Es gibt zahlreiche Regelungen, die sich mit der Renovierung der Mietwohnung beschäftigen. Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen hierbei verschiedene Vorgaben beachten und Pflichten erfüllen. In diesem Zusammenhang ist eine klare Unterscheidung zwischen Renovierungen, Sanierungen und Modernisierungen vorzunehmen. Außerdem ist es empfehlenswert, wichtige Verabredungen vor dem Einzug zu treffen und in den Mietvertrag aufzunehmen. So lassen sich Streitigkeiten während des Mietverhältnisses und beim Auszug vermeiden.
In regelmäßigen Abständen sollte eine Renovierung der Mietwohnung erfolgen. In diesem Zusammenhang müssen sowohl Vermieter als auch Mieter einen Beitrag leisten. Für Vermieter ist es wichtig, sämtliche Regelungen zum Thema Renovierungen bereits vor dem Einzug mit den Mietern abzusprechen und in den Mietvertrag aufzunehmen. Das betrifft Schönheitsreparaturen ebenso wie das Vorgehen beim Auszug. Dieser Artikel stellt die geltenden Regeln für die Renovierung der Mietwohnung vor, erläutert die Unterschiede zu Sanierungen und Modernisierungen und erklärt, worauf Vermieter bei diesem Thema speziell achten sollten.
Was ist unter einer Renovierung der Mietwohnung zu verstehen?
Ein Merkmal von Renovierungen ist, dass sie der Verschönerung des Wohnraums dienen. Es handelt sich bei Renovierungsarbeiten somit um keine Aufgaben, die zwingend erforderlich sind, sondern um Maßnahmen, die für einen verbesserten Wohnkomfort sorgen. Das deutsche Mietrecht versteht und Renovierungen vor allem Schönheitsreparaturen. Hierzu gehört unter anderem, kleine Mängel zu beseitigen, die vor allem auf die sachgerechte Benutzung der Mietsache zurückzuführen sind.
Es gibt einige Aufgaben, die ganz klar zu den Renovierungen zählen. Hierzu gehört das Tapezieren. Die Wohnung leidet nicht unter einer fehlenden oder alten Tapete, neue Tapeten können aber den Wohnkomfort spürbar erhöhen. Ebenso ist es möglich, Wände oder Fassaden zu streichen, um ihnen ein attraktives Äußeres zu geben. Auch der Austausch von Fußbodenbelägen zählt zu den Reparaturen. Einige Menschen bevorzugen Laminat, andere sind Fans von Teppichböden. Hier können die persönlichen Vorlieben ausgelegt und ein individuelles Wohnambiente erreicht werden.
Unterschiede zu Sanierungen und Modernisierungen
Der Begriff „Renovierungen“ muss klar von „Modernisierungen“ und „Sanierungen“ unterschieden werden. Ein ganz grundlegender Unterschied besteht darin, dass Modernisierungen und Sanierungen häufig deutlich aufwändiger und umfangreicher als Renovierungen sind und entsprechend mehr kosten. Hinzu kommt, dass sich die Zielsetzungen bei den verschiedenen Maßnahmen deutlich unterscheiden.
Bei Modernisierungen geht es vor allem darum, eine Immobilie auf den neuesten Stand zu bringen. Das wird beispielsweise an energetischen Sanierungen ersichtlich. Früher gab es Technologien wie Photovoltaikanlagen oder moderne Dämmungen für Außenfassaden einfach noch nicht. Eine Modernisierung strebt an, die Immobilie so zu optimieren, dass sie modernen Standards entspricht. Auf diese Weise erhöht sich zwar ebenfalls der Wohnkomfort, häufig geht es aber darum, Kosten langfristig einzusparen. Modernisierungen können unter anderem am Dach, durch den Austausch einer Heizungsanlage die Nutzung gut isolierter Fenster und durch viele weitere Maßnahmen erfolgen.
Sanierungen kommen immer dann zum Einsatz, wenn an einer Immobilie ein Mangel aufgetreten ist. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Feuchtigkeit in den Keller gedrungen ist oder sich in den Mietwohnungen Schimmel gebildet hat. Durch die Sanierung werden die bestehenden Mängel beseitigt und idealerweise die Ursachen aus der Welt geschafft, die zu dem Mangel geführt haben. Am Ende einer Sanierungsarbeit hat die Immobilie wieder den Wert und den Zustand, den sie vor dem Auftreten des Mangels hatte.
Hinweis: Ein Mangel führt häufig dazu, dass Mietwohnungen nicht mehr in einem vertragsgemäßen Zustand sind. Durch Sanierungsarbeiten wird der vertragsgemäße Zustand wieder hergestellt. Vermieter sollten die teils hohen Sanierungskosten daher nicht scheuen, da sich durch sie langfristig höhere Mieten einnehmen und bessere Verkaufspreise erzielen lassen.
