Es ist amtlich: der Sommer ist vorbei und der Herbst in vollem Gange. Für Immobilienbesitzer eine wichtige Zeit um die Immobilie fit für die kalten Wintermonate zu machen, in denen Kälte, Nässe und Sturm alljährlich der Bausubstanz zusetzen. Mit der ToDo-Liste für Vermieter im Herbst sichern Sie sich vor eventuellen Schäden und kommen Ihren Pflichten als Eigentümer und Vermieter nach.
Die Bäume und Sträucher zeigen ihr braun-gelb-rotes Herbstkleid und auf allen Grundstücken wird geharkt, Mobiles winterfest untergestellt und Gebäude aller Art für die kalte Jahreszeit vorbereitet. Als Grundstückseigentümer und Immobilienbesitzer kommen nun wichtige Aufgaben auf einen zu, aber auch Verpflichtungen, die wir in der To-Do-Liste für Vermieter im Herbst zusammengetragen haben.
Pflichten der To-Do-Liste für Vermieter im Herbst
Als Vermieter muss man die Heizanlage in betrieb nehmen. Die übliche Heizperiode geht in der Regel vom 01. Oktober bis zum 30. April eines Jahres. In Ausnahmefällen, also wenn die Nachtkälte regional früher einsetzt vom 15. September bis zum 15. Mai. Eine gesetzliche Regelung für die Heizperiode gibt es nicht, sie wird und sollte aber in der Regel im Mietvertrag bindend vereinbart sein.
Daraus resultierend muss die Heizanlage einwandfrei funktionieren. Spätestens jetzt sollten eventuell notwendige Reparaturen an der Heizanlage, aber auch an den innenliegenden Heizkörpern und Thermostaten vorgenommen werden. Gasetagenheizungen in den Mietwohnungen sollten dementsprechend überprüft werden.
Die Laubentsorgung koordinieren
Jeder Immobilienbesitzer unterliegt der Verkehrssicherungspflicht, die sowohl für den Winterdienst, als auch für die Beseitigung von Laub die Koordination der Laubentsorgung zu beachten ist. Laut Verkehrssicherungspflicht liegt das regelmäßige Beseitigen von Laub und Ästen auf dem Grundstück selbst beim Eigentümer. Auf den Straßen und Wegen ist eigentlich die Kommune zuständig, die diese Aufgabe aber in der Regel auf die Immobilieneigentümer überträgt. Man spricht juristisch von einer „Räumpflicht im üblichen Maße“ und das heißt, jetzt im Herbst, dass Vermieter das Abräumen und Entsorgen von Laub regeln sollten. In der Regel müssen die Gehwege vor den Grundstücken, aber auch die Wege, bei vermieteten Einheiten, zwischen 06:30 und 21.00 Uhr laubfrei sein, an Sonntagen und feiertags ab 08:00 Uhr.
Vermieter können diese Aufgabe, die im Übrigen auch für die kommende Schneebeseitigung gelten, entweder extern an einen Dienstleister, oder an den Mieter übertragen. Bei Letzterem sind sie dann aber verpflichtet für die Einhaltung der Räumung zu sorgen.
Warum ist das so wichtig? Wo Laub liegt und Nässe hinzukommt rutschen Mieter oder auch Passanten schnell mal aus. Und das kann teuer werden, wenn die Schadenersatzforderungen ins Haus flattern. Zwar sichert die Grundstückshaftpflichtversicherung das Risiko im Allgemeinen ab, aber nur dann, wenn Vermieter und Grundstückeigentümer keine Mitschuld nachgewiesen werden kann.
Im Übrigen sollte man zeitnah einen Winterdienst beauftragen, um am Ende nicht jeden Tag Eis und Schnee von den Wegen kratzen zu müssen.
Fassade und Dach im Blick behalten
Besonders vor Eintritt der Herbststürme sollte dem Dach einer Immobilie besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden. Spätestens Ende Oktober sollte ein Dachdecker das Dach begutachten. Sind alle Dachpfannen noch am richtigen Ort und sind die Dachaufbauten wie Antennen gut verankert? Und sind auch alle Dachrinnen und Fallrohre gesäubert und kommen ihrer Dichtungsfunktion nach? Solch eine Überprüfung kostet in der Regel ein paar Hundert Euro, ohne Reparatur und inklusive Reinigung, und beugt möglichen Wasser- und Sturmschäden an der Immobilie vor.
Aber auch die Fassade sollte genauestens auf Risse und Spalten überprüft werden. Gerade an den Öffnungen des Baukörpers, wie Fenster und Türen, aber auch an Gauben und Anbauten können sich durch den sehr heißen Sommer Risse gebildet haben. Dringt nun im Herbst Regenwasser in den Baukörper ein und kommt Frost hinzu, sprengt die Physik gerne mal kleine Risse zu großen Spalten auf. Mit dem Fernglas sollte man daher die Fassade begutachten und diese Öffnungen vor den Wintermonaten verschließen.
Gebäudeöffnungen wie Fenster und Türen müssen ordnungsgemäß abdichten
Durch keinen Gebäudebestandteil verflüchtigt sich soviel Wärme wie durch Türen und Fenster. Die allgemein zugänglichen Gebäudeöffnungen sollten daher auf ihre Funktionsweise hin überprüft werden. Da man als Vermieter aber nicht ständig die Mietwohnungsfenster und -Türen prüfen kann, hilft hier ein Rundschreiben, oder auch ein Hinweis am „Schwarzen Brett“, mögliche Undichtigkeiten zu erkennen und mieterseitig zu melden.
Außenliegende Wasserleitungen entlüften uns verschließen
Jede Immobilie besitzt in der Regel Wasserzuleitungen für die Grundstücksbewässerung. Wenn nicht mehr gesprengt werden soll, sind diese außenliegenden Zuleitungen zu entlüften und zu verschließen. Denn wenn der erste Frost einsetzt, können meist nur oberflächig im Erdreich verlegte Kaltwasserleitungen einfrieren und platzen.
Ebenso, wenn vorhanden, sollte die Grundwasserpumpe winterfest verpackt, entlüftet und vom Strom genommen werden, damit sie im Frühjahr einwandfrei funktioniert.
Wenn es dunkel wird, braucht es Licht
Gerade Vermieter sollten in der beginnenden dunklen Jahreszeit die Beleuchtungen im Außenbereich überprüfen. Hierzu gehören die Zugänge zum Keller ebenso, wie zu den Mülltonnen oder den Garagen. Denn auch hier greift die Verkehrssicherungspflicht und als Vermieter will man ja den Ärger mit der Mieterschaft vermeiden, die in der Dunkelheit möglicherweise stolpern könnten.
