Mieter stirbt – 20 Fragen zum Mietvertrag bei Todesfall

Wenn ein Mieter stirbt, ist das nicht nur schmerzhaft für die Angehörigen, sondern für Vermieter und Mitmieter auch mit einem hohen bürokratischen Aufwand verbunden. Es stellen sich viele Fragen zum Mietvertrag und wie in Zukunft mit dem Mietverhältnis umgegangen werden soll. Es ist hilfreich, die unterschiedlichen Regelungen und Vorgaben zu kennen, um eine korrekte Fortführung des Mietverhältnisses zu erreichen und den Stress für alle Beteiligten so klein wie möglich zu halten.

Immer wieder kommt es vor, dass ein Mieter stirbt. Dann stellt sich die Frage, ob das Mietverhältnis trotzdem weitergeführt werden soll und wie mit dem Mietvertrag zu verfahren ist. Sowohl Vermieter als auch Mitmieter und Erben müssen sich dann mit unterschiedlichen Fragen auseinandersetzen und zahlreiche Entscheidungen treffen. Um Ihnen diese Aufgabe etwas zu erleichtern, stellt dieser Artikel 20 typische Fragen und Antworten vor, die von Relevanz sind, wenn ein Mieter stirbt.

1. Endet der Mietvertrag, wenn der Mieter stirbt?

Nein, der Mietvertrag läuft grundsätzlich erst einmal weiter, wenn ein Mieter stirbt. Das ist häufig eine Überraschung für Familienangehörige und Erben. Diese sind häufig der Meinung, mit dem Tod des Mieters würde der Mietvertrag enden, und sind dann überrascht, dass er mit ihnen weitergeführt wird. Auf der anderen Seite ist diese Regelung gut für Mitmieter, die so grundsätzlich erst einmal in der Wohnung bleiben können.

Die aktuelle Gesetzgebung sieht vor, dass das Mietverhältnis bei einem Todesfall mit mindestens einer Person weitergeführt wird. Für Vermieter bedeutet das häufig, dass sie zunächst einmal herausfinden müssen, wer ihr neuer Ansprechpartner ist und wer den Mietvertrag übernimmt. Eine Ausnahme von dieser Regelung gilt nur, wenn der Vermieter selbst der alleinige Erbe des Verstorbenen ist. In diesem Fall kommt es zur sogenannten Konfusion, weil Vermieter und Erbe die gleiche Person sind, wodurch das Mietverhältnis erlischt.

2. Wer steigt in den Mietvertrag ein?

Zur Frage, mit wem das Mietverhältnis fortgesetzt wird, wenn ein Mieter stirbt, gibt es eine klare gesetzliche Regelung in den §§ 563, 563a und 564 BGB. Hier ist eine konkrete Rangfolge zu finden, aus der sich klar ergibt, wer die Rolle des verstorbenen Mieters einnimmt. Um diese Frage eindeutig klären zu können, müssen alle Beteiligten zunächst einmal einige grundsätzliche Fragen rund um das Mietverhältnis beantworten.

Zuallererst stellt sich die Frage, ob der Verstorbene alleiniger Mieter war oder ob es Mitmieter gibt. Existieren Mitmieter, erfolgt die Weiterführung des Mietverhältnisses ausschließlich mit ihnen. Familienangehörige und Erben des verstorbenen Mieters treten somit nicht in das Mietverhältnis ein und müssen entsprechend auch nicht kontaktiert werden. Die Fortführung des Mietverhältnisses findet hierbei per Gesetz statt. Das gilt auch dann, wenn die Mitmieter nichts vom Tod des bisherigen Mieters wissen und das Mietverhältnis eigentlich auch gar nicht fortführen wollen.

War der Verstorbene alleiniger Mieter, muss geklärt werden, ob es im Haushalt andere Personen gibt, die nicht Mitmieter sind. Wenn dies der Fall ist, ist zu klären, welches Verwandtschaftsverhältnis zwischen den anderen Menschen im Haushalt und dem Mieter bestanden hat. Hier gibt es dann eine klare Reihenfolge, die bei der Übernahme des Mietverhältnisses zu beachten ist.

