In einer WEG wird klar zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Somit ist allen Eigentümern klar, welche Bereiche des Mehrfamilienhauses ihnen gehören und unter ihrer Verantwortung stehen und welche Teile allen gehören. Mit diesen beiden Begriffen stehen noch andere Dinge wie das Wohnungseigentum, das Teileigentum, das Sondernutzungsrecht und die Teilungserklärung in Verbindung. Es ist wichtig, diese unterschiedlichen Fachbegriffe zu kennen und klar voneinander abzugrenzen, um Streitigkeiten und Problemen in einer WEG zu vermeiden.
Was gehört mir und was gehört der Gemeinschaft? Diese Frage spielt in einer WEG eine besonders große Rolle. Deswegen wird klar zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Das ist unter anderem wichtig, um eine gerechte Kostenverteilung vornehmen zu können. Dieser Artikel stellt die wichtigsten Fachbegriffe rund um Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum vor und erklärt, worauf bei diesen zu achten ist.
Der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum müssen klar voneinander abgegrenzt werden. Grundsätzlich gilt: Alles was den einzelnen Eigentümern individuell gehört, ist Sondereigentum, alles andere ist Gemeinschaftseigentum. Es lohnt sich aber, sich etwas intensiver mit den Unterschieden dieser beiden Eigentumsformen zu beschäftigen.
Bei der Unterscheidung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum kommt in der Regel das Ausschlussverfahren zum Einsatz. Hierbei fragt man sich, ob ein bestimmter Bereich ausschließlich einem selbst zur Verfügung steht oder ob er auch von anderen genutzt werden darf. Im ersten Fall handelt es sich um Sondereigentum, im zweiten um Gemeinschaftseigentum.
Hinweis: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind die einzigen beiden Arten von Eigentum in einem Haus. Andere Eigentumsarten existieren nicht.
Sondereigentum
Zum Sondereigentum, so wie in § 5 WEG Abs 1 beschrieben, gehören vielfältige Dinge, die sich eindeutig auf eine Wohnung beziehen und keine Auswirkungen auf die Immobilie als Ganzes haben. Hierzu zählen beispielsweise nicht tragende Innenwände und Zwischenwände, aber auch die Verkleidung von Wänden und Decken. Zum Sondereigentum zählen die Innentüren ebenso wie der Innenanstrich, die Tapeten und die Bodenbeläge. Außerdem müssen sich die Eigentümer um die Heizkörper und Thermostatventile in der Wohnung kümmern.
In manchen Wohnungen befinden sich Öfen und Einbauschränke. Diese sind ebenfalls dem Sondereigentum zuzurechnen. Dasselbe gilt für den Innenanstrich des Balkongeländers und den PKW Stellplatz mit dauerhafter Markierung. In einigen Fällen wird in einer Teilungserklärung vereinbart, dass auch Lagerräume, Kellerabteile oder ein Dachboden zum Sondereigentum gehören. Hier muss dann im individuellen Fall genau geklärt werden, was vereinbart wurde.
Gemeinschaftseigentum
Zum Gemeinschaftseigentum gemäß § 5 WEG Abs 2 zählen demgegenüber alle Dinge, die nicht nur einzelnen Eigentümern zugute kommen, sondern Relevanz für die gesamte Eigentümergemeinschaft haben. Hierzu gehören das Dach ebenso wie die Geschossdecken und Böden. Die Außenwände und Fassaden sind ebenso Teil des Gemeinschaftseigentums wie die Heizungsanlage für die gesamte Immobilie. Auch die Außenseite der Wohnungseingangstür und die Fenster sind dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen.
Des Weiteren gehören die öffentlichen Räume zum Gemeinschaftseigentum. Hierzu zählen beispielsweise der Flur, das Treppenhaus und der Fahrstuhl. Der Außenanstrich des Balkongeländers ist ebenso Gemeinschaftseigentum wie die Geschossdecke der Tiefgarage. Sollte eine Immobilie über einen Garten oder eine Terrasse verfügen, gehören diese üblicherweise ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet, dass sich alle Eigentümer darum kümmern müssen, gleichzeitig aber auch das Recht haben, sie gemeinschaftlich zu nutzen.
Was hat es mit Wohnungs- und Teileigentum auf sich?
Das Sondereigentum wird grundsätzlich noch einmal in Wohnungseigentum und Teileigentum aufgegliedert. Wohnungseigentum meint hierbei sämtliche Sondereigentumseinheiten, in denen gewohnt wird. Teileigentum gehört ebenfalls zum Sondereigentum, wird allerdings für andere Dinge genutzt. Hierzu gehören beispielsweise Tiefgaragenplätze oder Gewerbeeinheiten.
