Der Verkehrswert einer Immobilie ist in verschiedenen Situationen zentraler Anknüpfungspunkt. Dies reicht vom Hauskauf oder -verkauf bis zur Scheidung oder einer Zwangsversteigerung. Hier erfahren Sie alles, was Sie rund um das Thema Verkehrswert wissen müssen.
Egal, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen – der Verkehrswert ist von zentraler Bedeutung für den Hauskauf und -verkauf. Aber die Bedeutung dieses Wertes geht darüber hinaus: So kann er auch bei Scheidungen oder einer Erbschaft relevant werden und ist Bezugswert für die Grundsteuer. Es existieren verschiedene Verfahren, den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen und insbesondere als Eigentümer oder Interessent einer Immobilie sollten Sie über die wesentlichen Aspekte rund um das Thema Bescheid wissen. Dies beinhaltet auch, wie er sich zusammensetzt und wie dieser ermittelt wird. Was der Verkehrswert überhaupt aussagt, wofür er benötigt wird, welche Arten von Gutachten es gibt und sonst alles, was Sie wissen sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Der Verkehrswert bestimmt, was Ihr Grundstück wirklich wert ist
Steigende Immobilienpreise machen seit vielen Jahren Schlagzeilen. Besonders in den Ballungsgebieten kennt der Anstieg scheinbar kein Ende. Interessieren Sie sich für eine Immobilie oder sind Sie bereits Eigentümer einer Immobilie, spielt dieser Wert eine zentrale Rolle für verschiedene Aspekte. Bei Kauf, Verkauf, der Grundsteuer bis hin zur Scheidung oder eines Erbfalls ist der Verkehrswert Anknüpfungspunkt. Der Verkehrswert bezeichnet nämlich den Wert, den die Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller gegebenen Umstände erzielen kann. Er ist in § 194 BauGB sogar legaldefiniert. Demnach wird er durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Verkehrswert ist nicht gleich Kaufpreis
Nicht zu verwechseln ist der Verkehrswert mit dem tatsächlichen Kaufpreis. Der Verkehrswert ist der objektive Wert der Immobilie. Welchen Kaufpreis ein Interessent aber bereit ist zu zahlen, kann davon unabhängig sein. Dabei können subjektive Vorlieben einen potenziellen Interessenten dazu bewegen, ein Angebot über oder unter dem eigentlichen Verkehrswert abzugeben. Der Verkehrswert kann folglich dem Kaufpreis sehr ähnlich sein oder unter Umständen auch stark davon abweichen – etwa wenn die Lage der Immobilie noch weitaus attraktiver ist, als es der Verkehrswert bereits berücksichtigt. Denn ist die Nachfrage besonders hoch, sind potenzielle Käufer oftmals bereit, mehr für eine Immobilie zu zahlen, als eigentlich im Verkehr wert ist.
Verkehrswert in vielen Fällen von zentraler Bedeutung
Eine Verkehrswertermittlung ist in ganz verschiedenen Situationen notwendig. In Verbindung bringen Sie den Verkehrswert wahrscheinlich vor allem mit dem Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie. Richtig – denn wenn Sie beispielsweise das Ziel verfolgen, Ihr Eigentum zu veräußern, ist es hilfreich den Wert Ihrer Immobilie zu kennen. Wie bereits geschildert ist dieser Wert nicht zwangsläufig dafür entscheidend, für welchen Preis ein Immobilie letztendlich über den Tisch geht. Angebot und Nachfrage bestimmen im Wesentlichen den Markt, doch viele Immobilien wechseln den Eigentümer auch unter oder über ihrem eigentlichen Wert.
Für die Festlegung eines Verkaufs- oder Angebotspreises bietet der Verkehrswert aber definitiv die wichtigste Grundlage. Der Wert spielt aber darüber hinaus in vielen anderen Fällen eine Rolle. Kommt es etwa zur Scheidung oder einer Erbauseinandersetzung muss der Verkehrswert im Wege eines Gutachtens ermittelt werden. Zudem kann eine Verkehrswertermittlung auch vom Staat gefordert oder durchgeführt werden. Dies ist zum Beispiel bei einer Zwangs- oder Teilungsversteigerung oder für die Berechnung der Grundsteuer der Fall. Zudem spielt er auch in Versicherungsangelegenheiten oder bei der Beleihung einer Immobilie zu Finanzierungszwecken eine wichtige Rolle.