Hinweis: In § 563 Abs. 1 und 2 BGB gibt es eine Liste mit Personen die in ein Mietverhältnis eintreten, wenn ein Mieter stirbt. Hier ist auch eine Rangfolge zu finden, da bestimmte Personen erst in ein Mietverhältnis eintreten, wenn vorrangig zu Berücksichtigende hiervon ausgeschlossen werden. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass ein Eintritt für Personen ohne familiäre und verwandtschaftliche Beziehung nur dann möglich ist, wenn diese und der verstorbene Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt hatten.

Zunächst ist immer zu prüfen, ob der verstorbene Mieter verheiratet war. In diesem Fall hat der Ehegatte das Recht, in den Mietvertrag einzutreten, wenn beide einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Dann tritt niemand sonst in das Mietverhältnis ein. War der Tote nicht verheiratet, lebt aber in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, tritt der Lebenspartner in den Mietvertrag ein. Auch hier ist eine Voraussetzung, dass beide einen gemeinsamen Haushalt geführt haben.

Ebenso ist es möglich, dass die Kinder des verstorbenen Mieters den Mietvertrag übernehmen, wenn diese mit ihm gemeinsam in einem Haushalt gelebt haben. Hierbei ist es grundsätzlich kein Problem, wenn die Kinder noch minderjährig sind. Allerdings haben Ehegatten hier ein Vorzugsrecht. Wenn diese in den Mietvertrag einsteigen, haben die Kinder keinen Anspruch darauf, dies auch zu tun. Das gilt allerdings nicht für Lebenspartner. Lebten ein Lebenspartner, der verstorbene Mieter und dessen Kinder gemeinsam in einem Haushalt, werden der Lebenspartner und die Kinder gemeinsam zu Mitmietern.

Erst wenn all diese Gegebenheiten nicht vorliegen, wird geprüft, ob sonstige Familienangehörige in den Mietvertrag eintreten können. Grundsätzlich gilt hierbei, dass Ehegatten und Lebenspartner Vorrang haben, Kinder jedoch nicht. Somit ist es möglich, dass Kinder und sonstige Familienangehörige zu Mitmietern werden. Das gilt auch für sonstige Haushaltsangehörige, die mit dem verstorbenen Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt hatten. Das können beispielsweise Partner in einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft sein.

Nur in dem besonderen Fall, dass keinerlei weitere Personen zum Haushalt gehören und auch keine sonstigen Familienmitglieder oder Haushaltsangehörige vorhanden sind, treten die Erben des Verstorbenen laut § 564 Satz 1 BGB in das Mietverhältnis ein.

3. Ist der Eintritt in den Mietvertrag ein Recht oder eine Pflicht?

Bei dem Eintritt in das Mietverhältnis handelt es sich um ein Recht. Familien- und Haushaltsangehörige sind somit nicht verpflichtet, dieses in Anspruch zu nehmen. Stattdessen haben sie laut § 563 Abs. 3 Satz 1 BGB die Möglichkeit, den Eintritt rückwirkend zu verhindern. Hierfür müssen Sie spätestens einen Monat, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben, dem Vermieter gegenüber erklären, dass sie nicht in das Mietverhältnis eintreten wollen.

4. Was gilt für Mitmieter bei Todesfall des Hauptmieters?

Für Mitmieter gelten andere Regelungen als für Familienangehörige und Erben. Diese haben nicht das Recht, ihren Eintritt in das Mietverhältnis rückwirkend zu verhindern. Sie treten somit die Nachfolge des Mietverhältnisses an, wenn ein Mieter stirbt, und müssen die damit einhergehenden Rechte und Pflichten annehmen beziehungsweise erfüllen.

5. Müssen Familien- und Haushaltsangehörige einheitlich entscheiden?

Laut § 563 Abs. 3 Satz 3 BGB werden alle Familien- und Haushaltsangehörigen separat für sich betrachtet. Möchte jemand von ihnen sein Recht wahrnehmen, in das Mietverhältnis einzutreten, kann er dies tun, auch wenn die anderen Anspruchsberechtigten von diesem Recht keinen Gebrauch machen möchten. Es ist somit nicht erforderlich, eine einheitliche Entscheidung zu treffen, sondern alle Familien- und Haushaltsangehörigen können so entscheiden, wie es für sie am besten ist.