Die Unterscheidung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sowie in Wohneigentum und Teileigentum ist bei der Wohngeldabrechnung wichtig. In einer solchen Abrechnung werden alle Kosten genannt, die alle Eigentümer übernehmen müssen. Anhand eines konkreten Schlüssels werden die einzelnen Kosten dann auf die jeweiligen Eigentümer aufgeteilt. Dies erfolgt auf Grundlage der jeweiligen Eigentumsanteile und mit Hilfe einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung.
Den Sondereigentumsanteil und Gemeinschaftseigentumsanteil genau bestimmen
Um den Sondereigentumsanteil eindeutig festlegen zu können, wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt. Für den entsprechenden gebührenpflichtigen Antrag müssen das Objektgrundstück komplett bezeichnet und alle Unterlagen in zweifacher Ausführung eingereicht werden. Unter anderem werden die aktuelle Gemarkung und die Flurstücke benötigt. Außerdem müssen der Grundriss und alle darauf befindlichen baulichen Anlagen eingereicht werden.
Die Bestimmung des Gemeinschaftseigentums ist demgegenüber deutlich einfacher. Alles, was nicht zum Sondereigentum dazu gehört, wird automatisch dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet. Das gesamte Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern, weswegen die gesamte WEG dafür haftet. Gerade vor einem Kauf ist es wichtig, sich mit dem Gemeinschaftseigentum auseinanderzusetzen, um keine Überraschungen bei eventuell anfallenden Sanierungen zu erleben oder Schwierigkeiten mit einer besonders strengen Hausordnung zu bekommen.
Darum braucht man eine Teilungserklärung
In Deutschland bilden eine Immobilie und das Grundstück, auf der sich diese befindet, eine Einheit. Es ist – von wenigen Ausnahmen abgesehen – nicht möglich, eine Immobilie zu kaufen, ohne auch das dazugehörige Grundstück zu erstehen. Das gilt nicht nur für Eigentumshäuser, sondern auch für eine WEG. Unabhängig davon, ob man eine Wohnung im Erdgeschoss oder unter dem Dach kauft, erwirbt man immer auch einen Teil des Grundstücks, auf dem sich das gesamte Haus befindet.
Eine solche Unterteilung ist vielen Käufern zunächst nicht bewusst. Wer eine Wohnung unter dem Dach kauft, geht zunächst meist nicht davon aus, dass auch ein Teil des Grund und Bodens zum Kauf gehört. Allerdings ist eine solche Unterscheidung sinnvoll, da ansonsten Personen im Erdgeschoss keinen Anteil am Dach hätten und auch das Treppenhaus würde nur Eigentümern gehören, deren Wohnung in einem höheren Stockwerk liegt. Entsprechend schwierig wäre es, zu ermitteln, wer für eventuelle Sanierungen oder Reparaturen verantwortlich ist.
Um für eine größtmögliche Transparenz und Klarheit zu sorgen, wird in der Regel eine Teilungserklärung erstellt. Diese trennt das Sondereigentum strikt vom Gemeinschaftseigentum. Somit wissen alle Eigentümer genau, welche Dinge ihnen persönlich gehören und an welchen sie lediglich Anteil als Teil der Eigentümergemeinschaft haben.
Ein Sondernutzungsrecht für bestimmte Bereiche aussprechen
Für Sondereigentum muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt werden. Das ist nur dann möglich, wenn bestimmte Räume durch Türen oder Mauern so abgetrennt sind, dass nur bestimmte Personen Zugang dazu haben. Bei einem Privatgarten oder einer Terrasse ist das meist nicht gegeben. Entsprechend gehören sie zum Gemeinschaftseigentum. Allerdings ist es möglich, bestimmten Eigentümern Sondernutzungsrechte an diesen Teilen des Gemeinschaftseigentums einzuräumen. Wenn Bewohner des Erdgeschosses also beispielsweise eine Tür in den Garten haben, können sie die Terrasse als ihr Eigentum nutzen, obwohl diese sich im Garten befindet, der zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Hinweis: Oft sind Sondernutzungsrechte für einzelne Teile des Gemeinschaftseigentums bereits in den jeweiligen Plänen festgehalten. Hier wird dann unter anderem geregelt, welche baulichen Veränderungen die Menschen vornehmen dürfen, die ein Sondernutzungsrecht genießen.
