legionellen können zu ernsthaften Erkrankungen bis hin zum Tod führen
Legionellen bringen die meisten Leute vor allem mit warmen Ländern in Verbindung. Jeder hat schon einmal von einem Bekannten gehört, dass jemand Opfer von Legionellen im Urlaub gewesen ist. Bei Legionellen handelt es sich um kleinste Stäbchen-Bakterien, für die warme und stehende Wasser die beste Kultur bieten. Gefährlich können Legionellen werden, wenn man sie einatmet. Beim Einatmen einer größeren Menge kann dann sogar die Legionellen-Pneumonie – auch als Legionärskrankheit bekannt – ausbrechen. Dabei handelt es sich um eine schwere Form der Lungenentzündung, die von allerlei verschiedenen Symptomen begleitet wird. Zu den typischen Symptomen gehören etwa hohes Fieber, Schüttelfrost, Brust- und Kopfschmerzen, sowie Husten und gelegentlich auch Magen-Darm-Beschwerden.
Was im Urlaub in warmen Ländern zum gesundheitlichen Problem werden kann, ist aber auch in Deutschland möglich. In Deutschland erkranken circa 30.000 Menschen im Jahr an der Legionärskrankheit – Tendenz steigend. Den bei steigenden Temperaturen in den Sommermonaten fühlen sich die aggressiven Bakterien auch in unseren Breiten wohl. Circa 5 bis 10 Prozent der Fälle enden sogar tödlich. Eine Ansteckung erfolgt dabei über die Atemwege. Bei einem Befall des Wassers mit Legionellen ist daher langes und warmes Duschen, genauso wie alle anderen Aktivitäten, die Wasserdampf erzeugen, besonders gefährlich. Der schlichte Körperkontakt ist hingegen birgt hingegen kein Risiko.
Risiko im Sommer für das Trinkwasser besonders hoch
Ein geeignetes Medium für Legionellen ist das Trinkwasser. Zwar können auch stehende Gewässer im freien ein Risiko darstellen, die meisten Ansteckungen erfolgen aber mit Abstand über das Trinkwasser. Denn besonders wahrscheinlich ist ein Befall mit Legionellen bei einer Wassertemperatur zwischen 25 Grad und 50 Grad Celsius. Besonders im Sommer, wenn das Wasser wohl möglich bei warmen Temperaturen längere Zeit in der Leitung stehen bleibt, ist das Risiko besonders hoch.
Während sich Legionellen im warmen Medium wohl fühlen, überleben sie gleichzeitig jedoch keine zu heißen Temperaturen. Bereits 60 bis 65 Grad Celsius reichen aus, um die Bakterien zu töten.
Tipp: Als Vermieter sollten Sie Ihren Mietern deshalb empfehlen, die Mindesttemperatur des Warmwassers in ihrem Haushalt – jedenfalls in den Sommermonaten – nicht unter 60 Grad fallen zu lassen. Zudem sollten Nachbarn, die sich gegebenenfalls um Pflanzen oder Haustiere anderer Mieter während des Sommerurlaubs kümmern, das Wasser alle drei bis vier Tage auf der höchsten Temperatur für circa 3 Minuten laufen lassen. Derartige Anweisungen oder Empfehlungen können Sie zum Beispiel in einer Hausordnung regeln oder die Mieter durch Aushang im Flur informieren.
Bekämpfung von Legionellen auf verschiedene Weisen möglich
Gerade weil die gesundheitlichen Auswirkungen einer von Legionellen ausgelösten Erkrankung potenziell so schwerwiegend sein können, ist die Prävention und Bekämpfung von Legionellen im Trinkwasser von großer Bedeutung. Als Eigentümer können Sie und Ihre Mieter gemeinsam auf verschiedene Weisen dazu beitragen, einen Befall von Legionellen bereits präventiv zu verhindern.
Weil Legionellen sich vor allem in stehendem Wasser wohl fühlen, muss das Wasser buchstäblich fließen. Bei längerer Abwesenheit eines Mieters sollte dieser das Wasser einige Minuten bei höchster Temperatur laufen lassen, um mögliche Bakterien abzutöten.
Kalkprävention verhindert auch Bildung von Legionellen
Besonders wichtig ist zudem, dass das Wasser tatsächlich gut durch die Leitungen fließen kann. Buchstäblich im Weg sein kann vor allem Kalk. Kalkablagerungen verhindern einen ordentlichen Durchfluss des Wassers in den Rohren. Wird der Fluss dadurch zu stark verlangsamt oder kommt das Wasser sogar mehr und mehr zum Stehen, ist die Gefahr bei den entsprechenden Temperaturen besonders hoch. Eine gute Kalkprävention ist dabei wichtiger Bestandteil einer effektiven Legionellenprävention. Sichergestellt kann eine möglichst geringe Kalkbildung etwa durch die Enthärtung des Wassers mithilfe eines Wasserenthärters. Aber vor allem die Mieter können einen wichtigen Tag zur Kalkverhinderung oder -minimierung beitragen: Empfehlenswert ist es, möglichst selten heißes, sondern vorwiegend kaltes Wasser zu verwenden. In der Dusche muss und soll selbstverständlich niemand frieren. Doch wer häufiger zu kaltem und nicht überwiegend zu warmem Wasser greift, wenn es nicht nötig ist, trägt einen Teil zur Verhinderung von starker Kalkbildung bei.