6. Kann ein Eintritt in den Mietvertrag rückwirkend verhindert werden?

Gelegentlich kommt es vor, dass ein Familien- oder Haushaltsangehöriger, der zunächst in den Mietvertrag eintritt, diesen Eintritt rückwirkend verhindert. In diesem Fall muss die Rangfolge geprüft werden, wer als nächstes anspruchsberechtigt ist, in das Mietverhältnis einzutreten. Gibt es keine weiteren Personen im Familienkreis oder unter den Haushaltsangehörigen, die das Mietverhältnis übernehmen könnten, geht dieses an die Erben über.

7. Können eingetretene Mitmieter das Mietverhältnis einseitig aufkündigen?

Geht das Mietverhältnis nicht an eine Person über, sondern an mehrere Mitmieter, so müssen diese gemeinsamen Entscheidungen treffen. Es ist nicht möglich, dass lediglich einer der Mitmieter das Mietverhältnis einseitig aufkündigt. Während also Familien- und Haushaltsangehörige ausdrücklich erklären können, dass sie nicht in das Mietverhältnis eintreten möchten, sind Mitmieter auf die Unterstützung der anderen Mitmieter und Erben angewiesen.

Hinweis: Prinzipiell haben Mitmieter einen Anspruch gegen andere Mitmieter auf Mitwirkung an einer Kündigung. Die Mitwirkung kann also nicht einfach verweigert werden.

8. Gelten erleichterte Kündigungsbedingungen, wenn ein Mieter stirbt?

Wenn ein Mieter stirbt, gelten für diejenigen, die in das Mietverhältnis eintreten, erleichterte Kündigungsbedingungen. So haben sie nach § 563a Abs. 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht, wenn sie das Mietverhältnis nicht weiter fortführen möchten. Sobald sie vom Tod des Mieters erfahren, haben sie die Möglichkeit, innerhalb eines Monats außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Hierfür muss kein Kündigungsgrund angegeben werden.

Die Regelungen für ein Sonderkündigungsrecht sind in § 573d Abs. 2 BGB festgehalten und diejenigen für eine ordentliche Kündigung in § 573c Abs. 1 BGB. In dem hier skizzierten Fall sind diese beiden Kündigungsfristen identisch, sodass sich für die Mitmieter keine Vorteile aus der außerordentlichen Kündigung ergeben. Diese ist nur dann relevant, wenn aufgrund eines Kündigungsverzichts oder wegen eines befristeten Mietverhältnisses eine ordentliche Kündigung nicht vorgenommen werden kann.

Wer dieses Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen möchte, muss unbedingt die Ausschlussfrist von einem Monat nach Kenntnisnahme des Todes berücksichtigen, da es ansonsten verfällt. Wird diese Fristen nicht eingehalten, ist aber immer eine ordentliche Kündigung mit einer geltenden Kündigungsfrist möglich, wenn ein unbefristetes Mietverhältnis ohne wirksamen Kündigungsverzicht vorliegt.

9. Was gilt, wenn Erben den Mietvertrag nicht übernehmen oder kündigen wollen?

Erben haben ebenso wie Mitmieter keine Möglichkeit, gegenüber dem Vermieter rückwirkend zu erklären, dass sie nicht in das Mietverhältnis eintreten möchten. Sie unterscheiden sich somit deutlich von Familien- und Haushaltsangehörigen. Allerdings haben Erben ebenso wie Mitmieter nach § 564 Satz 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Sie können somit in einer Ausschlussfrist von einem Monat nach Kenntnisnahme des Todes des Mieters ohne Angabe von Gründen außerordentlich kündigen.

Hier gelten dann die gleichen Regelungen wie für Mitmieter. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis ohne Kündigungsverzicht kann innerhalb der Ausschlussfrist innerhalb von einem Monat gekündigt werden, danach ist nur noch eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der geltenden Fristen möglich.

Grundsätzlich haben Erben zudem die Möglichkeit, die Erbschaft auszuschlagen. Auf diese Weise können sie ebenfalls verhindern, dass sie in das Mietverhältnis hineinkommen. Nehmen sie dieses Recht wahr, wird die Erbentstellung nach § 1953 Abs. 1 BGB beseitigt. Hieraus ergibt sich dann, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses als nicht erfolgt angesehen wird.

