Wer seine Immobilie verkaufen will prüft zuerst, welchen Wert sie hat. Doch nicht nur die Lage und Größe beeinflussen den Verkaufspreis. Vor allem die Ausstattung, aber auch der allgemeine Eindruck ist für Kaufinteressenten entscheidend. Durch kleine, teils auch größere Modernisierungen und Sanierungen kann sich der Verkaufspreis durch die Wertsteigerung erhöhen. Doch was lohnt sich und welche Wertsteigerungen sind je nach Modernisierung möglich?
Aktuell kann sich ein Immobilienverkauf durchaus lohnen, gerade in Metropolen und gefragten Lagen. Doch teils differieren die regionalen Vergleichsangebote und die Preisfindung wird schwierig. Dabei ist nicht nur die Lage an sich und die Art und Größe entscheidend. Vor allem die Ausstattungsmerkmale können den Verkaufspreis nach unten, oder nach oben ziehen.
Schnell denkt man vor dem Verkauf über eine Modernisierung oder umfassendere Sanierung nach. Das kann sich lohnen, da sich die Investition am Ende rechnet. Doch welche Umbauarbeiten, Verschönerungen und Verbesserungen der Immobilie erhöhen nachhaltig den Verkaufserlös?
Vor der Vermarktung einer Immobilie steht die Preisfindung
Wer seine Immobilie verkaufen will, muss zuerst den möglichen Verkaufspreis eruieren. Der erste Weg führt dabei ins Internet, um vergleichbare Immobilien und deren Wert heranzuziehen. Dabei werden die Lage, die Größe und Aufteilung und die Ausstattungsmerkmale verglichen.
Doch diese Wertermittlung hat ihre Tücken, denn schnell wird klar, dass die Preise teils stark differieren, was sicher auch der aktuellen Marktsituation entspricht. Um den realen Wert zu ermitteln ist auch eine Marktanalyse durch einen versierten Makler möglich, der in der Regel durch regionale Kompetenzen des Marktes und Erfahrungen den idealen Verkaufspreis ermitteln kann.
Eine andere Möglichkeit ist die Wertermittlung durch einen Gutachter. Diese erstellen ein so genanntes Verkehrsgutachten anhand der Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, deren Aufgaben sich an §192 BauGB orientieren müssen.
Und doch ist der ermittelte oft nicht so, wie man ihn sich als Verkäufer vorstellt. Neben Lage und Größe wiegt die Ausstattung und der allgemeine Eindruck der zu verkaufenden Immobilie schwer. Wie kann man den Verkaufspreis, also den Wert der Immobilie erhöhen?
Mehrerlös beim Immobilienverkauf durch Modernisierung
Grundlegend ist eine Immobilie dann gut vermarktbar, wenn sie gepflegt daherkommt und modernen Ansprüchen an die jeweilige Käuferklientel entspricht. Mit anderen Worten: Eine Immobilie in relativ schlechter Lage wird durch eine Luxussanierung keine potenziellen Käufer anziehen, da diese Zielgruppe gute bis sehr gute Lagen präferiert.
Doch eines haben alle Käufer gemeinsam: Sie suchen nach einer gepflegten Immobilie.
Immobilienkäufer achten auf diese grundlegenden Ausstattungsmerkmale:
- Energetische Werte, also die Dämmung der Immobilie
- Zustand von Dach und Keller
- Elektrische Leitungen nach modernem Standard sowie ausreichende Bestückung mit Steckdosen
- Zu- und Ableitungsrohre im Haus oder innerhalb der Wohnung
- Die Heizungsart beziehungsweise die Kosten für Wärme
- Gut schließbare Türen und Fenster
- Bodenbelag und Zustand der Statik
- Ausstattung von Badezimmer und der Küche
- Außenputz und Oberfläche von Wänden und Decken
Kurzum: Die Immobilie sollte dem Grunde nach keine großen Instandhaltungsrückstände aufweisen. Wohl dem, der seine Immobilie über die Jahre gut pflegte. Denn Kaufinteressenten zahlen nur dann einen guten Preis, wenn die Immobilie grundlegend attraktiv erscheint.
Umso interessanter kann eine Umbau- oder Modernisierungsmaßnahme vor dem Verkauf erscheinen. Doch es gilt abzuwägen, denn nicht jede Maßnahme rechnet sich am Ende.
Die Vor- und Nachteile einer Wertsteigerung durch Modernisierungsmaßnahmen
Die Vorteile vor dem Verkauf, beziehungsweise der Vermarktung einer Immobilie in Umbauten und Modernisierungen zu investieren liegen auf der Hand:
Zum einen wirkt die Immobilie attraktiver und die Bereitschaft des Käufers wächst mehr Geld zu bezahlen. Zum anderen lässt sich eine modernisierte Wohnung oder ein Haus schneller verkaufen.
Aber: Der zeitliche und finanzielle Aufwand ist, je nach Maßnahmen, teils hoch. Und bei optischen Faktoren kann man schnell falsch liegen. Denn jede Modernisierung sollte sich an der Norm des Durchschnittsgeschmackes orientieren, um die Gruppe potenzieller Käufer zu erhöhen.
Viel wichtiger ist die Frage, welche Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen einen „Gewinn“ versprechen, also ob sich die Investition lohnt. Ob und um wieviel das Streichen der Wände du Decken oder die Modernisierung des Badezimmers den Wert der Immobilie steigert, verraten wir im zweiten Teil.
