Es gibt verschiedene Situationen, in denen Immobilienbesitzer einen Immobiliengutachter benötigen. Am häufigsten kommen solche Dokumente jedoch zum Einsatz, wenn ein Haus ge- oder verkauft werden soll. Anhand verschiedener Berechnungsmethoden bestimmen Immobiliengutachter den Wert von Gebäuden. Es ist wichtig, für jede Situation die passenden Verfahren und GutaWertchten zu wählen, um alle notwendigen Aufgaben zu erfüllen, ohne hierfür zu viel bezahlen zu müssen.
Bei der Bewertung von Immobilien kommen spezielle Immobiliengutachter zum Einsatz. Hier wird zwischen unterschiedlichen Arten von Gutachtern unterschieden. Für Immobilienbesitzer ist es wichtig, sich in diesem Bereich auszukennen, um immer passgenaue Lösungen zu einem guten Preis zu erhalten. Das gilt beim Kauf und Verkauf von Immobilien ebenso wie bei Erbschaftsstreitigkeiten, Scheidungen oder Baumängeln. Dieser Artikel stellt den Beruf des Immobiliengutachters vor und erklärt, worauf Eigentümer bei der Auswahl und Zusammenarbeit achten sollten.
Was ist ein Immobiliengutachter?
Ein Immobiliengutachter wird auch als Sachverständiger für Immobilien bezeichnet. Seine Hauptaufgaben bestehen darin, den Verkehrswert von Immobilien zu bestimmen und entsprechende Immobiliengutachten zu erstellen. Die Grundlagen, anhand derer eine Verkehrswertbestimmung erfolgt, sind in § 194 Baugesetzbuch (BGB) festgehalten. Hierbei ist es möglich, nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch das Grundstück, auf dem sie sich befindet, zu beurteilen.
Hinweis: Immobiliengutachter werden sowohl von Privatpersonen als auch von Behörden, Gerichten und Unternehmen herangezogen.
Bevor man sich für einen Immobiliengutachter entscheidet, muss man seinen Bedarf genau bestimmen. Es gibt nämlich unterschiedliche Formen von Sachverständigen. Außerdem ist zu beachten, dass der Begriff „Sachverständiger“ rechtlich nicht geschützt ist und sich somit alle Menschen so bezeichnen dürfen. Entsprechend müssen Auftraggeber genau vergleichen, um an Fachleute zu geraten, die tatsächlich eine hohe Expertise und Erfahrung besitzen.
Vor einer Zusammenarbeit sollten sich Interessenten die Qualifikationen des jeweiligen Immobiliengutachters ansehen und seinen Werdegang nachvollziehen. Welche Ausbildung, die mit der Immobilienbranche zu tun hat, haben die entsprechenden Personen abgeschlossen? Hierbei ist zu beachten, dass solche Gutachter aus ganz unterschiedlichen Branchen kommen und Quereinsteiger sein können. Wichtig ist, dass sie zum Zeitpunkt der Beauftragung ein hohes Fachwissen besitzen und sich in ihrem Metier auskennen.
In den meisten Fällen sind Bauingenieure und Architekten Immobiliengutachter, es gibt aber auch Immobilienmakler und Menschen aus anderen Berufszweigen, die dieser Tätigkeit professionell und erfolgreich nachgehen. Entscheidend ist, dass die jeweiligen Personen Grundkenntnisse zur Immobilienbranche besitzen und sich mit den Gepflogenheiten bei Verkehrswertgutachten auskennen. Wenn die Immobiliengutachter einem Verband angehören, ist das zunächst ein gutes Zeichen, es ist jedoch noch keine Garantie für Qualität. Es ist daher wichtig, sich mit den unterschiedlichen Anbietern genau zu beschäftigen und ihre Qualifikationen individuell zu überprüfen.
Vier Arten von Immobiliengutachtern
Es gibt prinzipiell vier verschiedene Arten von Immobiliengutachtern. Die erste Gruppe sind die sogenannten freien Immobiliensachverständigen. Hier ist Vorsicht geboten, da die Bezeichnung nicht geschützt ist und somit von jedem Menschen verwendet werden kann. Wenn eine solide Ausbildung vorliegt und der jeweilige Sachverständige langjährige Berufserfahrung mit praktischen Schwerpunkten besitzt, kann eine Zusammenarbeit allerdings durchaus lohnenswert sein.
