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Rücktritt vom Mietvertrag

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Rücktritt vom Mietvertrag ist nur in einigen Fällen möglich
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Wie von jedem anderen Vertrag, kann ein Mieter auch vom Mietvertrag zurücktreten. Dies ist aber nur unter bestimmten Umständen und Voraussetzungen möglich. Darüber besteht bei privaten Mietverträgen auch ein Widerrufsrecht. Doch auch Sie als Vermieter sind nicht ohne Schutz und es gibt einige wertvolle Tipps, die Sie anwenden können. Hier erfahren Sie, was Sie als privater Vermieter rund um den Rücktritt vom Mietvertrag wissen müssen.

Sie haben einen passenden Mieter für sich gefunden und der Mietvertrag ist bereits unterschrieben. Doch bevor der Mieter eingezogen ist, erklärt er Ihnen gegenüber den Rücktritt. Viele private Vermieter wissen nicht, wie sie damit umgehen sollen oder sie haben möglicherweise noch nie von dieser Möglichkeit gehört. Denn letztlich handelt es sich nicht um eine fristlose Kündigung, die ins Haus flattert.

Für viele Vermieter ist der Rücktritt vom Mietvertrag noch Neuland. Welche Regelungen es zum Rücktritt vom Mietvertrag gibt, welche Möglichkeiten auch für Vermieter bestehen und worauf Sie als privater Vermieter achten sollten, um einem Rücktritt durch den Mieter vorzubeugen, erfahren Sie hier.

Rücktritt: Mietvertrag wird durch Unterschrift rechtlich bindend

Sobald Sie als Vermieter und der Mieter den Mietvertrag unterschrieben haben, entfaltet dieser umgehend Wirkung und ist rechtlich bindend. Ein zweiwöchiges Widerrufsrecht findet hier keine Anwendung, da dieses lediglich bei Verbraucherverträgen zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer zur Anwendung kommt und im privaten Mietrecht somit nicht gilt.

Das heißt, dass der Mieter es sich nicht spontan anders überlegen kann und ein Rücktritt vom Mietvertrag nicht ohne weiteres möglich ist.

Dasselbe gilt im Übrigen auch für mündlich geschlossene Mietverträge. Übereinstimmende Willenserklärungen zum Abschluss des Mietvertrags sind ebenso rechtlich bindend wie die Unterschrift. Dennoch ist von einem mündlichen Abschluss eines Mietvertrags abzuraten. Im Rahmen von rechtlichen Auseinandersetzungen könnte es sich im Zweifel schwierig gestalten, den mündlichen Vertragsabschluss zu beweisen – insbesondere, wenn es keine Zeugen dafür gibt.

Wann ist ein Rücktritt trotzdem möglich?

Der Mietvertrag ist rechtlich bindend –  dennoch gibt es Situationen, in denen ein Rücktritt vom Mietvertrag rechtlich möglich ist. Das Rücktrittsrecht kann auf einer vereinbarten Rücktrittsklausel im Mietvertrag beruhen und somit von den Parteien selbst bestimmt werden. Aber auch bei verschwiegenen Mängeln oder Täuschungen kann der Mieter vom Vertrag zurücktreten. Als Vermieter haben Sie es also selbst in der Hand, ob Ihnen ein solcher Rücktrittsgrund zu Recht entgegengebracht wird. Umso wichtiger ist es, sich mit dem Rücktrittsrecht auszukennen.

Rücktrittklausel im Mietvertrag

Das Rücktrittsrecht des Mieters kann sich aus einer in den Mietvertrag mit aufgenommenen Klausel ableiten. So könnte dem Mieter durch eine Klausel etwa ein Rücktrittsrecht bei Veränderungen des beruflichen oder persönlichen Umfelds eingeräumt werden. Die gute Nachricht für Sie ist aber: Sie haben diese Möglichkeit selbst in der Hand. Über Ihren Kopf hinweg kann eine derartige Klausel nicht bestehen.

Standardmietverträge enthalten eine solche Klausel in aller Regel nicht. Ist eine solche Klausel beziehungsweise jede Form von individueller Vereinbarung gewünscht, müssen Sie den Mietvertrag vor der Unterschrift entsprechend ergänzen. Viele Musterverträge bieten daher Platz für solche Vereinbarungen.

