Immer wieder Stein des Anstoßes: Ruhestörung im Mietrecht durch Einzelne in der Hausgemeinschaft. Grundlage für Ruhezeiten liefert das Ordnungswidrigkeitengesetz und die Hausordnung, soweit vorhanden. Vermieter sollten, je nach Lärmquellen, unverzüglich handeln, um den Hausfrieden zu sichern. Ruhestörung im Mietrecht kann zu schwerwiegenden Konsequenzen führen.
Ob laute Musik, Partys, Kinderlärm oder Hundegebell. Einer der häufigsten Gründe für Nachbarschaftsstreit ist die Ruhestörung. Dabei sieht das BGB keine gesonderten Regelungen im Mietrecht dazu vor. Hier greifen das Bundes-Immissionsschutzgesetz, das Ordnungswidrigkeitengesetz und die Hausordnung, als Anlage zum Mietvertrag. Diese Gesetze und Vorschriften gelten sowohl bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus als auch bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Vermieter, auch innerhalb einer WEG, sollten bei Ruhestörung unverzüglich handeln. Ist der Hausfrieden nachhaltig gestört, drohen sogar Mietminderung oder die Auseinandersetzung mit Kündigungen von Mietverträgen. Oder bei einer WEG kann es schlimmstenfalls zum Entzug des Miteigentums kommen. Das Wissen um die Intensität der Lärmquellen und den rechtlichen Umgang damit ist für Privatvermieter wie Eigentümer und Vermieter enorm wichtig.
Rechtliches zur Ruhestörung und Ruhezeiten
Grundlage für eine Ruhestörung bietet das Bundes-Immissionsschutzgesetz, da intensiver Lärm gesundheitsschädigende Wirkungen nach sich zieht. Bei der Umsetzung von Ruhezeiten bietet das Ordnungswidrigkeitengesetz, kurz OwiG, die Basis. Dort definiert § 117 OwiG den Begriff von „unzulässigem Lärm“ gegenüber der Allgemeinheit und der Nachbarschaft. Wer in diesem Sinne eine Ordnungswidrigkeit begeht, kann mit einer Geldstrafe von bis zu 5.000 Euro rechnen.
Um keine Lärmbelästigung als Ordnungswidrigkeit zu begehen, hat der Gesetzgeber, teils durch die Landesimmissionsschutzgesetze der Bundesländer, unterschiedliche Ruhezeiten festgelegt. Diese Ruhezeiten gelten vollumfänglich sonn- und feiertags, sowie werktags durch die Mittagsruhe von 13 bis 15 Uhr und die Nachtruhe von 22 bis sechs Uhr.
In diesen Ruhezeiten sollte der Geräuschpegel eine „Zimmerlautstärke“ nicht überschreiten. Auch wenn es keine gesetzlichen Vorgaben zur Zimmerlautstärke gibt, erachten die Gerichte tagsüber 40 Dezibel und nachts 30 Dezibel als Maximalwert.
Ruhezeiten über die Hausordnung regeln
Zusätzlich zu diesen gesetzlichen Grundlagen und der allgemein juristischen Gemengelage gilt die Hausordnung, als Anlage zum Mietvertrag, als rechtliche Vorgabe. Die Hausordnung regelt, auch im WEG-Recht, das Miteinander innerhalb einer Mieter- oder Eigentümergemeinschaft sowie die Nutzung der Mietsache durch die Mieter. In der Regel werden in der Hausordnung die Sonn- und Feiertagsruhe benannt und die Nachtruhe von 22 bis sechs Uhr morgens, teils auch in der Mittagszeit.
Wichtig: Die Regelungen zu Ruhezeiten weichen von Gemeinde zu Gemeinde ab. Informationen erhalten Vermieter wie Mieter übe die Ordnungsämter. Die regional vorgegebenen Ruhezeiten sollte man auch in der Hausordnung übernehmen, um so Rechtssicherheit zu erlangen.
Mietrechtliche Konsequenzen durch Ruhestörung
Wer gegen die Hausordnung verstößt und andere Mitmieter durch Lärm nachhaltig belästigt, kann mit Konsequenzen rechnen, mithin mit einer Mietvertragskündigung. Aber auch der Vermieter steht im Fokus, wenn er nicht in der Lage ist, die Lärmquelle einzudämmen.
Im Normalfall flattert beim Vermieter eine Mängelanzeige ins Haus, in der die geplagten Mitmieter die Belästigung anzeigen. Oft wird ein sogenanntes Lärmprotokoll beigefügt oder gar polizeiliche Anzeigen der Mitmieter gegen den Lärmverursacher. Auch eine Fristsetzung an den Vermieter ist der Mängelanzeige beigefügt.
Vermieter sollten sofort und unverzüglich handeln, indem sie den Lärmverursacher schriftlich auffordern, den Lärm auf Grundlage der Hausordnung und unter Frist abzustellen. In dieser „Abmahnung“ sollte auch die mögliche Konsequenz einer Mietvertragskündigung nicht fehlen.
Warum ist ein schnelles Handeln des Vermieters bei Ruhestörung wichtig?
Reagiert der Vermieter nicht auf die Eingabe der gestörten Mitmieter, sind diese zur Mietminderung gemäß § 536 BGB für die Zeit der bestehenden Ruhestörung berechtigt. Die Höhe variiert, je nach Lärmquelle und Ausmaß der Ruhestörung. Eine Orientierung bietet eine Mietminderungstabelle.
Im Kern geht es bei Ruhestörung auch um den Wegfall von Mieteinnahmen. Es ist daher immens wichtig, den Ruhestörer proaktiv zu kontaktieren und die Einhaltung der Ruhe und des „Hausfriedens“ auch zu überwachen.
Reagiert der Lärmverursacher nicht, sollte man nochmals abmahnen und mit einer außerordentlichen Kündigung drohen. Die Gerichte betrachten eine nachhaltige Ruhestörung als kein Bagatelldelikt und selbst der Bundesgerichtshof stützte bereits viele Kündigungen bei penetranter Ruhestörung. An dieser Stelle ist jedoch auf die Erfahrung einer Hausverwaltung zurückzugreifen oder ein Fachanwalt zu beauftragen.
Im zweiten Teil betrachten wir die Ruhestörung einzelner Lärmquellen, die innerhalb einer Hausgemeinschaft oder einer WEG entstehen können. Aber auch von außen kann Ruhestörung greifen und Vermieter, wie auch Mieter können dagegen vorgehen.
