Indexmietverträge zeichnen sich durch ihre Einfachheit aus. Zudem stellt die Indexmiete für Vermieter eine gute Möglichkeit dar, um ihre Mieteinnahmen vor der Inflation zu schützen. Gerade die macht Vermieter in Deutschland zu schaffen.
Eine hohe Inflation stellt eine massive Gefahr für Mieteinnahmen dar. Wenn die Inflation deutlich schneller steigt als die Mietpreise, geht Vermietern eine Menge Geld verloren.
Viele entscheiden sich deshalb dafür, auf einen Indexmietvertrag zurückzugreifen. Dieser orientiert sich an der Inflation und bringt verschiedene Vorteile mit sich. Dieser Artikel erklärt, wann und für wen sich ein Indexmietvertrag lohnt und worauf zu achten ist.
Was ist ein Indexmietvertrag?
Ein Indexmietvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich die Höhe der Miete an der Inflation orientiert. Mieterhöhungen erfolgen somit nicht anhand von Fixpreisen, wie das bei Staffelmietverträgen der Fall ist, sondern sie sind flexibel. Auf diese Weise haben Vermieter die Möglichkeit, Mieterhöhungen so vorzunehmen, dass zumindest ein Inflationsausgleich stattfindet. Hierdurch kommt es nicht zu Verlusten aufgrund einer massiven Inflation.
Die gesetzliche Grundlage des Indexmietvertrags findet sich in § 557b des BGB.
Grundsätzlich sind Indexmietverträge für beide Seiten fair. Ist die Inflation niedrig, ist der Wert der Mieteinnahmen nicht in Gefahr und es besteht kein akuter Anlass für drastische Erhöhungen. Bei langfristig niedrigen Inflationsraten profitieren Mieter somit von dauerhaft günstigen Mieten.
Steigt die Inflation hingegen an, müssen sich Vermieter nicht damit abfinden, dass ihre Mieteinnahmen kontinuierlich an Wert verlieren. Durch eine Anpassung, die sich an der Inflation orientiert, profitieren sie weiterhin von den Mieten.
Die Zahl der Indexmietverträge steigt kontinuierlich
Aktuell entscheiden sich immer mehr Vermieter dafür, Indexmietverträge einzusetzen. Der Mieterverein Hamburg gibt beispielsweise an, dass rund 50 % der Neuverträge mittlerweile Indexmietverträge sind. Bei den Neuverträgen im Großraum München liegt der Wert sogar bei 60-70 %. Staffelmietverträge, bei denen eine feste Regelung für Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag enthalten ist, sind hingegen rückläufig.
Dies ist eine vergleichsweise neue Entwicklung. Noch vor 10 bis 15 Jahren waren Indexmietverträge eigentlich nur bei Firmen und Unternehmen gängig. Aus der Ausnahme ist aber längst die Regel geworden, weswegen auch bei Vermietungen an Privatleute Indexregelungen genutzt werden.
Seltener Streit als bei Staffelmieten
Ein Grund für den Siegeszug der Indexmietverträge besteht darin, dass sie ausgesprochen einfach sind. Es müssen keine komplizierten Tabellen und Mietpreisspiegel herangezogen werden, um die zulässigen Mieterhöhungen zu bestimmen. Stattdessen werden die Inflationszahlen herangezogen, die leicht überall eingesehen werden können. Hierdurch kommt es seltener zu Streit zwischen Vermietern und Mietern, da die Grundlagen von Mieterhöhungen eindeutiger sind.
| Hinweis: Der Mietspiegel in München umfasst aktuell 24 Seiten. Diesen nicht durcharbeiten und analysieren zu müssen, bedeutet für Vermieter eine erhebliche Entlastung. |
Ein weiterer Grund dafür, dass es bei Indexmietverträgen seltener zu Streitigkeiten kommt, besteht darin, dass Vermieter die für sie günstigen Regelungen nicht über Gebühr ausnutzen. Mieterhöhungen erfolgen daher nicht immer an der oberen Grenze des Zulässigen, sondern die meisten Vermieter suchen einen Mittelwert. Sie sind an einem guten Verhältnis zu ihrer Mieterschaft interessiert. Diese goutiert das, indem sie bei einer Mieterhöhung seltener vor Gericht ziehen.
Indexmieten und Eigentümerverbände
Im Bereich der Eigentümerverbände ist es ebenfalls erlaubt, Indexmietverträge abzuschließen. In diesem Fall ist es möglich, steigende Kosten an die Mieter weiterzugeben. Auf diese Weise schützen die Vermieter ihre Mieteinnahmen vor Wertverlust und können Verpflichtungen, wie ihren monatlichen Beiträgen für die Rücklagen der WEG, weiterhin problemlos nachkommen.
Die Praxis zeigt, dass sich der Einsatz von Indexmietverträgen unter anderem für Kleinstvermieter gut eignet. Diese müssen dann nicht den bürokratischen Aufwand auf sich nehmen, der mit einer Kontrolle und Analyse der aktuellen Mietspiegel einhergeht. Sie orientieren sich bei den Mieterhöhungen lediglich an der Spanne der Preissteigerungen, sollten diese aber nie komplett ausreizen.
Darum sehen Mieter Indexmietverträge kritisch
Mieterverbände erkennen die Vorteile, die sich aus Indexmietverträgen ergeben. So sind diese Verträge beispielsweise klar nachvollziehbar und transparent, sodass Mieter selbst ohne große Vorkenntnisse nachvollziehen können, warum eine Mieterhöhung erfolgt und ob der gewählte Rahmen in Ordnung ist.
Hinzu kommt, dass eine Erhöhung auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einem Indexvertrag nicht möglich ist. Da die Mieten über diese Variante erheblich ansteigen können, ist durch einen Indexvertrag für Entlastung gesorgt.
Allerdings geben die Mieterverbände zu bedenken, dass die Planungssicherheit der Mieter unter einem Indexmietvertrag deutlich leidet. Es lässt sich nicht sicher vorhersagen, wie hoch die Preissteigerungen in einem bestimmten Jahr ausfallen werden. Wenn sie wie aktuell extrem hoch sind, gehen auch die Mieten massiv nach oben. Des Weiteren gibt es bei Indexmietverträgen keine Kappungsgrenzen, um Mieterhöhungen zu begrenzen, wovon ebenfalls nur die Vermieter profitieren.
Fazit: Für Vermieter sind Indexmietverträge eine gute Sache. Sie gewinnen ein Höchstmaß an Planungssicherheit und sparen einen Großteil der bisherigen Bürokratie ein. Außerdem schützen sie ihre Mieteinnahmen vor Wertverlusten, die sich aus hohen Inflationsraten ergeben und die nicht durch Mieterhöhungen im Rahmen von Staffelmietverträgen ausgeglichen werden können.
Wenn ein verträgliches Maß bei den Erhöhungen gewählt und nicht immer der höchstmögliche Satz genutzt wird, akzeptieren Mieter diese Art der Mieterhöhung in der Regel besser als andere Verfahrensweisen. Gerade Kleinstvermieter, die sich die Bürokratie bei Mieterhöhungen nach Möglichkeit sparen und ihre Einnahmen trotzdem schützen wollen, profitieren von solchen Indexmietverträge.