Die Möglichkeit einer Rücktrittsklausel muss zudem nicht nur zugunsten des Mieters vereinbart werden. Auch Sie als Vermieter können sich dieses Recht im Gegenzug zugestehen.

Zudem ist zu beachten, dass vertraglich vereinbarte Rücktrittsrechte jedenfalls mit dem Einzug des Mieters erlöschen. Oftmals wird auch der Moment der Schlüsselübergabe als entscheidender Zeitpunkt festgelegt. Individuelle Vereinbarungen können Sie überdies aber weiterhin treffen, wenn diese nicht zu Lasten des Mieters getroffen werden.

Rücktritt bei verschwiegenen Mängeln

Während Sie individuelle Rücktrittsvereinbarungen vereinbaren oder eben nicht vereinbaren können, sind bestimmte Rücktrittsrechte des Mieters unabdingbar. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn dem Mieter Mängel verschwiegen worden sind. Liegt also ein schwerwiegender Mangel bereits vor Abschluss des Mietvertrages vor, der dem Mieter vorenthalten worden ist und weicht der Zustand der Wohnung damit vom vereinbarten Zustand ab, begründet sich auf diesem Umstand die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten.

Haben Sie mit dem Mieter die Beseitigung eines Mangels bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart  und sind Sie dieser Vereinbarung nicht nachgekommen, begründet auch dies ein Recht zum Rücktritt für den Mieter.

Überdies kann der Mieter das Mietverhältnis auch bei einer nicht fristgerechte Übergabe der Wohnung wirksam beenden. Dabei handelt es sich dann aber genau genommen nicht zum einen Rücktritt, sondern um eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Absatz 2 Nummer 1 BGB. Für Sie bedeutet dies aber dasselbe: Der Mieter beendet das Mietverhältnis frühzeitig.

Eine nicht fristgerechte Übergabe tritt oft auf, wenn zum Beispiel eine Sanierung nicht rechtzeitig abgeschlossen werden kann und sich die Übergabe der Wohnung dadurch verzögert. Dem Mieter ist nicht zuzumuten, auf die Übergabe über die getroffene Vereinbarung hinaus zu warten. Schließlich hat er gesetzlich gemäß § 535 Absatz 1 BGB einen Anspruch darauf, dass Sie ihm die Mietsache pünktlich für die Mietzeit im vereinbarten Zustand überlassen.

Rücktritt bei Täuschung

Auch das Vortäuschen falscher Tatsachen stellt einen Rücktrittsgrund dar. Dies könnte zum Beispiel erfüllt sein, wenn in der Wohnungsanzeige behauptet wird, dass es sich um eine ruhige Umgebung handelt, die Wohnung tatsächlich aber an einer lauten Straße liegt. Eine solche Täuschung kann im Übrigen auch durch Unterlassen erfolgen, wenn der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Aufklärungspflicht hat.

Doch nicht nur auf Seiten des Vermieters währt Ehrlichkeit am längsten: Auch Ihnen als Vermieter steht ein Rücktrittsrecht zu, wenn der Mieter Sie getäuscht hat. Hat dieser zum Beispiel bei der Selbstauskunft falsche Angaben hinsichtlich seiner Bonität gemacht, begründet dies ein Recht auf Rücktritt vom Mietvertrag seitens des Vermieters.

Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen

Wie bereits erwähnt, findet das zweiwöchiges Widerrufsrecht bei privaten Mietverträgen keine Anwendung. Bei einer Wohnung sollte dies zweifelsohne der Fall sein. Doch auch mit einer verhältnismäßig geringen Anzahl an Wohneinheiten können Vermieter bereits als Unternehmer eingestuft werden. Wie viele Einheiten genau nötig sind, wird von Gerichten teilweise unterschiedlich bewertet. Ein regelmäßiges Indiz für die Tätigkeit als Unternehmer ist die Beauftragung einer Hausverwaltung, welche Aufgaben des Vermieter übernimmt. In diesen Fällen erfolgt in aller Regel eine Einstufung als Unternehmer mit der Folge, dass es sich bei einem Mietvertrag um einen Verbrauchervertrag handelt und ein 14-tägiges Widerrufsrecht besteht.

