In vielen Situationen, die von einer Erbschaft über einen Verkauf bis zu Finanzierungsverhandlungen mit einer Bank reichen, ist es erforderlich, den Verkehrswert einer Immobilie zu kennen. Dieser unterscheidet sich oft deutlich vom Marktpreis. Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten, um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Hierbei müssen verschiedene Kriterien berücksichtigt werden, weswegen es empfehlenswert ist, die Verkehrswertbestimmung ausschließlich von Experten durchführen zu lassen.
Wer eine Immobilie verkaufen, vererben oder verschenken möchte, muss ihren Verkehrswert kennen. Das ist einerseits wichtig, um einen sinnvollen Preis zu verlangen, andererseits aber auch für die Ermittlung der anfallenden Steuer von Bedeutung. Es gibt drei große Verfahren, mit denen der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden kann. Hierbei sind vielfältige Kriterien wie die Lage, das Baujahr, der bauliche Zustand und vieles mehr zu berücksichtigen. Um zu einem sinnvollen Wert zu kommen, entscheiden sich viele Immobilienbesitzer für die Zusammenarbeit mit Fachleuten. Was bei einer Verkehrswertbestimmung im Einzelnen zu beachten ist, erklärt dieser Artikel.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
In § 194 Baugesetzbuch ist klar geregelt, was unter dem Verkehrswert einer Immobilie zu verstehen ist. Hierbei handelt es sich um den Preis, den eine Immobilie auf dem freien Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt bringen würde, wobei die jeweiligen Kriterien gelten, die am Bewertungsstichtag vorlegen. Außergewöhnliche Umstände werden bei der Verkehrswertermittlung nicht berücksichtigt.
Es muss klar zwischen dem Verkehrswert und dem Marktpreis unterschieden werden. Letzterer hängt von vielen aktuellen Umständen ab, die zum Zeitpunkt des Verkaufs eine Rolle spielen. Der Verkehrswert gilt hingegen allgemein und unabhängig von solchen äußeren Einflüssen. Beispielsweise ist der Marktpreis deutlich niedriger als der Verkehrswert, wenn eine Immobilie zwangsversteigert oder nur wenigen potenziellen Kunden angeboten wird. Grundsätzlich ist es aber auch möglich, dass ein besonders beliebtes Objekt für einen Betrag verkauft wird, der über dem Verkehrswert liegt.
In diesen Situationen wird der Verkehrswert ermittelt
Es gibt zahlreiche Situationen, in denen es erforderlich ist, den Wert einer Immobilie zu kennen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn eine Immobilie verkauft, vererbt oder verschenkt werden soll, oder wenn im Rahmen einer Scheidung Ausgleichs- oder Entschädigungszahlungen getätigt werden müssen. Ebenso wird der Wert benötigt, wenn man in Finanzierungsverhandlungen mit einer Bank oder einem Kreditinstitut tritt oder sich mit dem Finanzamt auseinandersetzen muss.
Bei einem Verkauf hilft der Verkehrswert einer Immobilie dabei, einen angemessenen Kaufpreis zu verlangen. Ist dieser zu niedrig, geht gutes Geld verloren, ist er zu hoch, findet man nicht so leicht Interessenten. In Kombination mit der Bonität eines Antragstellers entscheidet der ermittelte Wert zudem darüber, welche Kreditobergrenzen eine Bank oder ein Kreditinstitut gewähren. Außerdem fallen bei Schenkungen und Erbschaften Steuern an. Deren Höhe hängt stark vom Verkehrswert der Immobilie ab.
Die drei Möglichkeiten, den Verkehrswert zu bestimmen
Es gibt grundsätzlich drei Arten, wie der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden kann: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welche dieser Methoden zum Einsatz kommt, hängt davon ab, um welche Art von Immobilie es sich handelt und wie diese genutzt wird. So kann es passieren, dass abhängig vom gewählten Verfahren ein jeweils anderer Wert ermittelt wird, obwohl es sich immer um dieselbe Immobilie handelt. Zudem müssen viele Kriterien berücksichtigt werden, was eine einfache Berechnung anhand einer klar definierten mathematischen Formel unmöglich macht.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren kommt üblicherweise zum Einsatz, wenn der Wert eines unbebauten Grundstücks oder eines selbstgenutzten Hauses ermittelt werden soll. Bei diesem Vorgehen wird geschaut, welche Preise für ähnliche Immobilien mit einer vergleichbaren Lage bereits erzielt wurden. Hierfür ist es erforderlich, eine Kaufpreissammlung zur Hand zu haben, die beispielsweise bei der Stadt oder Gemeinde zu bekommen sind. Es ist beim Vergleichswertverfahren wichtig, nicht nur ein anderes Gebäude in den Blick zu nehmen, sondern möglichst viele Vergleichsobjekte heranzuziehen. Außerdem müssen diese in möglichst vielen Kriterien vergleichbar sein, um einen realistischen Verkehrswert bestimmen zu können. Neben der Lage spielen hierbei das Baujahr, der Zustand, die Ausstattung und einiges mehr eine Rolle.
