Sozialwohnungen vermieten ist kein Hexenwerk. Es gibt verschiedene Vorgaben und Richtlinien, an die sich Eigentümer und Vermieter halten müssen. Neben einer Deckelung der Miethöhe gehört hierzu, dass ein Wohnberechtigungsschein vorhanden sein muss. Außerdem gibt es einige Situationen, in der die Pflicht besteht, Sozialwohnungen zu vermieten. Es ist wichtig, sich mit den bestehenden Regelungen auszukennen, um keine Fehler zu machen.
Die Faktenlage ist klar. Laut einer aktuellen Studie scheint die typische Sozialbauwohnung auszusterben. Immer wieder heißt es, die Kosten würden die Mietkalkulationen nach Baufertigstellung zu hoch darstellen, als dass es sich lohnen würde in diesem Segment zu investieren.
Grundsätzlich lässt sich aber zuverlässig und nachhaltig sicheres Geld erwirtschaften, indem Immobilienbesitzer Sozialwohnungen vermieten. Bevor es jedoch soweit ist, müssen geeignete Vorbereitungen getroffen werden. Hierzu gehört es, notwendige Berechtigungen einzuholen, eine geeignete Miethöhe festzulegen und passende Mieter zu finden. Dieser Artikel erklärt, was bei der Vermietung von Sozialwohnungen zu beachten ist.
Sozialwohnungen vermieten – Notwendige Berechtigungen
Bevor man Sozialwohnungen vermieten kann, werden verschiedene Berechtigungen benötigt. So soll sichergestellt werden, dass der bezahlbare Wohnraum tatsächlich an Menschen mit überschaubarem Budget geht. Das Ziel von Sozialwohnungen ist ja gerade, Geringverdiener zu unterstützen und für eine gewisse Diversität am Wohnungsmarkt zu sorgen. Entsprechend kontrolliert der Gesetzgeber streng, dass Sozialwohnungen korrekt vermietet werden.
Eine Berechtigung für die Vermietung von Sozialwohnungen erhalten Eigentümer und Vermieter bei dem für sie zuständigen Bezirks- oder Wohnungsamt. Bevor diese erteilt wird, erfolgt jedoch eine intensive Prüfung der jeweiligen Immobilie. Hierbei wird kontrolliert, ob sich diese überhaupt als Sozialwohnungen anbietet. Nur wenn das der Fall ist, wird die notwendige Bescheinigung erteilt.
Ein wichtiger Faktor bei der Bewertung einer Immobilie ist die Wohnungsgröße. Einzelpersonen stehen in Sozialwohnungen 50 Quadratmeter zu. Für jede zusätzliche Person, die in die Wohnung einzieht, müssen weitere 10 bis 15 Quadratmeter beziehungsweise ein eigenes Zimmer vorhanden sein. Ziehen zwei Personen in eine Sozialwohnung ein, muss diese also über zwei Zimmer, eine Küche und ein Bad verfügen beziehungsweise mindestens 65 Quadratmeter Wohnfläche bieten.
Hinweis: Wird die Gesamtgröße einer Sozialwohnung berechnet, fliesen Flure, Bäder und Küche in die Berechnung mit ein. Wird hingegen die Anzahl der Zimmer betrachtet, gehören diese Räume nicht dazu.
Sozialwohnungen vermieten – eine geeignete Miethöhe bestimmen
In Bezug auf die Miethöhe gelten bei Sozialwohnungen deutlich andere Regelungen als am freien Wohnungsmarkt. Hier müssen Eigentümer und Vermieter lediglich eine eventuell bestehende Mietpreisbremse berücksichtigen und können die Miete ansonsten relativ frei gestalten. Bei Sozialwohnungen gelten demgegenüber strenge Richtlinien, die eingehalten werden müssen. So soll sichergestellt werden, dass die jeweiligen Wohnungen von Menschen mit geringem Einkommen bezahlt werden können.
Für Sozialwohnungen, die vor 2014 errichtet wurden, wird bei der Bestimmung der Miethöhe eine sogenannte Wirtschaftlichkeitsberechnung durch das Bezirks- oder Wohnungsamt durchgeführt. Hieraus ergibt sich üblicherweise eine Kostenmiete, bei der die Miethöhe sämtliche laufenden Kosten abdecken muss. Hierzu gehören auch die Zinsen und Tilgungen, die für eine eventuelle Kreditfinanzierung anfallen, sowie Kosten für die Verwaltung, Instandhaltung oder Instandsetzung der jeweiligen Immobilie. Ebenso müssen Vermieter in der Lage sein, Grundstückskosten, Baukosten und Abschreibungen über die Miete zu finanzieren.
