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20 Mietirrtümer, die sich hartnäckig halten

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20 Mietirrtümer, die sich hartnäckig halten
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Es gibt einige Mietirrtümer, die soweit verbreitet sind, dass viele sie bereits für Wahrheit halten. Das passiert sowohl Vermietern als auch Mietern. Solche Mietirrtümer können allerdings schnell teuer werden oder rechtliche Komplikationen nach sich ziehen. Deswegen ist es an der Zeit, diese gängigen Mietirrtümer als das zu entlarven, was sie tatsächlich sind: Irrtümer.

Irren ist menschlich, kann aber gerade bei Mietfragen teuer werden. Deswegen ist es wichtig, die gängigen Mietirrtümer zu kennen, die in den Köpfen der Menschen kursieren. Diese betreffen unter anderem die Schlüssel, den Mietvertrag, die Nebenkostenabrechnung, die Gartennutzung und einiges mehr. Nur wenn man die gängigen Mythen kennt, kann man sich effizient vor ihnen schützen. Dieser Artikel stellt 20 der bekanntesten Mietirrtümer vor und erklärt, warum man nicht auf sie hereinfallen sollte.

  1. Ein Schlüsselsatz verbleibt beim Vermieter

Vermieter dürfen keine Schlüssel oder ganze Schlüsselsätze zur Mietsache einbehalten, solange die Mieter dies nicht ausdrücklich erlauben. Ebenso dürfen sie nicht vorschreiben, dass die Schlüssel in den Händen der Mieter bleiben müssen. Diese dürfen sie an andere Personen weitergeben, ohne dies dem Vermieter mitteilen zu müssen.

  1. Vermieter dürfen ihr Eigentum jederzeit betreten

Auch wenn den Vermietern eine Wohnung oder ein Haus gehört, dürfen sie diese nicht einfach jederzeit betreten. Hierfür müssen sie die Einwilligung der Mieter einholen, weil es sich sonst um einen Hausfriedensbruch handelt. Ebenso dürfen beim Betreten der Wohnung nur Fotos von der Mietsache geschossen werden, wenn die Mieter hierfür ihr Einverständnis gegeben haben.

  1. Ein Mietvertrag bedarf der Schriftform

Grundsätzlich ist es möglich und legal, einen Mietvertrag ausschließlich mündlich zu vereinbaren. Die rechtlichen Pflichten ergeben sich aus einer mündlichen Vereinbarung ebenso wie aus einem schriftlichen Vertrag. Im Namen der Transparenz und Verlässlichkeit empfiehlt sich aber die Schriftform. So können sich Mieter und Vermieter auf konkrete Klauseln berufen, um ihre Rechte durchzusetzen. Ebenso ist zu bedenken, dass mündlich geschlossene Verträge niemals zeitlich begrenzt, sondern immer unbefristet sind.

  1. Vermieter sind bei Mieterhöhungen frei

Mieten dürfen nur nach ganz klaren Kriterien erhöht werden. Die Tatsache, dass sich Lebenshaltungskosten erhöhen, zählt nicht hierzu. Bei der Erhöhung müssen unter anderem die Kappungsgrenzen und die Mietpreisbremse berücksichtigt werden. Die Kappungsgrenze besagt, dass eine Miete in einem Zeitraum von drei Jahren maximal um 20% steigen darf. Die Mietpreisbremse gilt in bestimmten Regionen und soll den rasanten Anstieg von Mietpreisen dämpfen. Sie sagt aus, dass die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10% höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein darf. Auf bestehende Mietverträge wirkt sie sich allerdings nicht aus.

Achtung: Solange die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden, sind Mieter alle 15 Monate dazu berechtigt, die Miete anzuheben. Gleichbehandlung ist hierbei kein notwendiger Grundsatz, es darf aber zu keiner Diskriminierung kommen.

  1. Bis zum Auszug muss die Nebenkostenabrechnung fertig sein

Wenn Vermieter von ihren Mietern die Zahlung einer Nebenkostenvorauszahlung verlangen, müssen sie am Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Hierfür haben sie allerdings 12 Monate Zeit. Es ist somit nicht nötig, dass die Nebenkostenabrechnung bereits am Tag des Auszugs vorliegt. Zu beachten ist jedoch, dass bei einem unterjährigen Mieterwechsel die Nebenkosten anteilig berechnet werden müssen. Außerdem ist es für eine korrekte Abrechnung erforderlich, am Tag des Auszugs des alten Mieters und am Tag des Einzugs des neuen Mieters die Zählerstände zu prüfen.