Verschiedene Faktoren haben Einfluss
Unabhängig von dem Verfahren, welches zur Ermittlung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie angewandt wird, gibt es einige zentrale Faktoren, die den Wert beeinflussen. Individuelle Aspekte können eine Immobilie auf- oder abwerten. Grundsätzlich gilt aber für alle Immobilien, dass der Verkehrswert wesentlich von der aktuellen Marktlage beeinflusst wird. Ist die allgemeine Nachfrage nach Immobilieneigentum hoch, können Sie mit Ihrer Immobilie einen höheren Kaufpreis aushandeln. Ein erster Faktor, der für dieses essenziellen Wert relevant ist, ist die Größe – Je größer, desto teurer.
Darüber hinaus gehört der Zustand und das Baujahr eines Objekts stets zu einem entscheidenden Faktor. Der optische Eindruck ist dabei eher sekundär, sondern es kommt vor allem auf die Bausubstanz und die energetischen Gegebenheiten an. Eine zentrale Rolle spielt die Lage der Immobilie. Diese ist ein Faktor, der den Wert, aber auch den Kaufpreis vehement beeinflusst. Gemeint ist damit die Region oder die Stadt, in der sich das Objekt befindet, aber auch die unmittelbare Umgebung hat Einfluss auf den Verkehrswert. Weiterhin hat auch die Ausstattung der Immobilie und die Zimmeraufteilung einen Einfluss auf den objektiven Wert Ihrer Immobilie. Schließlich können auch rechtliche Faktoren einen großen Einfluss haben. Unterliegt die Immobilie zum Beispiel dem Denkmalschutz oder bestehen Altlasten, kann dies den Verkehrswert deutlich senken.
Unterschiedliche Gutachten für unterschiedliche Zwecke
Ermittelt wird der Verkehrswert durch ein sogenannte Verkehrswertgutachten. Mittels eines solchen Gutachtens wird der Preis bestimmt, den eine Immobilie unter den momentanen Marktgegebenheiten erzielen kann. Der Verkehrswert ist kein fester Wert, sondern variabel, da er stets Veränderungen unterliegt. Bei der Ermittlung gilt aber das sogenannte Stichtagsprinzip. Die Ermittlung des Werstes einer Immobilie bezieht sich demnach auf einen expliziten Stichtag.
Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie sind verschiedene Aspekte, mit deren Grundlagen Sie als Eigentümer oder Interessent einer Immobilie vertraut sein sollten. Die Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind für die Ermittlung eine erste wichtige Grundlage. Dabei handelt es sich um die Daten eines Gremiums, das in den jeweiligen Bundesländern mit der Kaufpreissammlung von Immobilien betraut ist, um für eine größere Transparenz auf dem Markt zu sorgen. Darüber hinaus bemisst sich der Kanon an zu prüfenden bzw mit einzubeziehenden Kriterien zur Ermittlung des Verkehrswerts nach der Art des Gutachtens. Dabei unterscheidet man zwischen dem sogenannten Kurzgutachten und dem Vollgutachten.
Für die Bestimmung eines angemessenen Kaufpreises reicht ein Kurzgutachten grundsätzlich aus.
Das sogenannte Kurzgutachten ist schon der Bezeichnung nach kein vollwertiges Immobiliengutachten, sondern stellt eine überschlägige Wertschätzung dar. Es handelt sich um eine vereinfachte Form eines Gutachtens. Auch beim Kurzgutachten werden die gesetzlich vorgeschriebenen Wertermittlungsverfahren für klassische Verkehrswertgutachten eingehalten. Für ein Kurzgutachten bewertet der Gutachter verschiedene wertbestimmende Faktoren wie die Lage, den Zustand des Objekts und die Erschließung des Grundstücks. Allerdings sind für den Wert ebenfalls bedeutende Unterlagen wie Lagepläne, Grundbuchauszüge oder Wohnflächenberechnungen nicht Bestandteil des Kurzgutachtens.