Hinweis: Um die Richtigkeit der Miethöhe kontrollieren zu können, müssen dem Amt alle Belege für die anfallenden Kosten vorliegen. Eigentümer und Vermieter müssen diese somit fristgerecht einreichen.
Bei Wohnungen, die seit 2014 errichtet wurden, wird die Höchstmiete, die verlangt werden darf, auf Grundlage von § 28 Wohnförderungsgesetz bestimmt. Hier ist eine konkrete Summe festgelegt, in der die Betriebskosten allerdings noch nicht enthalten sind. Das Ziel hierbei ist es, eine größtmögliche Transparenz für alle Seiten bei der Höchstmiete zu erzielen.
Das ist in Bezug auf Mieterhöhungen zu beachten
Grundsätzlich dürfen bei Sozialwohnungen Mieterhöhungen vorgenommen werden, das ist allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Die Eigentümer und Vermieter müssen nachweisen, dass ihre laufenden Kosten gestiegen sind. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn sie höhere Zinsen für ihren Baukredit bezahlen müssen oder wenn sie Modernisierungsmaßnahmen an ihrer Immobilie vorgenommen haben.
Um eine größtmögliche Planungssicherheit für alle Seiten herzustellen, empfiehlt es sich, im Mietvertrag eine sogenannte Gleitklausel aufzunehmen. Diese erleichtert spätere Mieterhöhungen. Andersherum werden auch Mietsenkungen hierdurch erleichtert. Diese dürfen Mieter verlangen, wenn die laufenden Kosten der Eigentümer und Vermieter gesunken sind.
Bevor eine Mieterhöhung vorgenommen werden darf, muss diese dem Mieter schriftlich angekündigt werden. In dem Schreiben muss eine konkrete Summe genannt sein, um wie viel sich die Miete erhöht. Außerdem sind die Gründe zu nennen, die eine solche Mieterhöhung rechtfertigen. Wird keine solche Begründung geliefert oder ist diese juristisch nicht haltbar, müssen die Mieter die höhere Summe nicht bezahlen.
Zudem ist zu beachten, dass Mieter von Sozialwohnungen ebenso wie am freien Markt ein Sonderkündigungsrecht haben, wenn ihr Vermieter eine Mieterhöhung ankündigt. Die Kündigung muss schriftlich bis spätestens zum dritten Werktag des Kalendermonats, in dem die Mieterhöhung greifen würde, erfolgen. Wirksam wird sie dann zum Ende des Folgemonats. Die Mieterhöhung muss bis zum Auszug aus der Sozialwohnung dann nicht gezahlt werden.
Sozialwohnungen vermieten – aber an wen?
Damit Eigentümer und Vermieter ihre Sozialwohnungen vermieten können, müssen sie zunächst geeignete Mieter finden. Online gibt es verschiedene Immobilienportale, auf die sie bei der Suche zurückgreifen können. Hier sollten die Wohnungen klar als Sozialwohnung ausgewiesen sein, damit sich nur Mieter bewerben, die berechtigt sind, eine solche Wohnung zu mieten. Ebenso ist es möglich, einen Makler mit der Suche nach geeigneten Mietern zu beauftragen oder mit klassischen Aushängen zu arbeiten.
Des Weiteren haben Eigentümer und Vermieter die Möglichkeit, sich bei der Mietersuche durch das Amt unterstützen zu lassen. Dieses schlägt verschiedene Mieter vor, die grundsätzlich zu der vorhandenen Wohnung passen würden. Die Vermieter schauen sich diese dann an und wählen unabhängig aus, wem sie die Wohnung geben. Es gibt allerdings in bestimmten Ballungszentren Vorgaben, wann ausschließlich das Amt potenzielle Mieter vorschlagen darf. Auch hier werden Eigentümer und Vermieter jedoch nicht gezwungen, einen bestimmten Mieter zu akzeptieren, sie müssen allerdings einen aus mehreren Vorschlägen wählen.
Damit Mieter in eine Sozialwohnung einziehen dürfen, müssen sie einen Wohnberechtigungsschein (WBS) besitzen. Wird eine Sozialwohnung vermietet, ohne dass ein entsprechender Schein vorliegt, drohen Geldstrafen von bis zu 50.000 €. Deswegen sollten Eigentümer und Vermieter sicherstellen, dass ein WBS vorhanden ist. Anspruch auf einen solchen Schein haben Menschen, deren Einkommen unterhalb einer klar definierten Grenze liegt. Wie hoch diese Grenze ist, hängt insbesondere von der Größe des Haushalts ab.
Um einen WBS zu erhalten, darf eine alleinstehende Person laut § 9 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) höchstens 12.000 € im Jahr verdienen. Leben zwei Personen in einem Haushalt, steigt die Einkommensgrenze auf 18.000 € an. Jede zusätzliche Person darf weitere 4.100 € verdienen. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Einkommensgrenzen Ländersache sind und daher häufig von Bundesland zu Bundesland variieren.
