In jedem Mietshaus entsteht Lärm. Doch je intensiver, um so mehr kann es sich um Ruhestörung handeln. Vermieter, auch Mitmieter, müssen die Lärmquellen unterschiedlich betrachten. Je nach Lärmart und Dauer unterscheiden sich Mietminderungen und deren Gegenmaßnahmen.
Wie sich Ruhestörung definiert und welche Ruhezeiten der Gesetzgeber vorgibt, erklärten wir im ersten Teil. Im Resümee sollten Vermieter bei angezeigter Ruhestörung unverzüglich handeln. Nur so lassen sich Mietminderungen und eine nachhaltige Störung des Hausfriedens vermeiden.
Doch nicht jeder Lärm ist zugleich auch eine Ruhestörung gegenüber Mitmietern oder Dritten. Es kommt auf die jeweilige Lärmquelle an.
Unterschiedliche Lärmquellen – unterschiedliche Betrachtung der Ruhestörung
Was ist im engeren Sinne als Ruhestörung zu verstehen und welche Lärmquelle führt zu rechtlichen Konsequenzen? Hier gibt der Gesetzgeber keine Richtschnur vor. Jedoch bieten Einzelfallentscheidungen aus vorangegangenen Gerichtsurteilen eine Orientierung, die auch Vermieter kennen und beachten sollten.
Tipp: Sofern Mieter eine Ruhestörung anzeigen, sollten Vermieter zwar schnell, aber besonnen reagieren. Zuweilen wissen die lärmenden Mieter oft nicht, dass sie andere Mitmieter stören. Wer das persönliche Gespräch im Vorfeld zur Abmahnung sucht, ist als Vermieter deutlich im Vorteil.
Dennoch können auch von außen, also fremden Grundstücken, teils auch durch Gewerbetreibende, Lärmquellen entstehen. Wir schauen uns die einzelnen Lärmquellen genauer an:
Ruhestörung durch Partys und Feiern
In regelmäßigen Abständen, also einmal im Monat feiern zu können, bis die Balken biegen, ist ein Mythos. Generell gilt, dass ab 22 Uhr Ruhe einkehren muss und die Party mit maximal 30 Dezibel fortgesetzt werden sollte, bevor womöglich die Polizei einschreitet.
Kinderlärm wird nicht als schädliche Umwelteinwirkung betrachtet
Wenn Kinder spielen und ihrem Bewegungsdrang nachgehen, betrachten Gerichte dies im Grunde nicht als Ruhestörung. Dasselbe gilt für Baby-Geschrei, selbst während der Nachtruhe, so ein Urteil des OLG Düsseldorf vom 29. Januar 1997 unter Aktenzeichen 9 U 218/96. Die Ruhestörung von Kindern gilt in höherem Maß als zumutbar, so ein Urteil des BGH vom 05. Februar 1993 unter Aktenzeichen V ZR 62/91.
Zusätzlich verweist das Bundes-Immissionsschutzgesetz darauf, dass Kinderlärm in der Regel nicht als umweltschädigend betrachtet werden kann. Generell sollten Vermieter bei Ruhestörung durch Kinderlärm sehr feinfühlig agieren und zwischen beiden Mietparteien vermittelnd agieren.
Laute Musik und Fernsehen als Lärmquelle der Ruhestörung
Wer die vorgegebenen Ruhezeiten durch laute Musik oder Fernsehen stört, muss mit Ärger rechnen. Die Gerichtsurteile sind hier gleichlautend, da der Konsument durch das Tragen von Kopfhörern störende die Lärmbelästigungen abstellen kann.
Hobbymusik als Ruhestörung
Stundenlang die Tuba oder Klavier spielen, gar Schlagzeug, gilt gemeinhin als Lärmquelle. Demzufolge sind auch hier die Gerichte stringent. Musizieren ist in der Regel nur außerhalb der Ruhezeiten und nicht fortwährend erlaubt. Die Gerichte unterscheiden mittlerweile auch die Instrumente als Lärmquelle.
Einem Schlagzeuger wurde durch das Landgericht Fürth in einem Urteil vom 17. September 1991 unter Aktenzeichen 13 S 5296/90 nur eine tägliche Spielzeit von 45 Minuten im Sommer zugebilligt. Im Winter durfte er sich immerhin 90 Minuten pro Tag und nicht in den Ruhezeiten uns bis maximal 19 Uhr mit seinen Trommelstöcken vergnügen.
Duschen und Baden gehört zum normalen Mietgebrauch
Es gibt hellhörige Mietshäuser, in denen das nächtliche Duschen des Nachbarn nerven kann. Die Gerichte betrachten ein Duschen und Baden aber als sogenannten „hygienischen Mindeststandard“. Eine 30-minütige Nutzung von Dusche und Badewanne auch innerhalb der Nachtruhe von 22 bis sechs Uhr betrachten die deutschen Gerichte als grundlegenden Gebrauch der Mietsache.