Vereinbarungen bei Einzug treffen und schriftlich fixieren
Vermieter können sich dafür entscheiden, ein Mietobjekt unrenoviert zu vermieten. In diesem Fall ist es wichtig, mit den zukünftigen Mietern klare Vereinbarungen zu treffen und diese im Mietvertrag festzuhalten. Bereits bei der Wohnungsbesichtigung sollte erfragt werden, ob die Interessenten grundsätzlich bereit wären, eine unrenovierte Wohnung zu mieten. In diesem Fall müssten sie verschiedene Aufgaben wie das Streichen der Wände, das Tapezieren oder das Verlegen von Teppichen selbst übernehmen. Wichtig ist, dass für die jeweiligen Aufgaben keine Fachexpertise erforderlich sein darf, sondern dass alle Aufgaben durch Heimwerkern gemeistert werden können.
In der Praxis ist es üblich, dass Vermieter den Interessen bestimmte Anreize bieten, um eine unrenovierte Wohnung zu mieten. So kann ihnen beispielsweise die erste Miete erlassen werden oder die Vermieter übernehmen die Materialkosten für die unterschiedlichen Renovierungsarbeiten. Wenn sich die Mieter zur Übernahme der Renovierungsaufgaben bereiterklären, sollte dies im Mietvertrag festgehalten werden. Dann sind sie dazu verpflichtet, die Arbeiten durchzuführen. Wird keine entsprechende Vereinbarung getroffen und die Wohnung einfach so angemietet, besteht keine Pflicht zur Renovierung.
Können Mieter zur Renovierung der Mietwohnung verpflichtet werden?
Prinzipiell sind Vermieter laut § 535 Absatz 1 BGB dazu verpflichtet, eine Mietwohnung instand zu halten. Eine Übertragung dieser Pflicht auf die Mieter ist nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen möglich. Häufig nehmen Vermieter Klauseln in ihre Mietverträge auf, die rechtlich unzulässig und somit unwirksam sind. Ob Klauseln zur Übertragung von Renovierungsaufgaben an die Mieter rechtens sind, muss bei einem Rechtsstreit das jeweilige Gericht entscheiden. In diesem Zusammenhang wurden bereits teils stark voneinander abweichende Urteile gefällt.
Grundsätzlich dürfen in Mietverträgen jedoch keine starren Fristen für Renovierungsarbeiten gesetzt werden. Wenn von Mietern verlangt wird, dass sie alle 3, 5 oder 7 Jahre bestimmte Renovierungsarbeiten vornehmen müssen, sind die entsprechenden Klauseln unwirksam. Die Mieter können sie ignorieren und müssen die entsprechenden Arbeiten nicht durchführen. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass Mieter Renovierungsarbeiten auch dann durchführen müssen, wenn diese gar nicht notwendig sind. Eine Formulierung, die besagt, dass Renovierungen durchzuführen sind, sobald diese notwendig werden, kann unter bestimmten Umständen hingegen wirksam sein.
Deswegen empfiehlt es sich für Vermieter, flexible Zeiten im Mietvertrag festzulegen. Hier kann vereinbart werden, dass Renovierungsarbeiten nach Bedarf durchgeführt werden sollen. Im Zweifelsfall muss allerdings geklärt werden, ob ein tatsächlicher Renovierungsbedarf vorliegt oder nicht. Wenn Vermieter trotz alledem mit Fristen arbeiten wollen, sollten sie diese möglichst lang wählen. Tendenziell erkennen Gerichte Fristen eher an, wenn diese nicht zu knapp terminiert sind.
Regelungen zu Schönheitsreparaturen
Prinzipiell müssen Instandhaltungsarbeiten durch Vermieter umgesetzt werden. Es ist allerdings möglich, im Mietvertrag festzulegen, dass Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen vornehmen müssen. Hierbei ist allerdings wichtig dass es sich lediglich um solche Aufgaben handeln darf, die Vermieter ohne spezielles Fachwissen durchführen können. Es ist nicht möglich, zu verlangen dass Mieter Schönheitsreparaturen durch Fachbetriebe durchführen lassen.
In § 28 Absatz 4 Zweite Berechnungsverordnung sind die Aufgaben definiert, die zu den Schönheitsreparaturen gezählt werden. Hierzu gehören das Streichen und Tapezieren der Wände ebenso wie das Lackieren der Heizungen und Rohre. Auch das Streichen von Böden, Türen und Fensterrahmen kann von den Mietern verlangt werden. Bei der Formulierung im Mietvertrag muss jedoch sorgfältig vorgegangen werden, um nicht mehr von den Mietern zu verlangen, als der gesetzliche Rahmen vorsieht. Ansonsten sind die jeweiligen Klauseln unwirksam.