Sozialwohnungen vermieten – In diesen Fällen besteht eine Pflicht
In einigen Fällen können Eigentümer und Vermieter nicht frei entscheiden, ob sie eine Sozialwohnung anbieten, sondern sie sind gesetzlich dazu verpflichtet. Das gilt dann, wenn sie staatliche Förderungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz in Anspruch nehmen. Dieses Gesetz möchte Bauherren unterstützen, indem es ihnen finanzielle Anreize für den Bau von Sozialwohnungen bereitstellt. Auf diese Weise soll der Bau von sozialem Wohnraum gefördert werden.
Das Wohnraumförderungsgesetz gilt seit 2019 und wurde durch eine Grundgesetzänderung realisiert. Der Bund ist seit 2020 somit berechtigt, die Länder finanziell zu unterstützen, um hierdurch den sozialen Wohnungsbau zu fördern. Jedes Jahr wird neu definiert, welche konkreten Hilfen bereitstehen und wie hoch die Zuschüsse sind, die für die Baufinanzierung in Anspruch genommen werden dürfen. Zwischen 2020 und 2024 wurde insgesamt eine Milliarde Euro für solche Förderungen eingeplant.
Zu beachten ist jedoch, dass eine sogenannte Mietpreisbindung gilt. Das bedeutet, dass eine Wohnung, die als Sozialwohnung deklariert wurde, nicht für alle Zeit eine Sozialwohnung bleiben muss. Am Ende der Mietpreisbindung können Eigentümer und Vermieter ihre Wohnung laut § 15 f Wohnbindungsgesetz ohne eine Preisbindung vermieten. Hierbei müssen sie sich allerdings an der Vergleichsmiete orientieren sowie die Mietpreisbremse und eventuelle Kappungsgrenzen einhalten.
Vor- und Nachteile beim Sozialwohnungen vermieten
Ob man Sozialwohnungen baut und vermietet, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Im Folgenden werden die Vor- und Nachteile aufgezeigt, die relevant sind, wenn Eigentümer und Vermieter Sozialwohnungen vermieten:
Sozialwohnungen eignen sich vor allem für Immobilien, die sich in einer wenig nachgefragten Lage befinden. Durch die niedrigen Mieten haben die Eigentümer und Vermieter einen Wettbewerbsvorteil und finden leichter geeignete Mieter. Auf diese Weise lässt sich ein teurer Leerstand vermeiden. Außerdem dauert es bei Sozialwohnungen oft nicht lange, bis geeignete Mieter gefunden wurden. Immerhin macht das Amt bei Bedarf geeignete Vorschläge. Es muss somit deutlich weniger Zeit, Energie und Geld in die Mietersuche investiert werden. Nicht zuletzt sind Sozialwohnungen ausgesprochen sicher, da die Zahlungen vom Amt übernommen werden.
Der schwerwiegendste Nachteil an Sozialwohnungen ist die Deckelung der Miethöhe. Während der Mietpreisbindung können Eigentümer und Vermieter nicht frei entscheiden, wie viel Geld sie für ihre Wohnung verlangen. In dieser Zeit lassen sich somit kaum Renditen erwirtschaften. Außerdem kommt es immer wieder dazu, dass Mietnomaden in eine Sozialwohnung einziehen. Das ist mit viel Stress und Ärger verbunden und im schlimmsten Fall kommt es zu Renovierungskosten. Es ist daher angeraten, eine Mietausfallversicherung abzuschließen, um sich vor Schäden zu schützen, die durch Mietnomaden entstehen.
Fazit: Sozialwohnungen vermieten? Es kann sich lohnen!
Gerade in Städten und Ballungszentren ist bezahlbarer Wohnraum rar. Das gilt auch für den sozialen Wohnungsmarkt. Viele Menschen haben trotz Wohnberechtigungsschein Schwierigkeiten, eine für sie geeignete Wohnung zu finden. Der Staat hat somit ein Interesse daran, alle finanziell zu unterstützen, die in den sozialen Wohnungsbau investieren wollen. Bauherren erhalten somit staatliche Förderungen, durch die ein entsprechendes Bauprojekt attraktiv wird.
Zwar lassen sich wegen der Deckelung der Miethöhe nur überschaubare Renditen erwirtschaften, trotzdem kann ein solches Projekt lohnenswert sein. Sobald der Kredit abbezahlt ist und die Mietpreisbindung endet, kann eine entsprechende Wohnung frei vermietet werden. Während der Laufzeit sind die Mieteinnahmen hingegen ausgesprochen sicher, weil die Zahlungen durch das Amt erfolgen. Das Investitionsrisiko ist somit überschaubar.