Trotz der verkürzten Analyse eignet sich das Kurzgutachten in manchen Situationen sogar besser, als ein Vollgutachten. Denn das Kurzgutachten ist in der Regel weitaus günstiger als ein Vollgutachten. Ob ein Kurzgutachten ausreicht, richtet sich letztlich danach, wofür Sie ein Wertgutachten benötigen. Ausreichend ist das Kurzgutachten als Orientierung zur Wertbestimmung etwa regelmäßig bei Immobilienkauf oder -verkauf, weil es dabei hilft den idealen Angebotspreis zu finden. Auch bei einer Scheidung oder der Erbschaft ist das Kurzgutachten meistens ausreichend, sofern es keinen Rechtsstreit gibt.
Der Vorteil des Kurzgutachten liegt zudem darin, dass es innerhalb relativ kurzer Zeit erstellt werden kann und trotzdem fachlich ist, weil ein Großteil des Kanons an Kriterien auch bei Gutachten auch beim Kurzgutachten bewertet wird.
Für gerichtliche Auseinandersetzungen ist ein Vollgutachten notwendig
Das sogenannte Vollgutachten eines Immobiliengutachters kommt zum Einsatz, wenn ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten benötigt wird. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn der Sachverhalt komplexer ist und das entsprechende Gutachten tatsächlich oder voraussichtlich Teil eines Rechtsstreits wird. Im Rahmen der Analyse für ein Vollgutachten werden auch alle Aspekte berücksichtigt, die bei der Erstellung eines Kurzgutachtens relevant sind. Das Vollgutachten geht aber darüber hinaus. Es handelt sich um die umfangreichste Form eines Wertgutachtens, denn es werden sämtliche, das heißt alle ersichtlichen wertbestimmenden Aspekte miteinbezogen. Anders als beim Kurzgutachten schließt das Lagepläne, Grundbuchauszüge oder Wohnflächenberechnungen mit ein.
Notwendig ist das Vollgutachten meistens für offizielle Zwecke und vor allem im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten, weil es gerichtsfest ist. Notwendig ist es daher etwa bei einer Scheidung oder Erbschaft mit Rechtsstreit, im Rahmen eines Zwangs- oder Teilungsversteigerungsverfahrens, im Rahmen der Überprüfung der angesetzten Schenkungs- bzw Erbschaftssteuer, sowie für die Feststellung de Betriebsvermögens oder der Aufdeckung von Reserven bei einer Betriebsauflösung.
Zudem existiert auch die Möglichkeit eines umfangreichen Hausgutachtens. Zweck dessen ist eine finanzielle Orientierungshilfe im Rahmen von Immobiliengeschäften. Es dient dabei in aller Regel der Bank, etwa zum Einschätzen der Bonität. Ein solches umfangreiches Hausgutachten macht daher für Interessenten einer Baufinanzierung oder eines Immobilienverkaufs Sinn. Diese besondere Form des Gutachtens wird in den meisten Fällen von der Bank durchgeführt, welche dann auch die Kosten übernimmt.
Welches Wertermittlungsverfahren richtig ist, richtet sich nach der Art der Immobilie
Für die konkrete Ermittlung gibt es verschiedene Wertermittlungsverfahren. Grundsätzlich unterscheidet man dabei zwischen dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Vergleichswertverfahren. Welches der drei Verfahren im konkreten Fall angewandt wird, hängt insbesondere von der Immobilie ab, deren Verkehrswert ermittelt werden soll. In einigen Fällen werden die verschiedenen Wertermittlungsverfahren auch miteinander kombiniert.
Bei einer selbstgenutzten Immobilie ist das sogenannte Sachwertverfahren zur Verkehrswertermittlung geeignet. Bei diesem Wertermittlungsverfahren werden der Bodenwert und der Gebäudewert einer Immobilie getrennt voneinander berechnet. Das Sachwertverfahren ermittelt einfach gesagt, wie viel es Kosten würde, die zu bewertende Immobilie erneut zu bauen.
Handelt es sich bei der zu bewertenden Immobilie um ein Mietobjekt – also etwa um eine Gewerbeimmobilie, ein Mehrfamilienhaus oder auch nur eine einzelne Wohnung – eignet sich zur Wertermittlung das sogenannte Ertragswertverfahren. Beim Ertragswertverfahren wird die Ermittlung anhand des potenziellen Ertrags der Immobilie in der Zukunft ermittelt. Dies macht bei Immobilien, die einen Ertrag – also insbesondere eine Miete – abwerfen logischerweise Sinn.
