Bei einem Wohnungsverkauf ist es häufig vorteilhaft, wenn keine Mieter mehr in der Immobilie leben. Dann erzielen Eigentümer oft bessere Preise, weil die Käufer die Immobilie flexibel und individuell nutzen können. Allerdings haben Mieter bei einem Wohnungsverkauf zahlreiche Rechte und die Anmeldung von Eigenbedarf ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Wenn Eigentümer einen Wohnungsverkauf planen, versuchen sie alles, um einen bestmöglichen Kaufpreis zu erzielen. Eine Mietvertragskündigung ist in einem solchen Fall aber kaum möglich.
Immerhin haben Mieter zahlreiche Rechte, die zu berücksichtigen sind. Dieser Artikel erläutert, was bei einem Wohnungsverkauf zu beachten ist, wann Eigenbedarf angemeldet werden kann und wie die neuen Eigentümer mit den Mietern umgehen können.
Mieter haben bei einem Wohnungsverkauf zahlreiche Rechte
Bei einem Wohnungsverkauf ist es nicht ohne weiteres möglich, eine Mietvertragskündigung vorzunehmen, um höhere Verkaufspreise zu erzielen. Das liegt daran, dass in Deutschland die Regel „Kauf bricht nicht Miete“ gilt. Das bedeutet, dass ein Verkauf keinen ausreichenden Grund darstellt, um eine Mietvertragskündigung vorzunehmen.
Grundlage ist hier § 566 BGB. Stattdessen haben die Mieter zahlreiche Rechte, die berücksichtigt werden müssen:
Besichtigungstermine bei Wohnungsverkauf
Grundsätzlich haben Eigentümer das Recht, Wohnungsbesichtigungen zu organisieren, um Kaufinteressenten die Mietwohnung präsentieren zu können und ihre Verkaufschancen zu erhöhen. Mieter haben jedoch einen Anspruch darauf, über eine solche Wohnungsbesichtigung im Vorfeld rechtzeitig informiert zu werden. Hierbei ist es für die Mieter zumutbar, dass sie eine Besichtigung pro Woche gestatten müssen. Diese muss zu normalen Geschäftszeiten erfolgen.
Mieter haben ein Vorkaufsrecht
Mieter haben grundsätzlich ein Vorkaufsrecht, solange die Mietwohnung nicht an ein Familienmitglied oder einen Angehörigen des eigenen Haushalts verkauft wird. Eigentümer beziehungsweise Vermieter sind dazu verpflichtet, die Mieter über ihre Kaufabsicht in Kenntnis zu setzen und sie darüber zu informieren, dass sie ein Vorkaufsrecht haben.
Kündigungen nur bei Eigenbedarf
Eine Mietvertragskündigung ist nur bei Eigenbedarf möglich. Das gilt sowohl für den bisherigen Eigentümer, der die Wohnung möglichst gewinnbringend verkaufen möchte, als auch für den neuen Eigentümer, der die Wohnung gegebenenfalls für eigene Zwecke verwenden will.
Es gilt ein Härteschutz beim Wohnungsverkauf
In Deutschland gibt es eine sogenannte Härteschutzregelung. Wenn Mieter krank, sehr alt oder schwanger sind, ist es nahezu unmöglich, eine Mietvertragskündigung bei Wohnungsverkauf vorzunehmen.
Eigenbedarf nur unter bestimmten Voraussetzungen
Wenn Eigentümer Eigenbedarf anmelden wollen, ist dies nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Das Verfahren selbst, wie auch dessen Umsetzung, ist komplex und an strikte Auflagen gebunden. So ist es zwingend erforderlich, dass die Eigentümer selbst oder ihre Verwandten die Mietwohnung nutzen wollen. Das dürfen die Eigentümer nicht einfach nur behaupten, sondern sie müssen den bisherigen Mietern ihren Eigenbedarf nachweisen.
Die Verkaufsabsicht und der damit verbundene Wunsch, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen, genügen nicht als Grund für eine Eigenbedarfskündigung.
Prinzipiell ist es möglich, Eigenbedarf anzumelden, in die Wohnung einzuziehen und sie dann nach einiger Zeit zu verkaufen. Das ist allerdings ein aufwendiges Vorgehen, das viel Zeit kostet und mit einer Menge Bürokratie verbunden ist. Zielführender ist es, einen Käufer zu suchen, der bereit ist, die bisherigen Mieter zu übernehmen. Hierdurch wird der Verkauf deutlich einfacher und häufig ist es trotzdem möglich, einen guten Verkaufspreis zu erzielen.
Hinweis: Viele Eigentümer lagern die Aufgaben und den bürokratischen Aufwand, die mit einem Verkauf verbunden sind, an einen Makler aus. Dieser kümmert sich um alle notwendigen Anliegen und gegebenenfalls eine Anmeldung auf Eigenbedarf beziehungsweise eine Mietvertragskündigung.
Soll tatsächlich Eigenbedarf angemeldet werden, muss eine ordentliche Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten eingehalten werden. Je nachdem, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung lebt, kann sich diese Frist auf 6 beziehungsweise 9 Monate verlängern. Eine solche Mietvertragskündigung ist ebenfalls nur dann möglich, wenn die Härtefallregelung nicht greift.
So können neue Eigentümer mit den Mietern umgehen
Neue Eigentümer haben verschiedene Möglichkeiten, wie sie mit den bisherigen Mietern umgehen können. Oft entscheiden sie sich dafür, die bestehenden Mietverträge weiterlaufen zu lassen. So können sie Gelder einnehmen und müssen sich beispielsweise nicht um die Suche nach neuen Mietern kümmern. Wer dieses Vorgehen nutzen möchte, sollte sich allerdings alle bestehenden Mietverträge vorlegen lassen. So zeigt sich schnell, wie lange die jeweiligen Mieter schon in ihrer Wohnung leben und ob sie ihre Mieten immer pünktlich und vollständig gezahlt haben. Eine Änderung der Mietverträge ist nur mit ausdrücklicher Einwilligung der Mieter möglich.
Grundsätzlich hat der neue Eigentümer die Möglichkeit, Eigenbedarf anzumelden und eine ordentliche Mietvertragskündigung vorzunehmen. Das gilt allerdings nur, wenn die Härteschutzregelung nicht greift und im Mietvertrag eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht ausgeschlossen wird. Ebenso ist es möglich, eine Mietvertragskündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung vorzunehmen. Das ist beispielsweise dann möglich, wenn die Immobilie komplett abgerissen und erneuert werden soll. Auch das ist nur möglich, wenn keine Härtefallregelung greift.
Fazit
Eine Mietvertragskündigung bei Wohnungsverkauf ist nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen möglich. Das liegt daran, dass Mieter viele Rechte besitzen, auf die sie sich berufen können. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist ebenfalls nur möglich, wenn die Wohnung tatsächlich vom bisherigen oder vom neuen Eigentümer bewohnt werden soll. Häufig ist es daher so, dass die bestehenden Mietverträge auch unter einem neuen Eigentümer weiterlaufen.