  1. Vermieter dürfen immer eine Kaution plus Bürgen verlangen

Grundsätzlich können Vermieter mehrere Arten der Kautionshinterlegung verlangen. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass eine Kaution mit einer Bürgschaft kombiniert wird. Das ist gilt allerdings nur dann, wenn die Kaution noch nicht die Maximalhöhe von drei Monatskaltmieten erreicht hat. Ansonsten darf von einem Mieter kein zusätzlicher Bürge verlangt werden, er darf aber freiwillig einen bestellen.

  1. Die Mietkaution muss sofort ausgezahlt werden -so einer der hartnäckigsten Mietirrtümer

Es ist nicht so, dass einem Mieter bei Auszug die Kaution sofort übergeben werden muss, auch wenn sich dieses Denken als einer der hartnäckigsten Mietirrtümer seit heute hält. Vermieter haben eine Frist von 3-6 Monaten, um die Kaution zurückzuzahlen. Muss noch eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden, kann sich diese Frist auf bis zu 12 Monate verlängern.

  1. Vermieter dürfen den Haustierbesitz verbieten

Vermieter können ihren Mieter nicht grundsätzlich verbieten, Haustiere zu halten. Entsprechende Klauseln in einem Mietvertrag sind ungültig. Mieter haben beispielsweise das Recht, Nagetiere, Fische oder Wellensittiche bei sich in der Wohnung zu halten. Ebenso können Hunde und Katzen nicht grundsätzlich verboten werden. Liegen allerdings konkrete Gründe vor, die ein Verbot rechtfertigen, kann dieses im Einzelfall ausgesprochen werden. Dies ist aber dann unter gegenseitiger Interessenabwägung individuell zu beurteilen.

  1. Eine Eigenbedarfskündigung ist ohne Begründung möglich

Eine Eigenbedarfskündigung darf nicht willkürlich erfolgen, sondern muss klar begründet sein. So muss die Wohnung für den Vermieter oder einen nahen Familienangehörigen benötigt werden, ohne dass eine gleichwertige Wohnung zur Verfügung steht. Dann kann nach § 573 Abs. 2 Satz 2 wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Ebenso ist es erforderlich, dass die Wohnung zeitnah bezogen werden soll. Wegen Eigenbedarf zu kündigen, weil ein neugeborenes Kind in 18 Jahren die Wohnung beziehen soll, ist daher nicht möglich.

Achtung: Versuchen Vermieter ihre Mieter zu täuschen und sie ungerechtfertigterweise zu einem Auszug zu bewegen, kann dies Schadenersatzforderungen nach sich ziehen. Hierfür ist es aber erforderlich, dass die Mieter die Täuschung nachweisen können.

  1. Mieter dürfen Vermieter bei ausbleibenden Mietzahlungen bestrafen

Es ist nicht rechtens, Mietern Strom, Gas oder Wasser abzustellen, wenn diese mit den Mieten im Rückstand sind. Entsprechende Maßnahmen müssen sofort rückgängig gemacht werden. Ebenso dürfen Mieter nicht einfach aus der Wohnung geworfen werden, ohne dass eine Kündigung oder Räumungsklage vorliegen. Selbst bei einer Klage erhalten Mieter eine Frist, innerhalb derer sie die Mietwohnung verlassen müssen. Sobald die Mietschulden zwei Monatsmieten übersteigen, haben Vermieter das Recht, eine fristlose Kündigung auszusprechen.

  1. Ein Rücktritt vom Mietvertrag ist jederzeit möglich

Das Mietrecht kennt kein 14-tägiges Widerrufsrecht, wie dies beispielsweise bei Verbraucherverträgen zum Einsatz kommt. Somit ist es für einen Mieter nicht möglich, ohne weiteres bei einem geschlossenen Mietvertrag den Rücktritt zu erklären. Grundsätzlich ist es aber möglich, aus Kulanz aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Wird diese Kulanz nicht gewährt, muss die dreimonatige Kündigungsfrist eingehalten werden. Grundsätzlich können im Mietvertrag aber spezielle Klauseln zum Rücktrittsrecht vereinbart werden, um für beide Seiten Transparenz zu schaffen.

  1. Der Vermieter muss für eine Untervermietung nicht gefragt werden

Mieter dürfen die Mietsache nur dann weitervermieten, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich erlaubt ist. Ansonsten sind sie dazu verpflichtet, die Zustimmung des Vermieters einzuholen, wenn sie ihren Wohnraum vermieten möchten. Auf Grundlage von § 553 BGB können Mieter aber das Recht auf Untervermietung einfordern, wenn keine Gründe vorliegen, die die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar machen.