Das Warten der Heizkörper trägt zur Prävention bei
Des Weiteren kann die Prävention vor schädlichen Legionellen auch durch eine regelmäßige Heizungsprüfung verbessert werden. Die Heizkörper, die das Warmwasser erhitzen, sollten für die Erhitzung des Wassers nicht zu lange benötigen, wie es besonders bei älteren Modellen oft der Fall ist. Denn wenn das Erhitzen zu lange dauert, hat das Wasser wohl möglich zu lange eine Temperatur zwischen 25 und 50 Grad Celsius – ein Paradies für die Legionellenbildung.
Leitungen trennen, um einem Befall vorzubeugen
Als Eigentümer können Sie schließlich auch einen großen Beitrag zur Prävention mit dem Separieren der Warm- und Kaltwasserleitungen leisten. Der Hintergrund liegt wiederum bei der Temperatur: In vielen Häusern liegen die Warmwasserleitungen und die Kaltwasserleitungen zu dicht beieinander. Dies verbraucht nicht nur deutlich mehr Energie, sondern sorgt zudem dafür, dass auch das kalte Wasser erwärmt wird. Dies schafft potenziell ein sehr geeignetes Medium für den Befall und das Überleben von Legionellen. Darüber hinaus sollten auch nicht genutzte Leitungen unbedingt vom laufenden System getrennt werden. Um den Befall mit schädlichen Bakterien zu verhindern sollten diese separierten Leitungen aber dennoch regelmäßig durchgespült werden, da sich Legionellen vor allem im stehenden oder langsamen Wasser wohlfühlen.
Trinkwasserverordnung verpflichtet zur Legionellenprüfung in Mehrfamilienhäusern
Über die effektive Prävention hinaus, die jeder Mieter und Sie als Vermieter leisten kann, ist auch der Gesetzgeber aktiv geworden. Seit 2011 gilt deshalb die Trinkwasserverordnung auch für Mehrfamilienhäuser. Mehrfamilienhäuser unterliegen nun der Prüfungspflicht, da sie als „gewerblich genutzte Gebäude“ kategorisiert werden. Von der strengen Pflicht ausgenommen sind bislang weiterhin Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Eigentümer keine Pflicht zur Prüfung auf Legionellen haben, aber dennoch gut beraten sind, Prävention zu leisten und – insbesondere bei alten Rohren – eine Prüfung zu machen.
Für Mehrfamilienhäuser gilt hingegen: Wenn der Warmwasserspeicher ein Volumen von 400 Litern übersteigt oder das Rohrleitungsvolumen mehr als drei Liter bis zur weit entferntesten Abnahmestelle beträgt, sind sie als Vermieter zur Legionellenprüfung verpflichtet. Da dies auf die meisten Mehrfamilienhäuser zutrifft, können Sie davon ausgehen, dass auch Ihre Immobilie der Pflicht unterliegt und sie die Prüfung gemäß § 14b IV TrinkwV ohne Aufforderung alle 3 Jahre erbringen müssen. Bei Neubauten sollte die erste Prüfung grundsätzlich nach drei bis zwölf Monaten erfolgen.
Ein- und Zweifamilienhäuser sind nicht gänzlich von der Pflicht entbunden
Von der strengen Pflicht ausgenommen sind bislang weiterhin Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Eigentümer keine Pflicht zur Prüfung auf Legionellen haben, aber dennoch nicht frei von Verantwortung sind. Nicht nur, dass die Prävention auch bei kleineren Anlagen empfehlenswert ist. Das Gesundheitsamt steht bestenfalls auch mit Eigentümern von Ein- und Zweifamilienhäusern regelmäßig in Kontakt. Bezogen auf den Einzelfall und das konkrete Objekt können individuelle Vereinbarungen getroffen werden und in der Regel werden gemäß § 14 II TrinkwV auch jene Eigentümer spätestens alle 5 Jahre zur Legionellenprüfung aufgefordert. Darüber hinaus das Wasser bei jedem Brunnen mindestens ein Mal im Jahr auf E-coli Bakterien und Enterokokken überprüft werden.
Vollkommen ausgenommen von der Verpflichtung zur Legionellenprüfung sind lediglich Gebäude, die ausschließlich dezentrale Systeme für die Wasserversorgung nutzen.
