Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks sind und dieses kurzfristig nicht bebauen und selbst nutzen möchten, könnte eine Grundstückvermietung genau das Richtige für Sie sein. Dabei gilt es allerdings einige Dinge praktischer und rechtlicher Art zu beachten. Hier erfahren Sie, was Sie über die Grundstücksvermietung wissen möchten.
Nicht nur Wohnungen oder ganze Häuser können vermietet werden. Gerade für jemanden, der ein Grundstück (noch) nicht verkaufen möchte, ist eine Grundstücksvermietung sehr empfehlenswert. Wichtig im Vorfeld der Vermietung eines ganzen Grundstücks ist die Frage, was Sie langfristig mit dem Grundstück vorhaben. Wollen Sie dieses in Zukunft bebauen oder soll es unbebaut bleiben? Möchten Sie die Fläche in Zukunft selbst nutzen oder soll das Grundstück für längere Zeit von einem gewerblichen Mieter genutzt werden?
Im Zusammenhang mit einer Grundstücksvermietung spielt auch die Erschließung des Grundstücks häufig eine wichtige Rolle. Wie Sie am besten vorgehen, was Sie im Vorfeld der Vermietung klären sollten und alles Weitere, was Sie rund um das Thema Grundstücksvermietung unbedingt wissen müssen, erfahren Sie im folgenden Beitrag.
Eine Grundstücksvermietung kann aus vielerlei Hinsicht sinnvoll sein
Vermieten Sie ein ganzes Grundstück, so überlassen Sie dem Mieter – wie auch bei der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses – den Gebrauch der Mietsache. Da Grundstücke grundsätzlich nur selten an Wert verlieren, lohnt sich die Vermietung eines Grundstücks in der Regel, weil Sie das Grundstück – sofern Sie dieses nicht irgendwann selbst nutzen möchten – auch später zu dem gleichen oder gegebenenfalls sogar zu einem höheren Preis veräußern können.
Sinn macht eine Vermietung also vor allem dann, wenn Sie das Grundstück generell nicht oder noch nicht zum jetzigen Zeitpunkt verkaufen möchten. Während der Mietzeit profitieren Sie dann nicht nur von den Mieteinnahmen, sondern zusätzlich auch davon, dass der Mieter sich im Rahmen seines Gebrauchs um das Grundstück kümmert.
Wer nun unsicher ist, ob oder wann er das Grundstück verkaufen möchte, kann ruhig schlafen. Denn auch während der Dauer des Mietverhältnisses sind Sie nicht gehindert, das Grundstück zu verkaufen. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber des Grundstücks dann anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Bei einem Eigentumsübergang entsteht also ein neues Mietverhältnis zwischen dem neuen Eigentümer des Grundstücks und dem Mieter zu den gleichen Bedingungen. Über die Verweisungsvorschrift des § 578 BGB gilt dies auch für ein gewerblich vermietetes Grundstück.
Der Mietvertrag sollte an das Grundstück angepasst sein
Mit dem Mietvertrag halten Sie alle Vereinbarungen mit dem Mieter hinsichtlich des Grundstücks und seiner Nutzung verbindlich fest. Wie Sie den Grundstücksmietvertrag genau gestalten müssen, hängt vor allem davon ab, ob das Grundstück, dass Sie vermieten möchten, bebaut oder unbebaut ist und ob es privat oder gewerblich genutzt wird. So sind viele potenzielle private Grundstücksmieter vor allem an der Fläche interessiert, weshalb für diese oft wichtig ist, eine Art Gartenhütte und entsprechende Anschlüsse für Wasser und Strom zu haben.
An gänzlich unbebauten Grundstücken sind wiederum häufig Mieter interessiert, die das Grundstück gewerblich und für längere Zeit nutzen möchten. Je nachdem, wie Ihr zu vermietendes Grundstück beschaffen ist und was Sie damit vorhaben, kann für Sie eine andere Zielgruppe interessant sein.
Grundsätzlich gilt natürlich auch hier die Privatautonomie und es obliegt Ihnen und dem Grundstücksmieter, auf welche Inhalte Sie sich einigen. Keinesfalls sollten Sie jedoch vergessen, das Grundstück im Mietvertrag genau zu bezeichnen und zu beschreiben. Dazu gehört auch die Bebauung, sofern sie vorhanden ist.
Je nach Belieben und Ihren Plänen, aber auch abhängig davon an wen Sie das Grundstück vermieten, können Sie das Mietverhältnis unbefristet, oder aber nur für eine gewisse Zeit vermieten. Dies kann zum Beispiel sinnvoll sein, wenn Sie bereits wissen, dass Sie in absehbarer Zukunft selbst das Grundstück nutzen oder bebauen möchten. Wenn Sie das Grundstück nicht unbefristet vermieten wollen, sollten Sie die Dauer des Mietverhältnisses auch unbedingt vertraglich festhalten, um einem späteren Rechtsstreit vorzubeugen.