Ihren Mieter sollten sie über dieses Widerrufsrecht unbedingt belehren, da sich die Frist ansonsten um ein ganzes Jahr verlängert. Setzen Sie den Mieter also nicht über sein Widerrufsrecht in Kenntnis kann die Folge sehr schwerwiegend sein.

Diese Regelungen gelten allerdings ausschließlich für die Vermietung von Wohnraum, nicht aber von Gewerberäumen.

Das 14-tägige Widerrufsrecht kann zwar nicht abgedungen werden, wenn Sie als unternehmerischer Vermieter agieren. Jedoch greift das Widerrufsrecht ausnahmsweise dann nicht, wenn der Mietvertrag in Ihren Geschäftsräumen oder in den Räumen Ihrer Hausverwaltung geschlossen wird und der Mieter den Wohnraum vollumfänglich besichtigen konnte. Für unternehmerisch tätige Vermieter ist es also durchaus ratsam diese Möglichkeit zu nutzen, um dem Widerrufsrecht nicht ausgesetzt zu sein und Sicherheit zu haben.

Kündigung bei fehlendem Recht zum Rücktritt

Besteht kein Rücktrittsrecht, so muss sich der Mieter – wie Sie auch – an die gesetzlichen Regelungen zur Kündigung halten, um das Mietverhältnis zu beenden. Gemäß § 573c BGB beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter bei einer ordentlichen Kündigung drei Monate. Für den Vermieter verlängert sich diese Frist je nach Dauer des Mietverhältnisses und kann im Höchstfall sogar neun Monate betragen.

Für diese gesetzlichen Kündigungsregelungen spielt ist keine Rolle, ob der Mieter in die Wohnung einzieht oder nicht. Die Miete muss für die Dauer des Mietverhältnisses unabhängig davon gezahlt werden. Kündigt also Ihr Mieter bereits kurz nach Abschluss des Mietvertrags, weil ihm kein Recht zum Rücktritt vom Vertrag zusteht, muss er die Miete trotzdem bis zum Ende des Mietverhältnisses – also drei Monate lang – zahlen.

Falls das Mietverhältnis nicht sofort mit dem Abschluss des Vertrages beginnen soll, sondern erst ab einem späteren Zeitpunkt, bietet es sich daher für Sie an, eine Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, die eine Kündigung erst zu Beginn des vertraglich festgelegten Mietverhältnisses erlaubt. Reicht der Mieter die Kündigung dann bereits vor Beginn der Mietzeit ein, beginnt die dreimonatige Frist dennoch erst mit Beginn des vereinbarten Zeitraumes und er ist für die drei Monate zum Zahlen der Miete verpflichtet.

Haben Sie mit Ihrem Mieter wirksam eine Mindestmietdauer vereinbart, ist dieser auf Ihre Kulanz angewiesen, wenn er das Mietverhältnis vorzeitig beenden möchte, weil eine ordentliche Kündigung in diesem Zeitrum nicht möglich ist. Verpflichtet ist der Mieter allerdings nur zur Zahlung der Miete, nicht zum Verbleib in der Wohnung.

Aufhebungsvertrag als Alternative

Eine friedensstiftende Alternative kann ein Aufhebungsvertrag sein. Haben Sie zum Beispiel bereits einen Nachmieter gefunden, können sie mit dem Mieter schadlos einen Aufhebungsvertrag vereinbaren. Dies ist zu jedem Zeitpunkt möglich und kann für beide Seiten eine gute Lösung darstellen und möglicherweise lange Gerichtsprozesse und entsprechende Kosten verhindern.

Die Bedingungen für einen Aufhebungsvertrag sind nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern können von den Parteien frei gestaltet werden. Wirksam wird dieser aber nur mit dem Einverständnis beider Seiten. Auch hier ist zu einer schriftlichen Ausgestaltung zu raten, um Missverständnissen zuvorzukommen und für rechtliche Klarheit zu sorgen.

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