Kleine Eigentümergemeinschaften finden oft keine Hausverwaltung oder nur zu horrend hohen Preisen. Mit einigen Tricks und Strategien ist es aber möglich, eine verlässliche und preiswerte WEG-Verwaltung, selbst für kleine Einheiten, zu finden.
WEG-Verwaltungen sind stark nachgefragt und können sich ihre Kunden in der Regel aus einem großen Pool an Interessenten auswählen. Viele haben kein Interesse daran, für kleine Eigentümergemeinschaften mit wenigen Wohneinheiten tätig zu werden. Das Verhältnis aus Aufwand und Nutzen stimmt in diesen Fällen nicht.
Mit einigen Strategien haben aber auch kleine WEG die Möglichkeit, eine professionelle Verwaltung zu einem guten Preis zu bekommen.
Darum lehnen WEG-Verwaltungen kleine Eigentümergemeinschaften oft ab
Wie für alle Unternehmen ist es auch für eine Hausverwaltung unverzichtbar, wirtschaftlich zu arbeiten. Die Vergütung muss im Verhältnis zum Arbeitsaufwand stehen und so hoch sein, dass alle laufenden Kosten davon mühelos bezahlt werden können. Eine Hausverwaltung hat mit Steuern, Versicherungen, Beiträgen zu Berufsverbänden, Raummieten und vielen anderen Dingen Kosten zu tragen, die durch die Arbeit unbedingt eingespielt werden müssen. Deswegen suchen sie gezielt nach Aufträgen, bei denen sie mit möglichst kleinem Aufwand einen möglichst hohen Ertrag erzielen können.
Das ist bei kleinen Eigentümergemeinschaften häufig nicht der Fall. Hier ist der Aufwand oft ähnlich groß wie bei größeren Eigentümergemeinschaften, wegen der geringeren Einheiten ist die Vergütung allerdings niedriger.
Darum sind kleine Einheiten für Verwaltungen oft nicht rentabel
Der zeitliche Aufwand, den eine Hausverwaltung für eine kleine Eigentümergemeinschaft investieren muss, ist ähnlich hoch wie der, der bei größeren Auftraggebern anfällt. Das betrifft das Anlegen von Daten ebenso wie Jahresabrechnungen, die Durchführung von Eigentümerversammlungen und das Erstellen von Niederschriften. Bei gleich hohem Zeitaufwand ist die Vergütung also deutlich niedriger. Hinzu kommt, dass „komplizierte Eigentümer“ in kleineren WEG häufig stärker zur Geltung kommen. Bei vielen Eigentümern gehen sie eher unter, wohingegen sie in kleinen WEG eine deutlich größere Rolle spielten. Eine Hausverwaltung muss sich mit solchen schwierigen Menschen auseinandersetzen, was viel Zeit und Mühe kostet.
Bei größeren Eigentümergemeinschaften fokussieren sich die Eigentümer stärker auf ihre jeweiligen Wohneinheiten. Bei kleineren WEG ist es oft so, dass die jeweiligen Eigentümer das Gefühl haben, ihnen gehöre sozusagen die gesamte Immobilie. Entsprechend fragen sie häufig bei einer Hausverwaltung nach und wenden sich auch mit Dingen an sie, die grundsätzlich von einem Hausmeister gemeistert werden könnten.
Des Weiteren kommt es in kleineren WEG immer wieder dazu, dass Miteigentümer zerstritten sind. Das macht die Beschlussfindung äußerst schwierig. Das gilt insbesondere dann, wenn Pattsituationen auftreten, die nicht ohne weiteres gelöst werden können. Diese sind in größeren Eigentümergemeinschaften deutlich seltener anzutreffen.
Nicht zuletzt muss sich eine Hausverwaltung bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten intensiv mit verschiedenen Angeboten auseinandersetzen und die besten und günstigsten herausfinden. Ein solcher Aufwand ist bei kleineren Eigentümergemeinschaften ebenfalls recht hoch und entsprechende Probleme treten ebenso häufig auf wie bei größeren WEG. Letztlich besteht oft Uneinigkeit darin, wie das Hausgeld der Höhe nach bestimmt wird und Verwendung findet.
So finden kleine Eigentümergemeinschaften trotzdem eine Verwaltung
All die bisherigen Argumente sprechen dafür, dass es für kleinere Eigentümergemeinschaften nahezu unmöglich ist, eine geeignete Hausverwaltung zu finden. Das ist aber nicht der Fall. Durch einige Tricks und Kniffe ist es möglich, Anbieter zu finden, die auch an einer Zusammenarbeit mit kleinen WEG interessiert sind. Ein wichtiger Schritt besteht darin, intensiv zu suchen und über die klassischen Kanäle für die Suche nach einer Hausverwaltung hinaus zu denken. Es lohnt sich, sich speziell an Hausverwaltungen mit überschaubaren Beständen zu wenden oder an Anbieter, die noch jung am Markt sind und sich in der Aufbauphase befinden. Sie sind daran interessiert, möglichst viele Neukunden zu gewinnen.
Des Weiteren ist es eine gute Idee, lokal zu suchen. Je näher eine Hausverwaltung zu der zu betreuenden Immobilie liegt, desto kürzer sind die Anfahrtswege, weswegen der jeweilige Anbieter eher bereit ist, ist für eine kleine WEG tätig zu werden. Außerdem sollte darauf geachtet werden, dass die Immobilie in einem guten Zustand ist. Je seltener Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich werden, desto weniger Arbeit fällt für die Hausverwaltung an. Entsprechend lohnt sich die Zusammenarbeit und Anbieter sind bereit, für eine kleine Eigentümergemeinschaft tätig zu werden.
Tipp: Es gibt zahlreiche Online-Plattformen, auf denen Hausverwaltungen vertreten sind und ihre Angebote vorstellen. Hier fällt ein Vergleich besonders leicht.
Zudem gibt es einige Hausverwaltungen, die sich auf kleine Eigentümergemeinschaften spezialisiert haben. Diese arbeiten in der Regel äußerst effizient und kennen verschiedene Strategien und Mittel, um schnelle Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft herbeizuführen. Meist arbeiten sie mit dem Umlaufverfahren, durch das eine zeitaufwendige Eigentümerversammlung vermieden werden kann.
Selbstverwaltung kleinerer WEG als Ausweg
Findet sich keine professionelle Verwaltung, besteht für kleine Eigentümergemeinschaften die Möglichkeit der Selbstverwaltung. Wenn weniger als zehn Einheiten vorhanden sind, ist der Verwaltungsaufwand überschaubar und es ist auch mit Grundkenntnissen möglich, alle notwendigen und anfallenden Aufgaben zu erledigen. Zwar ist es erforderlich, sich in die Thematik einzuarbeiten, insbesondere zum Wohnungseigentumsgesetz. Sobald dies aber einmal geschehen ist, kann der Verwaltungsaufwand minimiert und die Arbeit effizient gestaltet werden.
Es ist aber ratsam, entsprechende Versicherungen, wie eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen, um sich als Verwalter abzusichern. Immerhin haften selbst verwaltende Miteigentümer auf die gleiche Weise, als wären sie professionelle WEG-Verwalter.