10. Haben Vermieter ein Sonderkündigungsrecht gegenüber Mitmietern, wenn der Mieter stirbt?

Nein, ein Vermieter hat kein Sonderkündigungsrecht gegenüber Mitmietern, wenn ein Mieter stirbt. Möchte er den Mietvertrag kündigen, muss er dies nach § 573 BGB ordentlich tun und hierbei die Frist des § 573c BGB einhalten. Grundsätzlich ist auch eine außerordentliche Kündigung nach §§ 543 und 569 BGB möglich.

11. Was müssen Vermieter beachten, wenn jemand in den Mietvertrag einsteigt?

Im Umgang mit Familien- und Haushaltsangehörigen gelten andere Rechte und Pflichten für Vermieter als bei Mitmietern. So haben sie in einem solchen Fall beispielsweise nach § 563 Abs. 4 BGB ein Sonderkündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Frist, sobald sie von dem Eintritt der jeweiligen Person in das Mietverhältnis Kenntnis nehmen. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt ebenso wie für die anderen Parteien innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat, allerdings mit dem Unterschied dass die Vermieter einen wichtigen Grund nennen müssen, warum sie das Mietverhältnis mit der eingetretenen Person nicht fortführen wollen.

Ein solcher wichtiger Grund kann zum Beispiel die Zahlungsunfähigkeit der Familien- oder Haushaltsangehörigen sein. Durch die außerordentliche Kündigung haben Vermieter somit die Möglichkeit, sich vor finanziellen Schäden zu schützen. Ebenso kann es vorkommen, dass Familien- oder Haushaltsangehörige eine persönliche Feindschaft gegenüber dem Vermieter oder anderen Mietern haben, die eine harmonische Fortführung des Mietverhältnisses unmöglich macht.

Gelegentlich kommt es beim Eintritt in einen Mietvertrag zu einer Mietermehrheit. Hier sieht der Gesetzgeber vor, dass für das Recht auf eine außerordentliche Kündigung der wichtige Grund lediglich gegenüber einem der Mieter bestehen muss. Die Kündigung selbst muss allerdings allen Mietern gegenüber ausgesprochen werden. Für das Sonderkündigungsrecht gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist. Anders als bei einer ordentlichen Kündigung verlängert sich die Kündigungsfrist jedoch nicht abhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits gilt.

12. Wie findet ein Vermieter heraus, mit wem das Mietverhältnis fortgesetzt wird?

Für Vermieter ist es nicht immer eindeutig, wer in das Mietverhältnis eintritt, wenn ein Mieter stirbt. Am einfachsten ist es, wenn die Mitmieter das Mietverhältnis übernehmen, da diese dem Vermieter bereits bekannt sind. Immerhin werden sie im Mietvertrag erwähnt. Auch wenn im Haushalt des Verstorbenen andere Familien- oder Haushaltsangehörige dauerhaft leben, kann er diese leicht kontaktieren und Fragen zur Fortührung des Mietverhältnisses klären. Solche Personen sind einem Vermieter üblicherweise bekannt, da ein Mieter verpflichtet ist, den Vermieter zu informieren, wenn er Personen dauerhaft bei sich aufnimmt.

Kompliziert wird es für Vermieter meist dann, wenn das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt wird. Diese sind im üblicherweise nicht sofort bekannt und es erfordert Recherchearbeit, sie zu ermitteln. Dies kann ein Vermieter beispielsweise versuchen, indem er sich mit Nachbarn oder Freunden des Mieters in Verbindung setzt und nachfragt, ob diese wissen, wer eventuell die Erbschaft übernommen haben könnte. Führt dieses Vorgehen nicht zu den gewünschten Ergebnissen, kann ein Vermieter Akteneinsicht beim Nachlassgericht beantragen.

Eine solche Akteneinsicht ist allerdings nur dann zielführend wenn der Verstorbene ein Testament aufgesetzt und dem Amt zur Verwahrung übergeben hat. Alternativ kann es passieren, dass ein Testament nicht zur Verwahrung übergeben, nach dem Tod des Mieters nach § 2259 BGB dann aber beim Nachlassgericht abgeliefert wird. Erfolgt dies, wird das jeweilige Testament in die Akten aufgenommen.