Das Ertragswertverfahren
In einigen Fällen wird eine Immobilie nicht selbst genutzt, sondern dient dazu, Renditen zu erwirtschaften. Das ist beispielsweise bei Mietshäusern oder Gewerbeimmobilien der Fall, aber auch Anlageobjekte werden im Namen der Gewinnmaximierung gekauft. In einer solchen Situation wird auf das Ertragswertverfahren zurückgegriffen. Das bedeutet, dass bei der Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie der Bodenwert und der Gebäudeertragswert bestimmt werden.
Hinweis: Ein hoher Bodenwert und hohe Mieteinnahmen führen nicht automatisch zu einem hohen Verkehrswert. Das liegt daran, dass beispielsweise von den Mieteinnahmen die Aufwendungen abgezogen werden. Liegen also hohe Bewirtschaftungskosten vor, reduziert sich der Verkehrswert. Auch führt ein hohes Risiko von Mietausfällen zu einer entsprechenden Senkung des Verkehrswerts.
Das Sachwertverfahren
Soll eine Verkehrswertermittlung unabhängig von der Art und Nutzung einer Immobilie erfolgen, wird auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen. Dieses arbeitet ähnlich wie das Ertragswertverfahren mit dem Bodenwert, der aus der Bodenrichtwerttabelle abgelesen wird. Zusätzlich wird geprüft, wie hoch die Erstellungskosten wären, um ein Gebäude im jeweiligen Zustand zum Zeitpunkt der Durchführung des Sachwertverfahrens zu errichten. Hierbei müssen ganz verschiedene Kriterien wie das Baujahr, der Zustand und die Lage berücksichtigt werden.
Wichtige Kriterien bei der Bestimmung
Wer den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen möchte, muss vielfältige Kriterien in den Blick nehmen. Hierzu gehören insbesondere Angebot und Nachfrage. Eine hohe Nachfrage bei einem überschaubaren Angebot führt zu einer Steigerung des Werts. Zusätzlich müssen Aspekte wie die Lage, die Größe der Immobilie, das Baujahr und der bauliche Zustand berücksichtigt werden. Außerdem ist von Interesse, wie die jeweilige Immobilie genutzt werden könnte und welche Ausstattung sie besitzt.
Hierbei ist zu beachten, dass die verschiedenen Kriterien nicht gleichwertig zu betrachten sind und von verschiedenen Faktoren abhängen. So hat die Lage üblicherweise eine größere Relevanz als die Nutzungsmöglichkeiten. Ebenso kann eine Immobilie, die zwar renovierungsbedürftig ist, aber eine exzellente Lage besitzt, einen höheren Verkehrswert erzielen als eine renovierte Immobilie in einer weniger nachgefragten Lage.
Ähnliches gilt für Mietimmobilien und die Frage nach den potenziellen Erträgen. Wenn eine Immobilie gut ausgestattet ist, aber nur niedrige Mieteinnahmen verspricht, ist der Verkehrswert üblicherweise niedriger als bei Immobilien, die zwar nur eine begrenzte Ausstattung bieten, dafür aber aufgrund einer höheren Nachfrage vermutlich hohe Mieteinnahmen abwerfen.
Verkehrswertbestimmung immer vom Experten vornehmen lassen
Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist in vielen Situationen ausgesprochen wichtig. Deswegen kommt es darauf an, diese Aufgabe sorgfältig und professionell zu erledigen. Viele Immobilienbesitzer arbeiten deswegen mit ausgewiesenen Experten zusammen. Das ist besonders empfehlenswert, wenn es um Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt oder einen Rechtsstreit geht. Hier sollte auf Qualität geachtet werden.
Ausgewiesene Experten erhalten für ihre Gutachten üblicherweise Honorare in Höhe von 0,5 bis 1% des Immobilienwerts. Hierfür nehmen sie eine Verkehrswertermittlung anhand des Grundbuchauszugs, des Lageplans, einer Flurkarte, des Grundrisses, der Baupläne, der Baubeschreibung und des Energieausweises vor. Bei bestimmten Immobilienarten wie Mietshäusern können noch zusätzliche Dokumente wie Mietverträge notwendig werden. Dasselbe gilt, wenn bei einer Immobilie Wohnrechte oder Wegerechte gegeben sind.
Fazit
Der Verkehrswert einer Immobilie ist in vielfältigen Situationen wichtig. Er gibt an, welche Beträge zu einem bestimmten Zeitpunkt auf dem freien Markt für ein Gebäude erzielt werden können. Für seine Bestimmung stehen drei Ermittlungsverfahren zur Auswahl. Es ist wichtig, alle relevanten Aspekte bei der Vertragswertermittlung in den Blick zu nehmen, weswegen die Durchführung ausschließlich professionellen Experten überlassen werden sollte.