Technische Geräte als Ruhestörer
Ob Trockner, Spülmaschine oder Staubsauger. Technische Haushaltsgeräte können viel Lärm verbreiten, gehöre aber zum üblichen Gebrauch der Mietsache. Das Landgericht Freiburg bezeichnete in seinem Urteil vom 19. Dezember 2013 unter Aktenzeichen 9 S 60/13 die Benutzung solcher Geräte als „sozialadäquat“ und mithin von Mitmietern und Vermietern zu tolerieren.
Dennoch verweisen die Richter oft auf die Beachtung einer „gebotenen Rücksichtnahme“. Am Landgericht Berlin urteilten die Richter schon mal pro Kündigung des Vermieters. Im vorliegenden Fall konnte nachgewiesen werden, dass die Mietwohnung als Wäscherei genutzt wurde und das auch des Nachts. Sofern Mieter nicht dem üblichen Gebrauch auch bei der Verwendung technischer Geräte entsprechend ist dann Schluss.
Ruhestörung durch Dritte und von außen
Wer sich am Kindergeschrei von Kitas und Schulen in der Umgebung stört, hat gegenüber dem Gesetzgeber schlechte Karten. Aber auch der dröhnende Club im Nebenhaus oder stetes Reden der Gäste vom Lokal im Erdgeschoss kann nerven.
Bei all diesen möglichen Lärmquellen von außen ist aber entscheidend, ob diese bereits bei Einzug vorhanden waren. Mieter, die sich an einem Restaurant im Hause stören, dies aber bei Mietvertragsunterschrift wussten, können keine Mietminderung vom Vermieter verlangen. Es sei denn, das Lokal kann als Ruhestörer über die üblichen Zeiten der Nachtruhe hinaus als erhebliche Lärmquelle ausgemacht werden. Dasselbe gilt für erhebliche Geruchsbeeinträchtigungen. Da kennt das Bundes-Immissionsschutzgesetz und die Gerichte keinen Spaß.
Vermieter, die eine entsprechende Mängelanzeige ihrer Mieter erhalten, sollten zuerst die Lärmquelle auskundschaften und das Gespräch mit den Verursachern suchen. Im Notfall muss die Polizei prüfen, ob eine Ordnungswidrigkeit besteht.
Jede Ruhestörung kann einen Mietminderungsgrund darstellen
Ruhestörung stellt, unter bestimmten Voraussetzungen, ein Mietmangel gemäß § 536 BGB dar. Ergo können Mieter, je nach Lärmquelle, eine Mietminderung verlangen. Der Vermieter kann, sofern die Einrede beim Lärmverursacher nicht gelingt, Schadenersatz in Höhe der dadurch entgangenen Miete verlangen.
Wichtig: Das Recht zur Mietminderung bei Ruhestörung ist möglich, aber der Mieter darf nicht übertreiben. Zieht er zu viel Miete ab, kann dies eine Kündigung des mietmindernden Mieters nach sich ziehen.
Vermieter und die belästigten Mieter sollten, so unsere Auffassung, gemeinsam an einem Strang ziehen. Um eine rechtssichere Beweislast zu haben, sollte ein Lärmprotokoll angefertigt werden. Aus diesem können Art des Lärms, das Datum und die Uhrzeit als belastendes Material gegen den Urheber verwendet werden. Wichtig ist es auf jeden Fall stets zügig und rechtlich abgesichert zu handeln, als Vermieter und belästigter Mieter.
Besonders ist hier die Wichtigkeit einer Hausordnung hervorzuheben. Diese sollte jedem Mieter als Anlage zum Mietvertrag ausgehändigt werden. Die Hausordnung ist essenziell für das vertragliche Miteinander von Mietern und Vermietern und besitzt im Mietrecht eine entsprechende Relevanz.
Doch Obacht: Oft bestätigen sich die Vorwürfe nicht. Wer überprüft, ist als Vermieter im Vorteil.
Ruhestörung innerhalb einer WEG
Ein letzter Kommentar zur Ruhestörung, die sich innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft einstellt. Da es sich in der Regel bei einer WEG um Selbstnutzer beziehungsweise Eigentümer handelt, gelten hier nicht die mietrechtlichen Betrachtungen.
Dennoch greift, wie überall, auch hier das Bundes-Immissionsschutzgesetz und das Ordnungswidrigkeitengesetz und lässt ausreichende Befugnisse, um gegen Ruhestörung vorzugehen. Die durch den WEG-Beschluss verabschiedete Hausordnung ist ebenso in die rechtliche Gemengelage einzubeziehen.
Ist die Eigentumswohnung vermietet und der Mieter stört durch Lärm, muss und sollte der vermietende Eigentümer handeln, so wie im ersten Teil beschrieben. Jedoch kann der Miteigentümer als Störer von der WEG in Anspruch genommen werden und auf Unterlassung oder Schadenersatz verklagt werden. Nur sehr langanhaltende und schwerwiegende Verletzungen der Hausordnung, hier Ruhestörung durch einen Mieter der Eigentumswohnung, und eine grobe Verletzung der Pflichten als Miteigentümer können zum Entzug des Eigentums führen.