Des Weiteren darf die Höhe der Miete und die Höhe der Kaution nicht fehlen. Bei letzterem gelten auch bei Grundstücken die gleichen Regeln wie bei der Wohnraumvermietung. Ebenfalls sollten Sie im Mietvertrag die anfallenden Betriebskosten, wie Entwässerung, Wasserversorgung, die öffentlichen Lasten und die Grundsteuer aufführen.
Darüber hinaus können Sie – wie bei anderen Mietverträgen auch – auch andere Rechten und Pflichten des Mieters im Grundstücksmietvertrag regeln. Bei der Vermietung eines Grundstücks könnte es zum Beispiel besonders sinnvoll sein, die Pflicht des Mieters zum Winterdienst zu regeln. Es kann unter Umständen empfehlenswert, einen Makler aus der Region für den Entwurf des Mietvertrags hinzuzuziehen, wenn Sie hinsichtlich der Regelungen im Vertrag besondere Bedürfnisse haben oder das Grundstück Besonderheiten aufweist, für die besondere Regelungen nötig sein könnten.
Miete richtet sich nach bekannten Regeln
Bei der Höhe der Miete, die Sie für das Grundstück verlangen können, gelten grundsätzlich die gleichen Regeln und Parameter, wie auch bei der Vermietung anderen Immobilien. Die Miete richtet sich dabei vor allem nach dem Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde. Zudem beeinflussen verschiedene Faktoren, wie viel Nachfrage für Ihre Immobilie bestehen könnte und damit auch, was Sie genau für Ihr Grundstück im Rahmen der gesetzlichen Regelungen verlangen können. Dazu gehören insbesondere die Mietpreise ähnlicher Grundstücke in vergleichbarer Lage, die umliegende Infrastruktur, die Erschließung, aber natürlich auch die Merkmale des Grundstücks selbst.
Vor der Grundstücksvermietung können Erschließungskosten anfallen
Während der Dauer des Mietverhältnisses sind die Kosten, die Sie als Vermieter für Reparaturen oder Instandsetzung leisten müssen, in aller Regel gering. Handelt es sich um ein komplett unbebautes Grundstück, sind derartige Kosten sogar praktisch ausgeschlossen. Dies unterscheidet die Grundstücksvermietung diesbezüglich von der Vermietung einer Immobilie, bei der immer mal wieder solche Maßnahmen erforderlich werden können. Anfallen können Kosten wie gewohnt aber zum Beispiel für einen Makler, für Inserate in Online-Portalen oder Zeitungen und bei der Versteuerung der Mieteinnahmen nach dem entsprechenden Einkommenssteuersatz.
Womit hingegen viele Vermieter nicht vertraut sind, sind die Kosten, die bereits vor der Vermietung eines Grundstücks entstehen können. Ob diese anfallen und wie hoch diese ausfallen, richtet sich danach, ob das Grundstück, das sie vermieten wollen, völlig erschlossen, nur zum Teil erschlossen oder sogar gänzlich nicht erschlossen ist. Entscheidend ist diese Frage nämlich dann, wenn die Errichtung einer Immobilie auf dem Grundstück geplant ist oder jedenfalls möglich erscheint.
Ein unerschlossenes Grundstück können Sie zwar vermieten, jedoch kann für ein Bauvorhaben auf einem nicht erschlossenen Grundstück keine Baugenehmigung erteilt werden. Die Erschließung muss dafür gesichert sein. Aus diesem Grund könnten also Kosten für die Erschließung auf Sie zukommen, je nachdem, ob Sie die Möglichkeit einer Bebauung schaffen wollen oder nicht.
Grundstücksverpachtung dient der Erzielung von Einkünften aus dem Grundstück
Bei einer Grundstücksvermietung überlassen Sie dem Mieter Ihr Grundstück zum privaten oder gewerblichen Gebrauch gegen eine vereinbarte Miete. Je nachdem, ob der Mieter das Grundstück nur privat oder aber gewerblich nutzt, gelten unterschiedliche Regelungen des Mietrechts. Die Verpachtung eines Grundstücks dient hingegen vorwiegend der Erzielung von Einkünften durch den Pächter. Aus diesem Grund werden unbebaute Grundstücke häufig zu landwirtschaftlichen Zwecken verpachtet. Der Pachtpreis kann fix vereinbart werden oder sich aber – anders als eine Miete – nach dem Ertrag richten.