Um Akteneinsicht zu erhalten, muss der Vermieter nach § 13 Abs. 2 FamFG ein berechtigtes Interesse haben und glaubhaft machen. Dies ist üblicherweise über den Mietvertrag möglich. Zu beachten ist zudem, dass der Antrag beim richtigen Nachlassgericht eingereicht werden muss. Das ist üblicherweise das Amtsgericht des Bezirks, in dem der Mieter zum Zeitpunkt des Todes wohnhaft war.

In seltenen Fällen kommt es vor, dass auch dieser Weg nicht erfolgreich ist. Dann bleibt dem Vermieter nur noch der Weg zum Standesamt. Hier kann er dann Einsicht in die Sterbeurkunde nach § 62 Abs. 1 PStG beantragen. Auch hier kann das rechtliche Interesse an der Einsicht mittels Mietvertrag nachgewiesen werden. Allerdings ist es nicht immer möglich, anhand der Sterbeurkunde die Erben zu ermitteln, da eine solche Urkunde nicht zwingend Rückschlüsse auf die Erben zulässt.

Hinweis: Ist ein Vermieter nicht in der Lage, die Erben des Verstorbenen ausfindig zu machen, darf er keinesfalls einfach in die leere Wohnung gehen oder diese weitervermieten. Auch wenn die Erben nicht bekannt sind und sie die Mietwohnung nicht bewohnen, sind sie nach § 857 BGB trotzdem in ihrem Besitz. Betritt oder vermietet ein Vermieter unerlaubt die Wohnung, begeht er nach § 858 BGB verbotene Eigenmacht. Gegebenenfalls kann er auch nach § 123 StGB wegen Hausfriedensbruch belangt werden.

13. Wie kommt ein Vermieter trotz fehlenden Erben zu seinem Recht?

Es kann passieren, dass ein Vermieter die Erben eines verstorbenen Mieters nicht ausfindig machen kann, aber dennoch Miete einfordern oder das Mietverhältnis kündigen möchte. In diesem Fall genügt es üblicherweise nicht, eine öffentliche Zustellung der Kündigungserklärung an die unbekannten Erben vorzunehmen. Eine solche wird üblicherweise für unzulässig erklärt. Deswegen sollten Vermieter gemäß § 1961 BGB i.V.m § 1960 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Nachlasspflegschaft beantragen.

Wird einem solchen Antrag entsprochen, setzt das zuständige Nachlassgericht einen Nachlasspfleger ein. Diesem gegenüber kann die Kündigung dann erklärt und geltend gemacht werden. In den meisten Fällen ist es so, dass einem Antrag auf Nachlasspflegschaft zugestimmt wird, wenn die Erben nicht ermittelt werden können und Vermieter einen Ansprechpartner benötigen. Ebenso kommt es immer wieder vor, dass einem Antrag auf Nachlasspflegschaft entsprochen wird, wenn die Vermieter lediglich ihre Miete einfordern möchten oder sonstige Ansprüche gegenüber den aktuellen Mietern haben.

Der Antrag auf Nachlasspflegschaft muss bei demjenigen Nachlassgericht eingereicht werden, das zum letzten Wohnsitz gehört, an dem sich der Verstorbene aufgehalten hat. Mit einem solchen Antrag gehen gewisse Kosten einher. Wer diese möglichst gering halten möchte, sollte die Aufgaben des Nachlasspflegers auf die Bereiche beschränken, die für die Kündigung oder die Durchsetzung von Forderungen erforderlich sind.

14. Was ist, wenn Vermieter das Mietverhältnis mit den Erben nicht fortsetzen wollen?

Sind dem Vermieter die Erben bekannt, kann er diesen gegenüber von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Er hat nach § 564 Satz 2 BGB somit die Möglichkeit, ohne Angaben von Gründen innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat nach Kenntnisnahme des Todes des Mieters das Mietverhältnis zu kündigen. Er hat somit dasselbe Sonderkündigungsrecht wie die Erben selbst.

Solange die Ausschlussfrist eingehalten und die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt wird, gilt sie unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Sie verlängert sich somit unabhängig davon, wie lange der verstorbenen Mieter in der Wohnung gelebt hat. Zu beachten ist, dass die Kündigung allen Erben gegenüber ausgesprochen werden muss, wenn es mehr als einen gibt.

