Werden vermietete Wohnungen verkauft, haben Mieter in vielen Fällen ein Vorkaufsrecht. Vermieter sind somit dazu verpflichtet, die Mieter über die Verkaufsabsicht zu informieren. Erfolgt dies nicht, haben Mieter in vielen Fällen das Recht, Schadenersatz zu fordern. Das gilt insbesondere dann, wenn Vermieter versuchen, den Kaufpreis künstlich in die Höhe zu treiben.
Mietern wird beim Verkauf ihrer Mietwohnung häufig ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Hierdurch soll verhindert werden, dass sie befürchten müssen, wegen einer Eigenbedarfskündigung durch den neuen Vermieter ihre Wohnung zu verlieren. Vermieter müssen somit verschiedene Pflichten einhalten und ihre Mieter informieren, wenn sie eine Wohnung verkaufen wollen. Was in Bezug auf das Vorkaufsrecht von Mietern zu berücksichtigen ist und welche Gerichtsurteile es gibt, erklärt dieser Artikel.
Das versteht man unter Vorkaufsrecht
In Ballungszentren ist die Nachfrage nach Wohnraum häufig deutlich größer als das Angebot. Entsprechend haben Eigentümer die Möglichkeit, durch den Verkauf von Wohnungen eine Menge Geld zu verdienen. Allerdings sind sie in diesem Zusammenhang dazu verpflichtet, die Mieter über den Verkauf zu informieren und ihnen ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Ein solches Vorkaufsrecht ist in § 577 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgehalten.
Die Informationen seitens des Vermieters müssen vollständig, korrekt und rechtzeitig erfolgen. Die Mieter müssen die Möglichkeit haben, auf den Verkauf zu reagieren und ein eigenes Angebot abzugeben. Wenn mehrere Mieter vorhanden sind, gilt dieses Recht für jeden von ihnen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat geurteilt, dass bei Nichteinhaltung der Informationspflicht Schadenersatzansprüche bestehen.
Hinweis: Mieter haben laut § 469 Abs. 2 BGB zwei Monate Zeit, um ihr Vorkaufsrecht in Anspruch zu nehmen. Laut § 577 Abs. 3 BGB ist hierfür eine schriftliche Erklärung erforderlich, die an den Verkäufer der Mietsache gerichtet sein muss.
Es gibt eine wichtige Ausnahme vom Vorkaufsrecht. Wenn Vermieter eine Wohnung an ein Familienmitglied oder einen Angehörigen des eigenen Haushalts verkaufen wollen, müssen sie nicht zunächst die Mieter informieren. Sollten sich diese unsicher sein, können sie aber Nachweise einfordern, dass der Verkauf tatsächlich an ein Familienmitglied stattfinden soll.
Mögliche Folgen einer Missachtung des Vorkaufsrechts
Wird das Vorkaufsrecht missachtet, können sich hieraus verschiedene Folgen ergeben. Unter anderem haben Mieter die Möglichkeit, Unterlassung, Beseitigung oder Schadenersatz zu verlangen. Der BGH hat die potenziellen Schadenersatzansprüche in einem Urteil vom 21.01.2015 unter AZ: VIII ZR 51/14 bestätigt, was einer erheblichen Stärkung der Mieterrechte gleichkommt.
Die heutigen Regelungen zum Vorkaufsrecht sind auf einen konkreten Fall zurückzuführen. Hierbei ging es um eine Immobilie in Hamburg, in der sich insgesamt sieben Wohnungen befanden. Diese Immobilie wurde verkauft, ohne dass die Mieter darüber in Kenntnis gesetzt wurden, dass sie ein Vorkaufsrecht haben. Die Immobilie wurde verkauft und der neue Eigentümer bot die einzelnen Wohnungen zu einem Preis von 266.250 € den darin wohnenden Mietern zum Kauf an. Zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie hätte die Wohnung allerdings nur 186.571 € gekostet. Eine Mieterin verklagte den ursprünglichen Eigentümer auf Schadenersatz in Höhe der Differenz.
Die ersten Instanzen urteilten, dass die Mieterin zunächst ihr Vorkaufsrecht hätte in Anspruch nehmen müssen. Letztlich landete der Fall vor dem BGH. Hier hoben die Richter die Urteile der Vorinstanzen mit der Begründung auf, dass der ursprüngliche Eigentümer gar nicht mehr in der Lage sei, den Kaufvertrag zu erfüllen. Immerhin habe er die Immobilie schon an den Dritten übereignet. Somit könne von der Mieterin nicht gefordert werden, dass sie ihr Vorkaufsrecht in Anspruch nimmt. Folglich habe sie Anspruch auf den Differenzbetrag zwischen dem Verkehrswert und dem tatsächlichen Kaufpreis.
Fallbeispiel zum Vorkaufsrecht
In einem Fall sollte eine Mietwohnung verkauft werden. Die Mieterin wurde hierüber durch die vom Eigentümer beauftragte Maklerin in Kenntnis gesetzt. Außerdem erfuhr sie, dass ein Ehepaar die Wohnung kaufen wollte. Es kam zu einem Notartermin, den die Mieterin krankheitsbedingt nicht wahrnehmen konnte. Hier hätte sie auf ihr Vorkaufsrecht verzichten sollen. Der Eigentümer und das Ehepaar einigten sich auf einen Kaufvertrag mit einem Kaufpreis in Höhe von 225.000 €.
Die Mieterin setzte daraufhin sowohl das Ehepaar als auch den Vermieter darüber in Kenntnis, dass sie ihr Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen wolle. Der Eigentümer und das Ehepaar trafen sich daraufhin und änderten den Kaufpreis. Hierfür nutzen Sie eine Nachtragsurkunde. Nun sollte die Wohnung 245.000 € Kosten und eine Maklercourtage von 17.493 € durch die Mieterin übernommen werden.
Diese zahlte den Preis zunächst, verlangte dann aber eine Kostenerstattung und zog vor Gericht, als sie diese nicht erhielt. Das LG Düsseldorf urteilte am 02.12.2014 unter Az: 5 O 124/15, dass sowohl der höhere Kaufpreis als auch die Maklercourtage unwirksam seien. Es sei nicht ersichtlich, warum das Ehepaar einer Erhöhung des vorher festgelegten Kaufpreises hätte zustimmen sollen. Auch stand in der Nachtragsvereinbarung, dass „die Käuferin“ die Maklercourtage zu zahlen habe, was nur dann Sinn ergibt, wenn die Nachtragsvereinbarungen in Hinblick auf die Mieterin geschlossen wurde und nicht für das Ehepaar.
Fazit: Mieter haben grundsätzlich ein Vorkaufsrecht
Mieter haben grundsätzlich ein Vorkaufsrecht, von dem sie Gebrauch machen können. Eine Ausnahme besteht lediglich beim Verkauf an Familienmitglieder oder Angehörige des eigenen Haushalts. Wird dieses Vorkaufsrecht missachtet, besteht häufig Anspruch auf Schadenersatz. Das gilt insbesondere, wenn der Kaufpreis künstlich in die Höhe getrieben werden soll.