  1. Nachmieter ermöglichen immer einen vorzeitigen Auszug

Bloß weil Mieter interessierte Nachmieter benennen, haben sie deswegen noch kein Recht, das Mietverhältnis frühzeitig zu beenden. Zwar ist es möglich, dass Vermieter ein entsprechendes Angebot annehmen, ein Recht seitens der Mieter hierauf besteht jedoch nicht. Akzeptiert ein Vermieter die potenziellen Nachmieter nicht, müssen sich die bisherigen Mieter an die dreimonatige Kündigungsfrist halten. Das gilt allerdings nicht, wenn im Mietvertrag eine Nachmietklausel zu finden ist. In diesem Fall muss jedoch zwischen echten und unechten Klauseln unterschieden werden, wobei nur die echte Klausel dazu führt dass der Vorschlag vom Vermieter vorbehaltlos angenommen werden muss.

  1. Vermieter haben bei der Farbgestaltung der Wände ein Mitspracherecht

Mieter sind in der Gestaltung des Mietraums grundsätzlich frei. Vermieter dürfen somit keine Vorgaben machen, in welchen Farben die Wände gestrichen werden. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam.

  1. Mieter dürfen ohne Einwilligung auf dem Balkon grillen

Grundsätzlich ist es Vermietern möglich, dass Grillen auf dem Balkon zu verbieten. Das muss dann im Mietvertrag so geregelt sein. Liegt keine entsprechende Klausel vor, dürfen Mieter auf dem Balkon grillen, müssen aber verhindern, dass Rauch in andere Wohnungen zieht. Allerdings ist die Rechtsprechung zum Grillen noch nicht eindeutig. Deswegen ist es empfehlenswert, durch eine Klausel im Mietvertrag für Rechtssicherheit auf allen Seiten zu sorgen.

  1. Der Garten ist immer Teil der Mietsache

Vermieter können grundsätzlich frei entscheiden, ob sie den Mietern die Gartennutzung gestatten oder nicht. Bei einem Verbot sind Mieter jedoch nicht dazu verpflichtet, die Betriebskosten für den Garten zu bezahlen.

  1. Vermieter und Nachbarn müssen laute Partys dulden

Mietern ist es nicht grundsätzlich gestattet, laute Partys zu schmeißen. Wer das tun möchte, sollte zunächst mit den Nachbarn sprechen, damit diese sich nicht in ihrer Nachtruhe gestört fühlen. Viele sind dann bereit, gelegentliche Feiern zu dulden. Trotzdem ist zu beachten, dass ab 22 Uhr die Nachtruhe gilt und eingehalten werden muss. Feierlichkeiten dürfen dann nur noch innerhalb der eigenen Wohnung zu hören sein.

  1. Reparaturkosten trägt immer der Vermieter

Die Pflicht, eine Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu halten, liegt bei den Vermietern. Einige Reparaturkosten können aber an die Mieter weitergegeben werden. Das erfolgt beispielsweise im Rahmen der Kleinreparaturklausel. Die hierbei anfallenden Kosten dürfen üblicherweise 6%-8% der jährlichen Kaltmieten nicht überschreiten und sind auf 100 € pro Reparatur begrenzt. Für Vermieter ist es empfehlenswert, zu prüfen, welche Kosten unter die Kleinreparaturklausel fallen und welche sie selbst zu tragen haben.

  1. Ein Mangel rechtfertigt immer eine Mietminderung

Wenn Mängel an der Mietsache vorliegen, dürfen die Mieter die Miete trotzdem nicht vollständig einbehalten. Das ist laut § 536 BGB nur dann möglich, wenn die Wohnung unbewohnbar und somit nicht mehr in vertragsgemäßen Zustand ist. Auf dem Weg dorthin gibt es jedoch Zwischenschritte, die eine Mietminderung möglich machen. Sobald der Mangel dann beseitigt wurde, muss die Miete wieder in voller Höhe gezahlt werden. Mieter sind nicht dazu verpflichtet, die Genehmigung des Mieters zur Mietminderung einzuholen, sie müssen diesen allerdings zeitnah über den vorliegenden Mangel informieren. Nur dann ist er in der Lage, diesen schnell zu beseitigen.

  1. Die letzten drei Monate eines Mietverhältnisses dient die Kaution als Miete

Es ist nicht so, dass am Ende des Mietverhältnisses keine Miete mehr gezahlt werden muss, weil der Vermieter schließlich noch die Kaution hat. Die Kaution ist kein Mietersatz, sondern eine Absicherung für Vermieter, wenn es zu Schäden an der Mietsache kommt. Deswegen muss bis zum letzten Vertragsmonat weiter Miete gezahlt werden und die Mieter erhalten die Kaution zurück, sobald die Wohnung in vertragsgemäßen Zustand übergeben wurde.

Fazit zu den Mietirrtümern

Aus Mietirrtümern ergeben sich schnell negative Konsequenzen für Mieter und Vermieter. Diese sind häufig mit einem bürokratischen Aufwand verbunden und gehen nicht selten mit Kosten einher. Deswegen ist es empfehlenswert, solche Mietirrtümer zu kennen und zu meiden.

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