Wenn man sich den Wohnungsmarkt in München anschaut, könnte man den Eindruck gewinnen, dass ganz Deutschland in der bayerischen Landeshauptstadt leben will. Schon jetzt ist die Dichte an Einwohnern extrem hoch, und jedes Jahr ziehen zehntausende Menschen zusätzlich dorthin. Das hat massive Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und macht einen effizienten und planvollen Wohnungsbau unerlässlich. Nur durch zusätzlichen Wohnraum wird es möglich sein, München bezahlbar zu halten, ohne die gute Ausgangslage für Vermieter und Hausverwaltungen zu gefährden.
München ist als Wohnort ausgesprochen beliebt, weswegen jährlich Zehntausende von Menschen neu in die Stadt kommen. Der Wohnungsbau muss daher aktiv vorangetrieben werden, um die steigende Nachfrage befriedigen zu können. Schon heute gibt es quasi keinen Leerstand, und die Angebotsseite ist ausgesprochen knapp. Laut einer aktuellen Studie dauert die Wohnungssuche in den meisten Metropolen mehr als ein Jahr. In der bayerischen Landeshauptstadt kann das auch mal zwei oder mehr Jahre dauern.
Diese Situation herrscht bereits seit vielen Jahren vor. Wie genau es um den Wohnungsmarkt in München steht und wie sich dieser in den kommenden Jahren entwickeln dürfte, veranschaulicht dieser Beitrag.
München – die idyllische und teure bayerische Landeshauptstadt
München ist eine lebenswerte und ausgesprochen vielseitige Stadt, die unter anderem wegen ihres natürlich gewachsenen Charmes so beliebt ist. Hier leben schon heute mehr als 1,5 Millionen Menschen, was einer Bevölkerungsdichte von 4.861 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Und jedes Jahr kommen rund 20.000 neue Menschen hinzu.
Münchens Geschichte reicht bis ins 12. Jahrhundert zurück und ist geprägt von zahlreichen Entwicklungen. So war die Stadt unter anderem Herzogssitz und Kaiserresidenz und wurde bald zur Hauptstadt Bayerns. Heute ist München die Heimat des bayerischen Landtages und der bayerischen Staatsregierung, sodass die Geschicke des Bundeslandes von hier gesteuert werden.
Der Wohnungsmarkt in München ist extrem angespannt
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist ausgesprochen groß. Von den rund 1,5 Millionen Einwohnern leben 75% zur Miete, wobei 55% davon Einpersonenhaushalte sind. Besonders groß ist die Zahl der Alleinlebenden in der Altersgruppe von 30 bis 45 Jahren. In der Innenstadt findet kaum noch Fluktuation statt, die Nachfrage nach Wohnraum und daraus resultierende Umzüge fokussieren sich vor allem auf die Stadtrandlagen.
Um dieser hohen Nachfrage gerecht zu werden, fokussiert sich München auf den Wohnungsbau. Insgesamt gibt es derzeit etwa 837.000 Wohnungen in der Stadt, zu denen jedes Jahr etwa 8.000 neue hinzukommen. Die Zahl der Baugenehmigungen liegt bei etwa 9.700 Wohneinheiten pro Jahr, sodass der aktuelle Wert auch in Zukunft gehalten werden kann. Zu den Wohnungen, die am häufigsten entstehen, sind sogenannte Geschosswohnungen. 92% der geschaffenen neuen Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern.
Hinweis: Die Nachfrage geht weit über das eigentliche Stadtgebiet Münchens hinaus, weswegen auch im Münchner Umland viele neue Wohnungen entstehen.
Die hohe Zahl an Baugenehmigungen ist ein positives Zeichen, das zeigt, dass München die angespannte Situation am Wohnungsmarkt erkannt hat und dagegen vorgeht. Ein weiterer wichtiger Baustein ist das Handlungsprogramm „Wohnen in München“. Dieses fokussiert sich auf verschiedene Bereiche wie ein zielgruppengerechtes Wohnen, einfache transparente und effiziente Maßnahmen beim Neubau, die Bestandssicherung und -förderung sowie Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Qualitätssicherung bei sämtlichen Bauvorhaben. Hieran wird deutlich, dass ein möglichst großes Angebot angestrebt wird, ohne dass hierbei jedoch Qualität und Funktionalität leiden würden.
Münchens Mietpreise und Nebenkosten
Die Preise für Mieten und Nebenkosten in München sind schon jetzt überdurchschnittlich hoch. So liegt der Median-Mietpreis bei einem Haus bei 21,17 € pro Quadratmeter und bei einer Wohnung bei 24,15 € pro Quadratmeter. Die Mietpreise steigen mit 1,51% im Vergleich zum Vorjahr immer noch deutlich an, Steigerungsraten von 9,94% aus dem Jahr 2021 oder 5,08% aus dem Jahr 2022 werden derzeit allerdings nicht mehr erreicht. Bei Wohnungen liegt die Steigerung mit 2,62% deutlich über dem von Häusern, dafür ist die Entwicklung relativ konstant. 2021 lag die Steigerungsrate bei lediglich 2,49%.
Neben den eigentlichen Mietkosten sind für Mieter und Vermieter die Betriebskosten relevant. Diese werden teilweise auch als „zweite Miete“ bezeichnet. Die Mietnebenkosten in München liegen aktuell bei durchschnittlich 3,39 € pro Quadratmeter. Das ist deutlich mehr als im bundesdeutschen Schnitt, wo die Betriebskosten lediglich 2,19 € pro Quadratmeter betragen. Auch diese Zahlen zeigen deutlich, dass das Wohnen in München ausgesprochen teuer ist und einen effizienten Wohnungsbau notwendig macht.
Die Bildungsbauoffensive für eine prosperierende Zukunft
Dass jährlich etwa eine Kleinstadt (20.000 Menschen) zusätzlich nach München kommt, stellt einerseits den Wohnungsbau vor enorme Herausforderungen, hat aber auch massive Auswirkungen auf die Bildungsinfrastruktur. Die neuen Bewohner brauchen schließlich Kitas, Schulen und Universitäten, um entweder sich selbst oder ihre Kinder optimal auf die Zukunft im Allgemeinen und den Arbeitsmarkt im Speziellen vorzubereiten. Münchens Stadtrat brachte daher 2014 die sogenannte Bildungsbauoffensive auf den Weg, die dieser wachsenden Nachfrage entgegenkommt.
Das Ziel dieses Programms ist es, neue Kindergärten, Grundschulen, Oberschulen, berufliche Schulzentren und Fachoberschulen, aber auch Mensen, Sportanlagen und Schwimmhallen entstehen zu lassen. Diese sind teilweise an Schulen angeschlossen und teilweise öffentlich. Insgesamt investiert München weit über 9 Milliarden Euro in dieses Projekt. Im Rahmen des Schulbaus wird hierbei ein Fokus auf moderne, zeitgemäße Räumlichkeiten gelegt. Diese unterstützen Inklusion, sind für eine Ganztagsbetreuung ausgelegt und eignen sich für ganz unterschiedliche pädagogische Konzepte.
