Eine Selbstauskunft der Interessenten hilft Vermietern bei der Suche nach geeigneten Mietern für ihre Wohnung. Diese muss allerdings rechtssicher sein, um Streitigkeiten zu vermeiden. Im Kern geht es für den Vermieter darum die Risiken durch den Mietinteressenten im Vorfeld abzuklären. Doch es gibt auch Grenzen, wenn es um die freiwilligen Angaben des Interessenten geht.
Eine Selbstauskunft hilft Vermietern dabei, Interessenten für eine Mietwohnung besser einzuschätzen und eine faktenbasierte Entscheidung zu treffen. Das funktioniert allerdings nur, wenn die in der Selbstauskunft enthaltenen Informationen wahrheitsgemäß sind. Grundsätzlich sind Mieter dazu verpflichtet, korrekte Angaben zu machen. Das gilt allerdings nicht, wenn in der Selbstauskunft Informationen erfragt werden, die nicht rechtens sind.
Für Vermieter ist es daher wichtig, ausschließlich solche Fragen zu stellen, die für die Anbahnung eines Mietverhältnisses von Relevanz sind. In diesem ersten Teil des dreiteiligen Ratgebers geht es zunächst darum, welche Möglichkeiten eine Mieterselbstauskunft bietet, welche Fragen gestellt werden dürfen und wann es den Interessenten erlaubt ist, zu lügen.
Die Schufa als Teil der Mieterselbstauskunft ist legitimer und wichtiger Bestandteil der Risikoabschätzung,
Möglichkeiten und Grenzen einer Mieterselbstauskunft
Eine Mieterselbstauskunft ist eine wichtige Entscheidungshilfe für Vermieter. Hier können sie sich beispielsweise Informationen zur Höhe des Einkommens der Interessenten besorgen und sich somit ein Bild von deren Bonität machen. In diesem Zusammenhang ist auch interessant, ob ein Verbraucherinsolvenzverfahren gegen die Interessenten läuft und ob ein Räumungstitel wegen Mietrückständen gegen sie erworben wurde.
Die Vermieter haben ein Recht, sicherzustellen, dass sie verlässliche und zahlungsfähige Mieter auswählen. Entsprechend haben solche Informationen einen direkten Bezug zur Mietsache und dürfen daher erfragt werden.
Achtung: Fragen nach den Einkommensverhältnissen sind nur dann legitim, solange die Mietzahlungen nicht von der Bundesagentur für Arbeit übernommen werden.
Ebenso ist es erlaubt, zu fragen, ob eine Haustierhaltung geplant wird, da dies für die Frage relevant ist, ob ein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache zu erwarten ist. Fragen nach einem möglichen Kinderwunsch sind hingegen nicht erlaubt. Zu beachten ist zudem, dass bestimmte Informationen nicht jederzeit abgefragt werden dürfen, sondern erst, wenn die Interessenten tatsächlich bekundet haben, dass sie ein Interesse daran haben, die Wohnung anzumieten.
Eine Pflicht zur Selbstauskunft besteht nicht
Vermieter haben zwar ein Recht, nach einer Mieterselbstauskunft zu fragen, die Interessenten müssen diese jedoch nicht geben. Allerdings zeigt sich in der Praxis, dass die meisten Interessenten bereit sind, eine solche Selbstauskunft zu erteilen, da sie wissen, dass sie sonst keine Chance haben, die Wohnung zu bekommen.
Vermieter haben somit ideale Voraussetzungen, um sich im Vorfeld der Vermietung viele nützliche Informationen zu besorgen und diese auszuwerten. Diese Situation sollte aber keinesfalls ausgenutzt werden.
Außerdem ist davon abzuraten, sich bei der Auswahl ausschließlich auf die Informationen der Mieterselbstauskunft zu verlassen. Diese sind immer nur ein Baustein und müssen durch Maßnahmen wie ein persönliches Gespräch bei der Wohnungsbesichtigung ergänzt werden. Ein solcher persönlicher Kontakt ermöglicht es den Vermietern, einen individuellen und glaubwürdigen Eindruck von den Interessenten zu gewinnen. Ein solcher Eindruck ist meist hilfreicher und aussagekräftiger, als es die Daten der Selbstauskunft allein wären.
Nur Fragen, die das Mietverhältnis betreffen könnten, sind erlaubt
Die Idee hinter einer Mieterselbstauskunft besteht darin, einem Vermieter alle Daten an die Hand zu geben, die er für eine fundierte Entscheidung benötigt. Entsprechend sind nur solche Fragen relevant und erlaubt, die das spätere Mietverhältnis tatsächlich betreffen. Das kann zum Beispiel die Bonität betreffen, da ein Vermieter Mietausfälle unbedingt vermeiden möchte. Es ist daher genau zu klären, welche Fragen das jeweilige Mietverhältnis tatsächlich betreffen und entsprechend in der Mieterselbstauskunft gestellt werden dürfen.
Die DSGVO gibt das sogenannte Prinzip der Datenminimierung vor. Das bedeutet, dass so viele Informationen wie nötig und so wenige wie möglich abgefragt werden sollen. Außerdem dürfen die so erhobenen Daten lediglich zu dem Zweck verwendet werden, eine Entscheidung über die Vergabe der Mietsache zu treffen. Des Weiteren müssen sich Vermieter an eine bestimmte Reihenfolge halten. So dürfen bei der Wohnungsbesichtigung beispielsweise andere Fragen gestellt werden als später, wenn bereits ein Interesse an der Wohnung bekundet wurde.
Lügen der Bewerber sind unter bestimmten Umständen legitim
Der schutzwürdige Bereich der Privatsphäre der Mietinteressenten hat auch bei einer Mieterselbstauskunft hohe Priorität. Wenn in einer solchen Auskunft Dinge abgefragt werden, die diese Privatsphäre verletzen, dann sind die entsprechenden Fragen nicht legitim. Hierzu gehören beispielsweise Fragen zur Familienplanung oder zum Familienstand.
Ebenso sind Fragen zur Herkunft, die das Persönlichkeitsrecht der Interessenten betreffen, nicht legitim. Werden dennoch entsprechende Fragen gestellt, haben die Interessenten ein Recht, zu lügen, ohne rechtliche Strafen befürchten zu müssen. Wer sich also auf die Angaben in einer Mieterselbstauskunft verlassen können und sie als Grundlage für die eigene Entscheidung nutzen möchte, sollte daher ausschließlich solche Fragen stellen, die rechtskonform sind.
Hinweis: Wenn der Ehepartner selbst zu einer Vertragspartei wird, ist das für den Vermieter durchaus von Interesse. In diesem Fall greift allerdings die gesamtschuldnerische Haftung, weswegen es nicht nötig ist, in der Selbstauskunft nach dem Familienstand zu fragen. Daher sollte auf diese Frage prinzipiell verzichtet werden.
Erfahren Sie im zweiten Teil des Ratgebers, welche Fragen bei der Wohnungsbesichtigung, bei der Vertragsanbahnung und bei Vertragsabschluss gestellt werden dürfen und welche Fragen ein absolutes No-Go sind.
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