Schließlich eignet sich das sogenannte Vergleichswertverfahren, wenn mit der zu bewertenden Immobilie gut vergleichbare Immobilien existieren. Bei dieser Wertermittlungsmethode erfolgt die Ermittlung also durch einen Vergleich zu anderen Objekten. Diese Vergleichsobjekte müssen allerdings für ein Vergleichswertverfahren tauglich sein. Sie müssen der Immobilie, deren Verkehrswert zu ermitteln ist in verschiedenen Kriterien – vor allem Größe, Zustand und Lage – ähneln. Zudem darf der Verkauf der Vergleichsobjekte nicht zu weit zurückliegen. Das Vergleichswertverfahren ist umso zuverlässiger und präziser, je mehr Vergleichsimmobilien miteinbezogen werden können.
Ermittlung des Verkehrswertes erfordert eine Reihe von Unterlagen.
Bei der Erstellung des Immobiliengutachtens, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln, benötigt der Gutachter nicht nur viele Informationen, sondern auch eine Reihe von Dokumente. Bei einigen Dokumenten ist der Gutachter dabei auf Sie angewiesen, da Sie ihm diese bereitstellen müssen. Dies betrifft im Einzelnen:
- einen aktuellen Grundbuchauszug
- alle Bauzeichnungen
- einen aktuellen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- einen Auszug auf der Flurkarte / Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK)
- eine Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Belege über etwaige Modernisierungsmaßnahmen
Einige dieser Unterlagen können Sie nur gegen eine Gebühr beantragen.
Verkehrswertermittlung kann durch Immobiliengutachter oder Makler erfolgen
Für die professionelle Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie ist ein Experte unumgänglich. Je nach dem für welchen Zweck Sie den Verkehrswert benötigen, ist ein Makler ausreichend oder ein anerkannter Immobiliensachverständiger notwendig. Man unterscheidet in diesem Zusammenhang zwischen dem freien Immobiliengutachter, dem öffentlichen Immobiliengutachter, sowie dem staatlich anerkanntem Sachverständigen für Immobilien.
Der sogenannte freie Immobiliengutachter kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn Sie ihr Haus verkaufen oder eine Immobilie kaufen wollen. Die vom freien Immobiliengutachter erstellte Bewertung des Wertes einer Immobilie gibt regelmäßig Auskunft über den Verkehrswert und bildet somit eine taugliche Grundlage, um bei einem privaten Kauf bzw. Verkauf in Verhandlungen zu treten und sich schließlich über den Kaufpreis einig zu werden. Die Berufsbezeichnung „Immobiliengutachter“ ist allerdings nicht geschützt, da es keiner Ausbildung im traditionellen Sinne bedarf. Das entsprechende Gutachten wird deshalb nicht als offizielles Dokument vor Gericht oder vor Behörden anerkannt, weshalb der Anwendungsbereich insofern begrenzt ist. Bei freien Immobiliengutachtern handelt es sich in aller Regel um Personen die sich qua ihres besonderen Sachverstands und ihrer Erfahrung als Gutachter eignen. Daher sind Makler meist die geeignete Person für eine solche Verkehrswertermittlung
Wird der Verkehrswert hingegen für eine Behörde oder ein Gericht benötigt, reicht die Bewertung durch einen Makler nicht aus. Ein gerichtsfestes Immobiliengutachten kann ausschließlich durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter erbracht werden. Dabei handelt es sich um eine geschützte Berufsbezeichnung und ein solcher setzt eine zusätzliche Schulung und Weiterbildung, sowie eine Prüfung durch die Industrie- und Handelskammer (IHK) voraus. Der öffentlich bestellt und vereidigte Immobiliengutachter ist im Gegensatz zu einem „einfachen“ Immobilienmakler dazu autorisiert, offiziell anerkannte Berechnungen zum Markt- und Verkehrswert durchzuführen. Benötigen Sie den Verkehrswert also etwa im Rahmen einer Scheidung vor Gericht oder in einem Erbschaftsfall mit rechtshängigem Rechtsstreit, braucht es einen solchen öffentlich bestellten Sachverständigen.
Artikelbild von Freepiks