Es gibt eine Vielzahl von Räumlichkeiten, für die ein Sondernutzungsrecht ausgesprochen werden kann. In der Praxis erfolgt dies häufig bei Stellplätzen und Garagen. Ebenso ist es möglich, für Terrassen oder klar abgegrenzte Gartenbereiche ein Sondernutzungsrecht zu erteilen. Auch für Keller oder spezielle Räume in der Immobilie wie beispielsweise eine Sauna, bietet sich der Einsatz eines Sondernutzungsrechts an.
Wichtige Regeln in Bezug auf das Sondernutzungsrecht
Besitzt ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an bestimmten Räumen oder Flächen, kann er diese allein nutzen. Das geht sogar soweit, dass er Entschädigung von Eigentümern verlangen darf, die keine Rücksicht auf das Sondernutzungsrecht nehmen. Allerdings sind der Verwendung der jeweiligen Bereiche Grenzen gesetzt und die Eigentümer müssen sich an bestimmte Vorgaben und Richtlinien halten. Das betrifft insbesondere bauliche Veränderungen.
Diese dürfen zwar in klar geregelten Grenzen innerhalb der Flächen vorgenommen werden, für die das Sondernutzungsrecht gilt, darüber hinaus aber nicht. So darf man beispielsweise eine Hängematte aufhängen oder eine bewegliche Kinderrutsche aufstellen, aber keinen Carport oder Gartenzaun errichten. Zudem ist zu beachten, dass eventuelle Reparaturen, Instandhaltungen und Sanierungen von der Wohneigentümergemeinschaft zu tragen sind. Immerhin handelt es sich bei den jeweiligen Bereichen nach wie vor um Gemeinschaftseigentum.
Die Sondernutzungsrechte sind in der Teilungserklärung zu finden und dürfen von den Eigentümern eigenständig festgelegt und vergeben werden. Eine Änderung an den Sondernutzungsrechten ist allerdings schwierig, da diese im Grundbuch eingetragen sind und somit eine Zusammenarbeit mit einem Notar notwendig wird, um Änderungen am Grundbuch vornehmen zu lassen.
Eigentümer sollten sich bewusst sein, dass ein Sondernutzungsrecht sowohl vermietet als auch verkauft werden darf, allerdings immer nur in Verbindung mit dem Sondereigentum. Grundsätzlich liegen Vermietung und Verkauf im Ermessen der Eigentümer, trotzdem sollte man sich vor einer Entscheidung bei der Verwaltung informieren. So kann es bei einer Veräußerung notwendig werden, eine Beschlussfassung oder zumindest eine Zustimmung der Eigentümerversammlung einzuholen.
Der Zusammenhang zwischen Sondereigentum und Kostenverteilung
Das Sondereigentum entscheidet darüber, wie groß der Anteil eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum ist. Die Ermittlung erfolgt in der Regel anhand der vorhandenen Wohneinheiten. Je mehr Anteile ein Eigentümer am Gemeinschaftseigentum besitzt, desto höher sind auch die Kosten, die er in Bezug auf das jeweilige Gebäude tragen muss. Hierzu gehören unter anderem Kosten für die Müllabfuhr, die Gebäudereinigung, die Instandhaltung, Rücklagen und mögliche steuern. Die jeweiligen Kosten werden über einen konkreten Verteilungsschlüssel ermittelt.
Um die tatsächlichen Kosten bestimmen zu können, werden im Rahmen eines Wirtschaftsplans alle Einnahmen und Ausgaben der WEG einander gegenübergestellt. Diese Aufgabe übernimmt die Hausverwaltung mit ausdrücklicher Genehmigung der Wohnungseigentümer. Der Wirtschaftsplan zeigt somit an, wie hoch das gesamte Hausgeld ist und welcher Anteil hierbei auf welche Eigentümer entfällt. Hierbei wird klar zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Während beispielsweise ein Anstrich für die Fassade einer Immobilie von allen Eigentümern zu tragen ist, müssen die einzelnen Eigentümer für Renovierungen innerhalb ihres Sondereigentums aufkommen.
Fazit
Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist in vielen Bereichen ausgesprochen wichtig. Unter anderem kann man nur so die Anteile der einzelnen Eigentümer am Gemeinschaftseigentum und somit ihren Anteil an den jährlich anfallenden Kosten bestimmen. Im Rahmen einer Teilungserklärung wird eine klare Trennung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum vorgenommen. Außerdem ist es hier möglich, Sondernutzungsrechte für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums auszusprechen.
