In den ersten Monaten der Corona-Pandemie wurde viel spekuliert. Von fallenden Immobilienpreisen und vielen Zwangsversteigerungen war die Rede. Doch wurden bereits im Jahr 2020 mehr Immobilien verkauft als angenommen. Marktanalysen anhand tatsächlicher Notarverträge bestätigen das. Der Trend hält an, denn Deutschland ist durch Nachholeffekte der Pandemie im Wechselfieber der Wohnsituation.
Es wurde viel spekuliert und im Herbst 2019 wähnten einige Schwarzmaler fallende Immobilienpreise, sinkende An- und Verkäufe und warnten vor Zwangsversteigerungen. Doch bereits im Jahr 2020 waren diese Spekulationen Geschichte. Zwar gab es 2020 fast 50.000 weniger Immobilien auf dem Markt, die zum Verkauf standen. Doch Marktanalysen bestätigen ein reges und aktives Handeln der Marktbeteiligten.
Ohnehin, so Experten, wollen ein Großteil der Deutschen ihre Wohnsituation verändern. Dies ist als Nachholeffekt der Pandemie zu verstehen, aus den Zeiten heraus, in denen der Lockdown die Menschen zwang eine intensivere Betrachtung der eigenen Wohnverhältnisse zu vollziehen. Diese Tendenz wird sich auch nicht durch die langsame Lockerung der Corona-Beschränkungen ändern. Denn klar dürfte jedem sein: Der Herbst kommt und unter Umständen erneute Einschränkungen.
Nachholeffekt der Pandemie belebte Immobilienmarkt
Man kann es so formulieren: Der Immobilienmarkt, soviel ist nunmehr beweisbar, hat der Pandemie getrotzt. Das belegen die Zahlen des GEWOS-Instituts aus Hamburg, das seit über 50 Jahren als Beratungs- und Forschungsinstitut auf dem deutschen Immobilien- und Wohnungsmarkt agiert.
Demnach wurden im Jahr 2020 Immobilien im Wert von 293 Milliarden Euro in über fast einer Million tatsächliche Transaktionen verkauft. Diese Zahlen wirken hoch, zumal Lockdowns Notar- und Besichtigungstermine fast zum Erliegen brachten, so schien es.
Die Analysten von GEWOS führen die Menge an Transaktionen dem Nachholeffekt der Pandemie und dem Stillstand im Jahr 2019 zugute.
Nachholeffekt der Pandemie ließ Immobilienpreise steigen
Die grassierende Angst einer Weltwirtschaftskrise stieg im ersten Jahr der Pandemie. Und jeder fragte sich, welche Anlagen Sicherheit bieten. Und schnell wurde die Immobilie zum Heilsegen von Kapitalanlegern. Im Resümee stieg die Nachfrage enorm und bereits 2020 wurden fast 50.000 Immobilien weniger gehandelt als in den Jahren im Median zuvor.
Die steigende Nachfrage führte zu steigenden Immobilienpreisen. Dabei zog die Preisdynamik gerade bei selbst genutzten Immobilien an. Mit einem Plus von 10,8 Prozent bei Einfamilienhäusern und einem Plus von 7,2 Prozent bei Eigentumswohnungen diagnostizierte GEWOS die stärksten Preissteigerungen seit Beginn der Aufzeichnungen des Hamburger Instituts in den achtziger Jahren. Zur Freude vieler Immobilienverkäufer, aber auch -Besitzern, die eine Wertsteigerung beobachten konnten.
Prognose zukünftiger Immobilienpreise
Auf Grundlage der unterjährigen Daten der Gutachterausschüsse aus 2021 liefert GEWOS natürlich auch eine Prognose zum Immobilienmarkt und seinen Preisen. Demnach sind Immobilien so attraktiv wie nie und die nach wie vor steigende Nachfrage steht einem immer geringeren Angebot entgegen. Grundstücke sind Mangelware. Wer aber bauen oder kaufen kann, muss im laufenden Jahr mit weitaus mehr Kapitaleinsatz agieren als in den 20er Jahren des Jahrtausends.
Zudem scheint der nahe Kollaps der weltweiten Logistik und eine anziehende Inflationsrate den Wunsch nach der eigenen Immobilie weiter zu beflügeln. Die noch moderate Zinspolitik der EZB und schwer einschätzbare Aktienkurse verstärken dieses Momentum des Wunsches einer eigenen Immobilie. Bei teils 7,5 Prozent Umsatzsteigerung bei Wohnimmobilien, so Experten, kein Wunder.
Hinzu kommt ein völlig neuer Aspekt. Das Hin und Her der Politik zum Thema KfW-Förderung für energetisch bessere Neubauten hat die Immobilienbranche nicht nur Planungsgeld gekostet. Analysten gehen davon aus, dass die Verzögerungen beim Neubau die Erstellungskosten und ergo die Mietpreise zusätzlich steigen lassen werden.
Demografische Effekte und zu großzügig dimensionierter Wohnraum lässt Immobilienpreise steigen
Neben den Nachholeffekten der Pandemie sind es demografische Effekte, die die Immobilienpreise steigen lassen. Immer mehr ältere Menschen leben in zu großen Immobilien. Vor 20 oder 30 Jahren wurden Einfamilienhäuser für Familien geplant und bewohnt. Die Kinder zogen aus und die Eltern verblieben auf überdimensioniertem Wohnraum sitzen. Dasselbe gilt auch für Eigentumswohnungen.
Im Kern leben ergo zu wenig Menschen auf zu viel Wohnfläche, der aber dem Immobilienmarkt nicht zur Verfügung steht. In Großstädten wollen viele, mittlerweile alleinstehende Mieter, tauschen und kleinere Wohnungen beziehen. Doch diese kleineren Wohnungen sind in der Regel teurer, als die alten Mietverträge ausweisen. Und so verbleibt die Einzelperson auf großzügig gestalteten Wohnflächen sitzen. Zum Ärger junger Familien, die diesen Raum gerne füllen würden.
Noch im Jahr 1996 bewohnte eine Person 37,2 Quadratmeter. Im Jahre 2020 sind es laut Statistischem Bundesamt schon 47,4 Quadratmeter, Tendenz steigend. Und die Zuzüge der Landbevölkerung in die Metropolen heizt den Preisauftrieb an. Denn in den Großstädten treffen jüngere Käufer und Mieter auf überdimensionierte, aber dem Markt nicht zur Verfügung stehende Immobilien. Diese Effekte verteuern die Immobilienpreise zusätzlich.
Lockdown der Pandemie verstärkt Wechselbereitschaft beim Wohnen
Wohl nie in der deutschen Geschichte zuvor wurde die tatsächliche Wohnsituation so stark hinterfragt wie in den Lockdowns der Pandemie. Das, was früher noch völlig okay war, wurde durch ständiges Zuhause sein und durch das Homeoffice auf den Prüfstand gestellt. Demzufolge scheinen, so Trendanalysten, zwei von drei Deutschen die Wohnsituation langfristig ändern zu wollen.
Das bezieht sich auf die Lage ebenso wie auf die Ausstattungsmerkmale. Wo die preiswerte Mietwohnung im City-Kiez ohne Balkon das Non-Plus-Ultra war, ist es nun die ruhig und nahe der Natur gelegene Wohnung mit Terrasse. Dieser Wechselwunsch und die daraus resultierende Wechselbereitschaft beim Thema Wohnen wirkt ebenso preissteigernd, auf den Mietermarkt ebenso wie auf den Markt selbstgenutzter Immobilien.