Die zweite Gruppe stellen die öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter dar. Hierbei handelt es sich um einen gesetzlich geschützten Begriff, sodass sich Auftraggeber der Qualität und Zuverlässigkeit der Dienstleister sicher sein können. Solche Gutachter müssen einen Eid ablegen, dass sie objektiv, unparteiisch und weisungsfrei arbeiten. Sie kommen häufig bei Gerichtsstreitigkeiten zum Einsatz und werden von häufig Behörden und Gerichten herangezogen.
Die dritte große Art von Sachverständigen sind die staatlich anerkannten Immobiliengutachter. Diese werden vom Staat angestellt und übernehmen beispielsweise eine technische Überwachung. Da es sich hierbei um einen rechtlich geschützten Begriff handelt, besitzen entsprechende Gutachter eine hohe Qualifikation. Eine Beaufsichtigung dieser Gruppe erfolgt durch die Landesbehörden.
Nicht zuletzt gibt es EU-zertifizierte Sachverständige. Deren Zertifikat ist unter DIN EN ISO/IEC 17024 zu finden. Von allen verfügbaren Gutachtern besitzen sie die größten Qualifikationen und arbeiten auf einem hohen Niveau. Die Zertifizierung übernimmt die deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS), die ausgesprochen seriös ist. Um ein entsprechender Gutachter zu werden, muss man fachlich hohe Kompetenzen besitzen und langjährige Berufserfahrung mitbringen. Beides wird im Rahmen von kontinuierlichen Prüfungen immer wieder getestet.
In diesen Situationen braucht man einen Immobiliengutachter
In vielfältigen Situationen ist es von Vorteil, den Wert einer Immobilie zu kennen. Insbesondere beim Kauf und Verkauf von Häusern und Wohnungen kommt ein Immobiliengutachter daher häufig zum Einsatz. Seine Bewertung ist eine sinnvolle Grundlage, um einen geeigneten Preis für ein Haus oder eine Wohnung finden zu können. So verkaufen Eigentümer ihre Immobilie nicht unter Wert und Käufer zahlen nicht zu viel für ein Objekt, das sie interessiert. Sowohl Privatpersonen als auch Unternehmer beauftragen kompetente Sachverständige. Betriebe müssen ebenfalls gute Preise für ihre Immobilien erzielen und dürfen kein kostbares Kapital verschwenden, indem sie überteuerte Gebäude kaufen.
Im Rahmen von Erbschaften kommt es immer wieder zu Streitigkeiten rund um eine Immobilie. Das gilt beispielsweise dann, wenn eine Erbengemeinschaft existiert und sich einige der Erben auszahlen lassen wollen. Ebenso kann es sein, dass die Erben und das Finanzamt unterschiedliche Auffassungen davon haben, wie viel Erbschaftssteuer für ein Grundstück oder eine Immobilie gezahlt werden muss. Hier hilft ein Gutachter dabei, Klarheit zu schaffen.
Ähnliches gilt bei Scheidungen. Im Rahmen des Zugewinnausgleichs oder bei Auszahlungen an den ehemaligen Partner ist es entscheidend, genau zu wissen, wie viel eine Immobilie wert ist. Oft können die Betroffenen jedoch nicht sachlich und rational miteinander umgehen und fürchten, vom jeweils anderen übervorteilt zu werden. Da ist es sinnvoll, einen unabhängigen Dritten an der Seite zu haben, der den Wert von Immobilien sachlich und objektiv bestimmt.
Des Weiteren kommen Immobiliengutachter häufig zum Einsatz, wenn es zu Schäden oder Mängeln an einem Haus kommt. Speziell bei Bauausführungen muss geklärt werden, wer für einen bestimmten Schaden oder Mangel verantwortlich ist und für diesen haften muss. Eine Umfrage unter Architekten, Bauunternehmern und Installateuren hat ergeben, dass bei rund 33% von ihnen innerhalb des vergangenen Jahres bei mindestens einem Bauprojekt ein Immobiliensachverständiger herangezogen werden musste, um einen Streitfall zu klären. Dieses Betätigungsfeld gehört folglich zu den wichtigsten für alle, die in dieser Branche tätig sind.