15. Wie ist zu verfahren, wenn gekündigte Erben die Erbschaft ausschlagen?

Ein Sonderfall tritt ein, wenn Vermieter einem Erben gegenüber die Kündigung aussprechen, dieser Erbe die Erbschaft aber später rückwirkend ausschlägt. In einem solchen Fall verliert der Erbe zwar seine Mieterstellung, laut § 1959 Abs. 3 BGB bleibt die Kündigung jedoch wirksam. Sie muss somit weder neu ausgesprochen noch an einen neuen Adressaten gerichtet werden.

16. Wer haftet für Forderungen, wenn der Mieter stirbt?

Manchmal haben sich bereits zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters Forderungen angesammelt. Das können beispielsweise rückständige Mietzinsforderungen sein. Für solche bereits existierenden Forderungen haften die Erben nach den §§ 1922 und 1967 BGB. Das gilt auch dann, wenn Familien- oder Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis eintreten, dann gibt es allerdings zusätzliche Schuldner. Somit sind die Erben und die jeweiligen Familienmitglieder, Haushaltsangehörige oder Mitmieter zusammen die Gesamtschuldner. Der Vermieter kann somit von jedem Schuldner die gesamte Leistung einfordern, diese muss allerdings nur einmalig geleistet werden.

17. Was gilt für Haftungsfragen nachdem ein Mieter verstorben ist?

Nicht immer sind Schulden des verstorbenen Mieters bereits zu Lebzeiten entstanden. Einige davon treten erst nach dem Tod des ursprünglichen Mieters auf. Hier greift dann die gesamtschuldnerische Haftung nicht mehr, die bei den Schulden gilt, die zu Lebzeiten angehäuft wurden. Stattdessen ist für Schulden, die nach dem Tod aufgelaufen sind, alleine derjenige haftbar, der in das Mietverhältnis eingetreten ist. Erben müssen in einem solchen Fall daher nur haften, wenn sie tatsächlich in das Mietverhältnis eingetreten sind und dieses nicht an Mitmieter, Familienangehörige oder Haushaltsmitglieder übergegangen ist.

Grundsätzlich kann es jedoch auch in einem solchen Fall dazu kommen, dass eine Gruppe von mehreren Menschen zu Gesamtschuldnern wird. Diese Situation tritt immer dann ein, wenn nicht nur eine Person das Mietverhältnis übernimmt, sondern mehrere Parteien in den Mietvertrag einsteigen. Ein Ausgleich zwischen Erben und Familienangehörigen beziehungsweise Haushaltsmitgliedern wird grundsätzlich nicht vorgenommen.

Treten die Erben in das Mietverhältnis ein, müssen sie auch für die Betriebskostennachzahlung geradestehen, die sich auf eine Abrechnungsperiode bezieht, die erst nach dem Tod des ursprünglichen Mieters fällig geworden ist. Eine besondere Situation liegt jedoch vor, wenn das Mietverhältnis nicht mit den Erben, sondern mit Familienmitgliedern und Haushaltsangehörigen fortgesetzt wird. Zwar gilt auch hier der Grundsatz der alleinigen Haftung derjenigen, die in das Mietverhältnis eintreten, allerdings erfolgt die Abrechnung immer auf 12 Monate, sodass der bisherige Mieter einen Teil dieser Abrechnungsperiode meist noch erlebt hat.

In einem solchen Fall muss eine klare Verteilung zwischen Mitmietern und Familienangehörigen einerseits und den Erben andererseits vorgenommen werden. Somit kann es passieren, dass Erstattungsansprüche gegenüber den Erben bestehen. Die Kosten, die vor dem Tod des bisherigen Mieters angefallen sind, müssen dann die Erben tragen, die restlichen Kosten sind von den Mitmietern beziehungsweise Familienangehörigen und Haushaltsmitgliedern zu tragen.

18. Wie wird mit einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung verfahren, wenn ein Mieter stirbt?

Nachzahlungen zur Betriebskostenabrechnung werden zwischen den Erben und denjenigen, die in das Mietverhältnis eintreten, aufgeteilt. Es kann allerdings auch passieren, dass sich aus der Betriebskostenabrechnung ein Guthaben ergibt. Hier muss dann geschaut werden, an wen dieses ausgezahlt wird. Kein Problem liegt vor wenn das Mietverhältnis mit den Erben weitergeführt wird. Diese bekommen dann das Guthaben ausgezahlt. Treten jedoch andere Personen in das Mietverhältnis ein, erfolgt die Abrechnung der Nebenkosten mit diesen.