Schlimmstenfalls kann eine Legionellenprüfung auch strafrechtlich relevant werden, weshalb Sie Ihre Pflicht zur Überprüfung besonders ernst nehmen sollten. Falls Ihre Mieter durch das von Ihnen zur Verfügung gestellte Trinkwasser nachweislich wegen Legionellen erkranken und dies auf Ihr Versäumen zurückzuführen ist, können die Folgen schwer sein. Die vorsätzliche oder auch fahrlässige Kontaminierung des Trinkwassers auf chemischer oder mikrobiologischer Ebene ist eine Straftat und wird mit einer Geldstrafe von bis zu 25.000 Euro oder im schlimmsten Fall sogar mit einer Freiheitsstrafe bestraft.
Trinkwasseranalyse erfolgt durch drei Proben
Weil die meisten Vermieter von der Prüfungspflicht betroffen sind, ist es empfehlenswert zu wissen, wie die Prüfung konkret abläuft. Die Trinkwasserverordnung regelt, dass jeweils Proben an mindestens drei Abnahmestellen entnommen werden muss, die thermisch und chemisch desinfizierbar sind. Gewöhnlicherweise sind der Ein- und Ausgang des Warmwasserspeichers dafür besonders geeignet. Die dritte Abnahmestelle ist häufig die vom Trinkwassereingang am weitesten entfernte Abnahmestelle, was regelmäßig auf eine Dusche oder ein Waschbecken am Rand des Hauses zutrifft.
Durchgeführt werden darf die Legionellenprüfung selbstverständlich nur von akkreditierten Laboren, welche den Anforderungen der Trinkwasserverordnung entsprechen. Dies beinhaltet nicht nur die Auswertung, sondern auch die Probenentnahme selbst, die Sie natürlich nicht selbst erledigen können, sondern durch zertifiziertes Personal erfolgen muss. In diesem Zusammenhang können Sie verschiedene Dienstleistungen nutzen, um die Analyse durchführen zu lassen und sich abzusichern.
Diese Maßnahmen sind bei einem Befall zu treffen
Bei der Auswertung der Trinkwasseranalyse dreht sich dann alles erwartbar um Grenzwerte. Ab 100 KbE (Koloniebildende Einheiten) pro Millimeter Wasser gilt das Wasser als kontaminiert. Je nach dem wie stark das Wasser befallen ist, müssen entsprechende Maßnahmen getroffen werden, die für Sie als Vermieter von Bedeutung sind. Man unterscheidet dabei grundsätzlich zwischen leichtem, höherem und starkem Befall.
Bereits beim leichtem Befall (Kontaminierungsrate über 100 KbE pro 100 ml) ist das Labor, das die Testungen durchgeführt hat, dazu verpflichtet, das Gesundheitsamt über dem positiven Legionellentest zu informieren. Als Vermieter sind sie dann verpflichtet, alle Mieter unverzüglich über den Befall zu benachrichtigen. Zudem müssen Sie innerhalb von vier Wochen gemäß § 16 VII TrinkwV Gefährderanalysen und weitergehende Untersuchungen einleiten. Schließlich ist auch eine Ortsbesichtigung nötig, bei der das betroffene Objekt gründlich überprüft wird.
Bei einem höheren Befall (Kontaminierungsrate über 1000 KbE pro 100 ml) müssen die Maßnahmen nicht innerhalb von 4 Wochen, sondern umgehend getroffen werden. Die Ergebnisse der weitergehenden Untersuchungen und die Gefährderanalyse entscheiden dann darüber, welche Mittel zur Bekämpfung eingesetzt und ob gegebenenfalls sogar die Anlage selbst oder das Rohrleitungssystem saniert werden muss.
Bei einem starken Befall (Kontaminierungsrate über 10.000 KbE pro 100 ml) sind zusätzlich zu den Maßnahmen bei einem höheren Befall zusätzlich unverzüglich Maßnahmen zur akuten Gefahrenabwendung vorzunehmen. Dies kann je nach Anlage und abhängig vom Einzelfall zum Beispiel ein Duschverbot oder die Desinfizierung der gesamten Anlage beinhalten.
Kosten für die Legionellenprüfung sind umlagefähig
Wenn Sie als Vermieter von Ihrer Verpflichtung zur Legionellenprüfung lesen, wird schnell die Frage aufkommen, mit welchen Kosten Sie zu rechnen haben. Die Preise für die Durchführung einer Legionellenprüfung variieren je nach Labor. Im Durchschnitt können Sie circa mit 170 Euro für jede der drei zu entnehmenden Proben im Rahmen der Trinkwasseranalyse rechnen.
Zudem handelt es sich dabei um regelmäßige Kosten, welche gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören. Die Kosten für die Beseitigung von Legionellen sind hingegen Teil der Instandhaltung und daher nicht umlagefähig.