Die drei Verfahren der Immobilienbewertung
Es gibt grundsätzlich drei Verfahren, die bei der Bewertung einer Immobilie herangezogen werden können. Das eine ist das sogenannte Vergleichsverfahren. Hierbei werden unterschiedliche Objekte in ähnlicher Lage und mit vergleichbarer Ausstattung herangezogen und deren Verkaufspreise überprüft. Ausgehend davon lässt sich dann abschätzen, wie viel die zu überprüfende Immobilie wert ist.
Die zweite Herangehensweise ist das sogenannte Ertragswertverfahren. Hierbei kommt grundsätzlich die Formel „Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert“ zum Tragen. Der Gebäudeertragswert setzt sich beispielsweise aus Mieteinnahmen zusammen. Dieses Verfahren ist vor allem bei Immobilien gängig, die von den Auftraggebern nicht selbst genutzt werden. Neben dem Wert des Grundstücks und der Immobilie selbst spielen die Erträge eine Rolle, die sich mit dem jeweiligen Gebäude erzielen lassen.
Die dritte Option ist das sogenannte Sachwertverfahren. Hier erfolgt die Wertbestimmung üblicherweise anhand der Formel „Sachwert = Bodenrichtwert plus Gebäudesachwert“. Um den Gebäudesachwert bestimmen zu können, müssen unter anderem das Baujahr und die Errichtungskosten sowie eventuelle Modernisierungen bekannt sein. Dieses Verfahren ist vor allem bei Immobilien gängig, die die Auftraggeber selbst nutzen.
Wichtige Kriterien bei der Verkehrswertbestimmung
Bei allen drei Verfahren zur Verkehrswertbestimmung einer Immobilie gibt es bestimmte Kriterien, die immer von Relevanz sind. Das ist beispielsweise der Zustand des Objekts. Hierbei müssen die Bauweise, die Materialien und die Bausubstanz berücksichtigt werden. Außerdem machen sich die Gutachter ein Bild von den Trinkwasseranlagen und der elektrischen Installation. Sollten Schäden oder Mängel vorhanden sein, muss eingeschätzt werden, ob und inwieweit diese den Wert der Immobilie reduzieren.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Energiekennwert. Dieser gibt Auskunft über die Energieeffizienz einer Immobilie. Abhängig von der gewählten Dämmung, der Heizungsart, der Gebäudekühlung und einigem mehr lässt sich abschätzen, wie umweltfreundlich ein Gebäude ist. Ebenfalls von großer Bedeutung ist der Bodenrichtwert. Dessen Höhe hängt vom Preis pro Quadratmeter ab, der in der jeweiligen Bodenrichtwertzone für unbebaute Grundstücksflächen erzielt wird.
Eines der wichtigsten Kriterien bei der Bestimmung eines Immobilienwerts ist die Lage. Immobiliengutachter überprüfen das Umfeld, in dem sich das Gebäude befindet, und schätzen ein, wie attraktiv dieses ist. Befindet sich eine Immobilie beispielsweise in der Nähe von Geschäften, Kindergärten, Schulen und dem ÖPNV, erhöht sich hierdurch ihr Wert. Ebenso sind Aspekte wie die Nähe zu Naherholungsgebieten für die Wertbestimmung entscheidend. Nicht zuletzt muss ein Immobiliensachverständiger die Marktsituation gut kennen und realistisch einschätzen, wie hoch die Nachfrage nach einem Gebäude dieser Art ist.
Diese Gutachten für Immobilien gibt es
Auftraggeber haben die Wahl zwischen unterschiedlichen Gutachten. Abhängig davon, welchen Zweck sie mit dem Dokument verfolgen, sollten sie sich für eine jeweils andere Art von Gutachten entscheiden. Gängig sind beispielsweise Kurzgutachten. Diese verursachen wenig Aufwand und sind entsprechend relativ günstig zu haben. Vor allem beim Kauf und Verkauf von Häusern und Wohnungen ist diese Gutachtenform sinnvoll.
