Die Immobilienanzeige ist online und die ersten Besichtigungstermine stehen an und der erste Eindruck ist entscheidend. Ist der perfekte Mieter gefunden, ist ein rechtssicherer Mietvertrag und eine Hausordnung aufzusetzen. Wie das gelingt und warum eine korrekte Wohnungsübergabe so wichtig ist, verraten wir im nachfolgenden Text.
Bis hierhin war es ein langer Weg. Die Wohnung wurde vermietbar hergerichtet, alle relevanten Unterlagen und Daten zusammengesammelt, wie im ersten Teil beschrieben. Danach erfolgte die Anzeigenschaltung im Internet, die, wenn man eine Mietwohnung erfolgreich neu vermieten will, auch so seine Tücken hat, wie wir im zweiten Teil erklärten.
Nun geht es um die finalen Schritte. Vom Besichtigungstermin und dem ersten Eindruck über den rechtssicheren Mietvertrag bis zur Schlüsselübergabe. Das Ziel der Neuvermietung ist greifbar.
Die Wohnungsbesichtigung und der erste Eindruck des zukünftigen Mieters
Die Wohnungsbesichtigung steht an und plötzlich steht der erste Interessent vor der Wohnung. Dabei ist der erste Eindruck, für beide Seiten, wichtig und zählt weitaus mehr, als wir es zugeben wollen. Durch ein erstes kleines Gespräch und beiläufige Fragen kann man seinen Eindruck schärfen. Fragen wie „Was gefällt Ihnen an der Wohnung“ oder „Kennen Sie sich in der Umgebung aus“ brechen das Eis und aus der Art und Weise der Antworten lässt sich vieles erkennen und deuten.
Wer sich auf die Besichtigungstermine gut vorbereitet, ist klar im Vorteil. Neben ausreichenden Kopien des gesetzlich vorgeschriebenen Vorlegens eines Energieausweises sind Blanko Selbstauskunftsbögen und Kugelschreiber bereitzustellen und einen Zollstock für die Mietsuchenden bereitzuhalten, verbessert auch den Eindruck, den der Mietsuchende vom Vermieter hat.
Nach der Mietersuche ist vor der Mietvertragsunterschrift
Der potenzielle Mieter ist gefunden, alle Nachweise seinerseits beigebracht. Nun geht es um den Mietvertrag. Dieser wurde im besten Fall bereits vor der Mietersuche aufgesetzt oder im Fachzeitschriftenhandel erstanden bzw. von einem Fachanwalt oder einer versierten Hausverwaltung erstellt.
Die Formen des Mietvertrags
Ein Mietvertrag kann mündlich und rechtssicher vereinbart werden. Die Regel ist aber ein umfassendes Vertragswerk, dass beidseitig die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter regelt. Ergänzend enthält er Mietvertragsklauseln, die die Regeln dezidierter wiedergeben. Grundlage ist hier stets § 535 BGB, der die Hauptpflichten der Vertragsparteien regelt.
Vermieter haben drei Möglichkeiten, wenn es um die Miethöhe und den Bezug zur Vertragsart geht. Einerseits kann ein unbefristeter Standardmietvertrag mit einem festen Mietzins vereinbart werden. Mieterhöhungen sind dann nur durch umfangreiche Sanierungen oder mit Zustimmung des Mieters möglich und nur im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Man kann sich auch für einen, in der Regel befristeten, Staffelmietvertrag entscheiden, der eine stete Anhebung der Nettokaltmiete pro Jahr und nach vertraglicher Festlegung festschreibt. Dieser ist aber nur durch den Mieter kündbar.
Auch ein sogenannter Indexmietvertrag ist möglich. Durch diesen steigt die Miete automatisch jedes Jahr und orientiert sich der Höhe nach an den steigenden Lebenshaltungskosten, die das Statistische Bundesamt ermittelt.
Mietvertragsklauseln und die Hausordnung
Dem Grunde nach ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Mietwohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und so auch die Kosten für Schönheitsreparaturen zu tragen. Dazu gehört das weißen der Wände und das Lackieren von Fenstern ebenso, wie ein defekter Lichtschalter oder ein kaputter Wasserhahn. Diese kleinen Reparaturen kann der Vermieter über eine Schönheitsreparaturklausel auf den Mieter umlegen. Die Höhe des finanziellen Aufwands pro Jahr ist aber in der Regel auf 120 Euro maximiert.
Achtung: Es ist anzuraten, sich an das geltende Recht hinsichtlich nichtiger Mietvertragsklauseln zu halten. Wird der Mieter durch diese Klauseln in seiner Rechtsstellung benachteiligt, kann dies zur Nichtigkeit der Klausel führen und zusätzlich zu kostenintensiven Streitigkeiten. Eine Beratung durch einen Fachanwalt oder eine Hausverwaltung sind nachhaltig und sicher. Das Mietrecht und seine Auswüchse sind zu komplex, um nicht auf vertragliche Fehler hereinzufallen.
Auch eine Hausordnung gehört zum erfolgreichen Vermieten. In ihr werden die Verhaltensregeln der Mietergemeinschaft dargestellt. Sie hat insoweit als Bestandteil des Mietvertrags rechtliche Relevanz, weil eine Nichtbeachtung der Regeln der Hausordnung zur außerordentlichen und fristlosen Kündigung des Mieters führen kann.
Sind in der Hausordnung die üblichen Ruhezeiten angegeben und ein Mieter stört durch Lärm nachhaltig und nachweislich den Mieterfrieden, sollte man als Vermieter zügig handeln und abmahnen, schlimmstenfalls kündigen.
Die Wohnungsübergabe als letzter Akt für Vermieter eine Mietwohnung erfolgreich neu zu vermieten
Der Mietvertrag ist unterschrieben und die Wohnungsübergabe steht bevor. In diesem Moment ist aber noch volle Aufmerksamkeit wichtig. Die Wohnungsübergabe ist, juristisch betrachtet, die tatsächliche Übergabe der Mietsache in den Besitz des Mieters. Demzufolge sollte eine Wohnungsübergabe protokolliert werden.
Dazu ist ein Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen. Darin wird der Zustand der Wohnung im Allgemeinen wie auch deren einzelnen Räumlichkeiten festgehalten und mögliche Mängel notiert. Auch die Zählerstände von Wasser-Heizung- und Stromzähler finden darin ihren Platz sowie die Anzahl der übergebenden Haus-, Keller- und Wohnungsschlüssel, sowie des Briefkastenschlüssels und anderer, notwendiger Schlüssel.
Stellt man gemeinsam Mängel fest, so sollte man sofort die Beseitigung oder eine entsprechende Lösung vereinbaren. Das ist immens wichtig, um Mietminderungen vorzubeugen oder beim Auszug Streitereien bei der Rückübergabe zu vermeiden. Einen Zeugen zur Wohnungsübergabe mitzunehmen, kann rechtlich Rückhalt bieten.
Ist das Übergabeprotokoll beidseitig unterschrieben und alle Schlüssel übergeben, ist es geschafft und die erfolgreiche Neuvermietung vollbracht. Herzlichen Glückwunsch!