In einer solchen Situation wird das Guthaben üblicherweise an diejenigen ausgezahlt, die in das Mietverhältnis eingetreten sind. Allerdings können sich hieraus Ansprüche der Erben auf Erstattung ergeben, wenn der verstorbene Mieter im Vorfeld Gelder für einen Zeitraum bezahlt hat, der nach seinem Tod liegt. In einer solchen Situation müssen diejenigen, die in das Mietverhältnis eingetreten sind, dasjenige, was sie durch die Vorauszahlung einsparen oder erlangen, an die Erben auszahlen.

Um hier für eine größtmögliche Klarheit zu sorgen, ist es erforderlich, die Abrechnungsperiode in einen Zeitraum vor dem Tod und einen Zeitraum nach dem Tod aufzuteilen. So wird ersichtlich, ob den Erben aufgrund von Vorauszahlungen für eine Abrechnungsperiode vor dem Tod bestimmte Zahlungen zustehen. In den meisten Fällen ist es jedoch so, dass ein entstandenes Guthaben an die Familienangehörigen, Haushaltsmitglieder oder Mitmieter ausgezahlt wird, sodass diese das „Erlangte“ an die Erben auszahlen müssen.

19. Gelten gegenüber neuen Mietern andere Regelungen in Bezug auf die Kaution?

In einigen Fällen war es so, dass der verstorbene Mieter keine Kaution zahlen musste. Dann stellt sich die Frage, ob eine entsprechende Pflicht für diejenigen besteht, die in das Mietverhältnis eintreten. § 563b Abs. 3 BGB schreibt vor, dass Vermieter auch dann von Familienangehörigen und Haushaltsmitgliedern sowie von Mitmietern eine Kaution verlangen dürfen, wenn der bisherige Mieter keine zahlen musste. Dieser Paragraph sagt aber im Umkehrschluss auch aus, dass diese Regel nicht für Erben gilt. Diese müssen somit nur dann eine Kaution entrichten, wenn auch der verstorbene Mieter hierzu verpflichtet war.

20. Wer erhält die Kaution bei Todesfall?

Wenn ein Mieter stirbt und das Mietverhältnis aufgelöst wird, stellt sich die Frage wer die Kaution erhält. Sobald das Mietverhältnis beendet wurde, hat der Vermieter eine sogenannte Prüf- und Überlegungsfrist. In dieser muss er klären, an wen die Kaution auszuzahlen ist. Wurde das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt und erst später beendet, haben diese einen Anspruch auf Auszahlung der Kaution.

Wenn Mitmieter, Familienmitglieder oder Haushaltsangehörige das Mietverhältnis übernommen haben, wird anhand des sogenannten Fälligkeitsprinzips geklärt, wer Anspruch auf Auszahlung der Kaution hat. Hiernach bekommen die Erben sämtliche Gelder, die bereits vor dem Tod des verstorbenen Mieters vorhanden waren. Sämtliche Ansprüche, die erst nach dem Tod des Mieters fällig geworden sind, erhalten demgegenüber die Mitmieter. Da der Eintritt in ein Mietverhältnis immer erst nach dem Tod des Verstorbenen möglich ist, wird auch die Rückzahlung der Kaution erst nach dem Tod fällig. Entsprechend erhalten die neuen Mieter die Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses ausgezahlt, wohingegen die Erben nichts erhalten.

Fazit: zahlreiche bürokratische Aufgaben, wenn ein Mieter stirbt

Wenn ein Mieter stirbt, müssen sich sowohl die Mitmieter als auch die Familienangehörigen, die Haushaltsmitglieder und der Vermieter mit zahlreichen bürokratischen Aufgaben auseinandersetzen. Gelegentlich geht es hier um teils hohe Kosten oder Guthaben, weswegen es wichtig ist, sich mit den geltenden Regelungen genau zu beschäftigen. Das betrifft die Mietzahlungen ebenso wie die Betriebskostenabrechnung und die Kaution. Je genauer die Betroffenen Bescheid wissen, desto leichter fällt es ihnen, geltende Fristen einzuhalten und sicherzustellen, dass alles in ihrem Sinne geregelt wird.

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