Hinweis: Bei einem Kurzgutachten werden weniger Details für die Wertermittlung eines Gebäudes herangezogen. Entsprechend werden weniger Unterlagen benötigt, sodass man beispielsweise auf einen Grundbuchauszug und die Wohnflächenberechnung verzichten kann.
Bei einem Kurzgutachten kommen grundsätzlich alle drei Verfahren zur Verkehrswertberechnung zum Einsatz. Im Gutachten enthalten sind unter anderem eine konkrete Beschreibung von Gebäude und Grundstück, eine Fotodokumentation und verschiedene Unterlagen. Ausgehend von diesen Informationen wird dann eingeschätzt, wie hoch der Wert der jeweiligen Immobilie ist.
Alternativ kommt ein sogenanntes gerichtsfestes Vollgutachten zum Einsatz. Die Grundlagen hierfür sind in § 194 BGB festgehalten. Solche Vollgutachten sind umfassender und kosten entsprechend mehr Geld. Sie werden insbesondere bei Erbschaftsangelegenheiten, Zwangsversteigerungen und Scheidungen eingesetzt. Die Informationen zu dem jeweiligen Gebäude sind in einem solchen Gutachten sehr detailliert. Unter anderem gibt es Grundbuchauszüge, die Topographie des Grundstücks wird beschrieben und es werden auch Wohnrechte oder Aspekte zum Denkmal- oder Naturschutz thematisiert.
Kosten für einen Immobiliengutachter
Die Kosten für eine Immobilienbewertung hängen von vielfältigen Faktoren ab und variieren daher teilweise stark. Herangezogen werden unter anderem die Art der Leistungen und die Qualifikationen, die der jeweilige Gutachter mitbringt. Ebenfalls relevant sind der Auftragsstandort und die Größe der Immobilie, die bewertet werden soll. Das Honorar für einen Immobiliengutachter liegt üblicherweise zwischen 70 € bis 200 €, wobei Fahrspesen hinzukommen können. Das Gutachten selbst schlägt mit 40 € bis 65 € pro Seite zu Buche.
Bis 2009 gab es feste Honorare für eine Immobilienbewertung, seither können Auftraggeber und Auftragnehmer die Preise individuell aushandeln. Welche Gebühren Sachverständige in gerichtlichen Auseinandersetzungen erheben dürfen, ist im Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG) festgehalten. Für den Einsatz vor Gericht eignen sich ausschließlich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Diese haben eine Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegt und sind somit zertifiziert.
Für die Bestimmung der Kosten müssen unterschiedliche Aspekte berücksichtigt werden. Öffentlich bestellte und staatlich anerkannte Sachverständige bekommen beispielsweise ein anderes Honorar als freie Gutachter. Außerdem muss für ein Verkehrswertgutachten mehr bezahlt werden als für Kurzgutachten. Ebenfalls relevant ist die Frage, wie aufwendig die Erstellung des Gutachtens ist.
Immer mehr Nutzer greifen auf Online-Gutachten zurück, um Kosten zu sparen. Diese sind häufig kostenlos zu haben, lassen jedoch zahlreiche Details vermissen. So fehlen beispielsweise häufig fundierte Informationen zur Haustechnik und zum Garten. Auch ein Kurzgutachten ist nur in bestimmten Situationen empfehlenswert, weil es nur wenige Informationen umfasst. Hier müssen Auftraggeber mit etwa 500 € an Kosten rechnen.
Fazit: Immobiliengutachter erledigen viele wichtige Aufgaben
Immobiliengutachter werden sowohl von Privatpersonen als auch von Unternehmen und von Gerichten als Sachverständige herangezogen. Ihre Hauptaufgabe besteht darin, den Wert von Immobilien seriös zu ermitteln und ein entsprechendes Gutachten zu erstellen. Hierbei nutzen Sie ganz unterschiedliche Verfahren. Bei der Auswahl ist es wichtig, die Qualifikation und die Erfahrungen der jeweiligen Gutachter genau zu überprüfen. Außerdem sollte man sich im Vorfeld über die Kosten verständigen, damit es zu keinen bösen Überraschungen kommt. Abhängig von der Art des Gutachtens und vielen weiteren Faktoren fallen die Preise von Immobiliengutachtern höher oder niedriger aus.