Größere Arbeiten, die nicht den Schönheitsreparaturen zugerechnet werden können, müssen durch die Vermieter erledigt werden. Hierzu gehören unter anderem die Reparatur der Heizungsanlage der Austausch von Teppichböden oder die Reparatur von Sanitäranlagen und Elektroinstallationen. Da solche Kosten in der Regel nicht umlagefähig sind, sollten sie bei der Bestimmung der Miethöhe berücksichtigt werden.
Achtung: Entstehen Schäden aufgrund eines fahrlässigen Verhaltens der Mieter oder weisen die Mietwohnungen mehr als übliche Gebrauchsspuren auf, müssen die Kosten nicht von den Vermietern getragen werden.
Nicht zuletzt haben Vermieter die Möglichkeit, eine Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag aufzunehmen. So können sie Mieter dazu verpflichten, Kosten für die Reparatur kleinerer Defekte zu übernehmen. Hierbei gibt es allerdings Höchstgrenzen von 6% bis 8% der jährlichen Kaltmiete sowie 100 € pro Reparatur.
Was gilt, wenn keine Renovierungsklauseln im Mietvertrag stehen?
Wird eine Wohnung unrenoviert vermietet, können Vermieter beim Auszug von den Mietern nicht verlangen dass die Wohnung renoviert wird. Sind auch sonstige Klauseln im Mietvertrag ungültig oder wurden gar nicht erst aufgenommen, müssen selbst Schönheitsreparaturen durch den Vermieter erfolgen. Eine Forderung, dass Mieter die entsprechenden Aufgaben übernehmen, ist nicht möglich.
Auf der anderen Seite ist es Mietern in einem solchen Fall nicht möglich, Renovierungen von den Vermietern zu verlangen. Ansonsten wäre die Wohnung nicht mehr im mietvertraglich vereinbarten Zustand. Vermieter müssen einem solchen Wunsch daher nicht entsprechen. Allerdings ist es möglich, Vereinbarungen mit den Mietern zu treffen. So können die Vermieter beispielsweise Reparaturmaßnahmen übernehmen, wenn sich die Mieter an den Kosten beteiligen. Der BGH hat geurteilt, dass eine hälftige Kostenteilung hierfür zweckmäßig ist, in einigen Fällen kann es jedoch sein, dass eine Partei einen höheren Anteil zu tragen hat.
Muss bei einem Auszug die Renovierung der Mietwohnung erfolgen?
Häufig verlangen Vermieter, wenn sie eine renovierte Wohnung vermietet haben, dass Mieter beim Auszug eine Renovierung vornehmen. Entsprechende Klauseln sind allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam. Es ist nicht möglich, eine generelle Endrenovierungsklausel in den Mietvertrag aufzunehmen. Stattdessen müssen der Zustand der Wohnung bei Auszug und der Zeitraum seit der letzten Renovierung berücksichtigt werden. So hat der BGH unter dem Aktenzeichen AZ: VIII ZR 316/06 geurteilt.
Während des Mietverhältnisses können Mieter frei wählen, in welchen Farben sie ihre Wände tapezieren oder streichen. Allerdings können Vermieter verlangen, dass beim Auszug die Wände wieder dieselbe Farbe haben, wie das bei Einzug der Fall war. Das liegt daran, dass sich Wohnungen mit intensiven Farben gelegentlich schwieriger vermieten lassen als Wohnungen in neutralen Farben.
Sollten Mieter ihren Renovierungspflichten nicht nachkommen, haben Vermieter verschiedene Optionen. Sie können die Arbeiten selbst erledigen oder durchführen lassen und die Mieter auf Schadenersatz verklagen. Sollten Mieter zahlungsunfähig sein, kann die Zahlung von eventuellen Bürgen verlangt werden. Eine Weigerung durch die Vermieter, die unrenovierte Wohnung zurückzunehmen, ist allerdings nicht rechtens.
Fazit zu Grundregeln Renovierung der Mietwohnung
Die meisten Renovierungsarbeiten müssen die Vermieter übernehmen. Einige Schönheits- und Kleinreparaturen können aber in Grenzen an die Mieter übertragen werden. Außerdem können Vermieter Anreize bieten, damit Mieter eine unrenovierte Wohnung mieten und dann einige Renovierungsarbeiten selbst übernehmen. Allerdings dürfen Renovierungen nur verlangt werden, wenn ein tatsächlicher Bedarf besteht, und sie dürfen keine Expertise nötig machen, wie sie nur Fachbetriebe besitzen. Anderslautende Klauseln, die von den Mietern mehr verlangen, als der gesetzliche Rahmen vorsieht, sind ungültig.
