Wenn Mieter eine Privatinsolvenz anmelden müssen, stellt das für Vermieter häufig den Worst Case dar. Es ist fraglich, ob sie ihre Mietzahlungen erhalten werden, gleichzeitig dürfen sie den entsprechenden Mietern häufig nicht mehr kündigen. Wenn Mietzahlungen ausstehen, ist es deswegen ratsam, zeitnah das Gespräch mit den Mietern zu suchen, um eine solche Situation zu vermeiden.
Das Privatinsolvenzverfahren eines Mieters hat teilweise erhebliche Auswirkungen auf die Vermieter. Die bekannten Kündigungsmöglichkeiten gelten in diesen Fällen nicht und auch eine fristlose und sofortige Kündigung ist nicht einfach möglich.
Vermieter bekommen häufig ihre Mieten nicht mehr oder nur noch eingeschränkt und dürfen keine Mietvertragskündigung aussprechen. Die sogenannte Insolvenzordnung regelt das zukünftige Mit- oder gegeneinander. Doch dazu später mehr.
Allerdings gilt die Kündigungssperre laut einem BGH-Urteil nicht uneingeschränkt. Dieser Artikel erläutert, was Vermieter bei der Privatinsolvenz ihrer Mieter berücksichtigen müssen, welche Folgen sich hieraus für sie ergeben und was in Bezug auf die Kündigungssperre zu berücksichtigen ist.
Folgen eines Privatinsolvenzverfahrens
Ein Privatinsolvenzverfahren wird dann angemeldet, wenn Privatpersonen ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Das entsprechende Verfahren ist dann beim Insolvenzgericht anhängig. Das Ziel bei diesem Vorgehen besteht darin, eine Restschuldbefreiung zu bekommen und im Anschluss an das Insolvenzverfahren schuldenfrei zu sein. Hierfür ist es aber erforderlich, dass die betroffenen Personen eine sogenannte Wohlverhaltensphase durchlaufen.
In den meisten Fällen ist es so, dass die Schuldner einen Antrag auf Privatinsolvenz stellen. Sobald das Insolvenzverfahren beginnt, übernimmt ein Treuhänder das Verwaltungs- und Verfügungsrecht der Schuldner. Letzterer ist dann verpflichtet, über einen Zeitraum von sechs Jahren hinweg sein gesamtes pfändbares Arbeitseinkommen an den Treuhänder zu übergeben und verschiedene Verpflichtungen einzuhalten. Erst wenn diese Wohlverhaltensphase abgeschlossen ist, kann die Restschuldbefreiung erfolgen und das Insolvenzverfahren wird eingestellt.
Hinweis: Sobald ein Insolvenzverfahren eingeleitet wurde, ist eine Einzelzwangsvollstreckung durch Gläubiger nicht mehr möglich. Stattdessen müssen sämtliche Ansprüche über den Treuhänder geltend gemacht werden.
So wirkt sich eine Privatinsolvenz auf Vermieter aus
Für Vermieter sind im Rahmen eines Insolvenzeröffnungsverfahrens vor allem die Regelungen von § 112 InsO relevant. Diese beschäftigen sich mit der Wohnraummiete und den Bestimmungen für Mietverträge der Schuldner. Die hier aufgeführten Regeln sorgen dafür, dass Vermieter nur noch ein stark eingeschränktes Kündigungsrecht haben. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist dann nicht mehr möglich. Ebenso ist es dann nicht erlaubt, eine Kündigung wegen Vermögensverschlechterung auszusprechen.
Die geltenden Bestimmungen betreffen lediglich den Zahlungsverzug, der bereits vor dem Insolvenzantrag stattgefunden hat. Sobald das Insolvenzverfahren eingeleitet wurde, werden aus den Forderungen der Vermieter laut § 108 Abs. 3 InsO sogenannte Insolvenzforderungen. Vermieter müssen diese dann zur Insolvenztabelle anmelden, was dazu führt, dass sie vermutlich nur eine geringere Quote erhalten. Die Forderungen aus der Zeit vor dem Insolvenzverfahren fallen laut § 286 InsO unter die Restschuldbefreiung, alle anderen werden nach § 55 Abs. 2 Nr. 2 InsO als Masseforderungen behandelt. Das ist für die Vermieter von Vorteil, da Insolvenzforderungen als Masseforderungen vorrangig beglichen werden.
Die Kündigungssperre bei Privatinsolvenz gilt nicht immer
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Kündigungssperre in einem Insolvenzverfahren auseinandergesetzt. Grundlage hierfür war ein konkreter Fall, bei dem ein Mieter zwischen März 2009 und Oktober 2012 seine Miete nicht oder nur stark gekürzt gezahlt hat. Das Insolvenzverfahren wurde am 17. Juni 2010 eröffnet. Am 1. Juli 2010 wurde dann die „Freigabe“ des Mietverhältnisses durch die Treuhänderin erklärt. Das bedeutet, dass der Mietvertrag nicht mehr massebefangen ist, sondern die jeweiligen Vertragsparteien darüber Verfügungsbefugnis besitzen. Entsprechend war es prinzipiell möglich, dass die Vermieterin eine Kündigung ausspricht.
Die Vermieterin nahm im Oktober 2012 eine Mietvertragskündigung vor und bezog sich hierbei auf die Mietrückstände in Höhe von 14.806,36 €, die sich seit März 2009 angesammelt hatten. Der BGH bezog sich sowohl auf die in § 112 Nr. 1 InsO festgehaltene Kündigungssperre sowie auf die Freigabeerklärung, die in § 109 Abs. 2 InsO festgehalten ist. Hiernach sei die Kündigungssperre weggefallen und eine außerordentliche Kündigung in Bezug auf die Mietrückstände von vor dem Insolvenzverfahren möglich geworden. Das entsprechende BGH Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 trägt das Zeichen VIII ZR 19/14.
Zeitnah das Gespräch mit säumigen Mietern suchen
Für Vermieter ergeben sich zahlreiche Nachteile, wenn ihre Mieter ein Privatinsolvenzverfahren anmelden. Die Aufhebung der Kündigungssperre ist nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen möglich, weswegen man sich nicht auf sie verlassen sollte. Stattdessen ist es ratsam, zeitnah das Gespräch mit säumigen Mietern zu suchen und herauszufinden, warum die Mieten nicht oder unvollständig gezahlt werden.
Auf diese Weise haben Vermieter die Möglichkeit, den negativen Auswirkungen eines Privatinsolvenzverfahrens zu entgehen. Gegebenenfalls können in beiderseitigem Einverständnis Lösungen gefunden werden, um wieder zu einer regelmäßigen und vollständigen Mietzahlung zu kommen. Sollte dies nicht möglich sein, erkennen die Vermieter die Schwierigkeiten frühzeitig und können eine Kündigung aussprechen, bevor es zu einem Privatinsolvenzverfahren kommt.
Fazit
Die Kündigungssperre bei Privatinsolvenz ist für Vermieter ein echtes Problem. Sie verlieren gegebenenfalls eine Menge Geld und haben nicht einmal die Möglichkeit, den säumigen Mietern zu kündigen. Immerhin ist die Aufhebung einer Kündigungssperre nur in seltenen Fällen möglich. Deswegen sollten Vermieter alles dafür tun, eine solche Situation von vornherein zu vermeiden, indem sie beispielsweise rechtzeitig das Gespräch mit säumigen Mietern suchen.
