Altbauten üben wegen ihres klassischen Flairs sowohl auf Eigentümer als auch auf Mieter einen besonderen Reiz aus. Allerdings kann es hier schnell passieren, dass der Denkmalschutz Renovierungen, Sanierungen und andere Maßnahmen kompliziert macht. Auf der anderen Seite stehen verschiedene Förderungen zur Verfügung, die gezielt den Erhalt solcher Gebäude zum Ziel haben. Bevor man sich für den Kauf oder die Vermietung denkmalgeschützter Gebäude entscheidet, sollte man einiges beachten.
Der Denkmalschutz ist eine wichtige Sache, schützt er doch historisch und architektonisch bedeutsame Immobilien. Allerdings wird er für Eigentümer und Mieter schnell zum Hindernis, wenn es darum geht, Modernisierungen und Sanierungen vorzunehmen.
Deswegen ist es vor dem Kauf oder der Vermietung von denkmalgeschützten Immobilien wichtig, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen und zu wissen, welche Auswirkungen der Denkmalschutz hat. Dieser Beitrag stellt daher die wichtigsten Informationen zum Thema vor und erklärt, wie man von solchen geschützten Gebäuden am besten profitiert.
Wann wird eine Immobilie unter Denkmalschutz gestellt?
Wer sich mit denkmalgeschützten Immobilien auseinandersetzen möchte, muss zunächst einmal wissen, wann ein Gebäude zu einem Baudenkmal wird. Die Entscheidungsgewalt darüber, welche Immobilien auf die Liste historischer Baudenkmäler gelangen und somit einen besonderen Schutz erfahren, haben die Denkmalschutzbehörden der einzelnen Bundesländer. Der Schutz wichtiger nationaler Kulturdenkmäler ist Angelegenheit des Bundes.
Grundlegende Informationen erhält man im Internet, so bei der Suche nach Denkmalschutz und dem jeweiligen Namen des Bundeslandes. Teils bieten die Bundesländer, wie zum Beispiel Bayern, auch spezielle Internetbörsen für den Kauf und Verkauf von denkmalgeschützten Immobilien an.
Neben historischen Schlössern, Fachwerkhäusern und ähnlichen Gebäuden geht es hier auch um Mietimmobilien, die wegen einer außergewöhnlichen Architektur oder ihrer historischen Bedeutung geschützt werden sollen.
Aufgrund dieser historischen Bedeutung kann es auch dazu kommen, dass Industriegebäude Plattenbauten oder Gefängnisse einen Denkmalschutz erhalten, obwohl diese optisch wenig ansprechend sind. Wichtige Kriterien sind in diesem Zusammenhang das Alter und der geschichtliche Wert des jeweiligen Gebäudes. Außerdem wird geprüft, inwieweit die Architektur so außergewöhnlich ist, dass sie geschützt werden soll.
Hierbei ist zu beachten, dass ein Gebäude nicht automatisch unter Denkmalschutz gestellt wird, bloß weil es historisch bedeutsam oder attraktiv ist. Stattdessen ist es erforderlich, einen Antrag auf Denkmalschutz zu stellen. Dieser muss bei den jeweiligen Behörden eingereicht werden. Diese entscheiden dann individuell anhand konkreter Rahmenbedingungen, ob ein Schutzbedürfnis gegeben ist oder nicht. In diesem Zusammenhang wird nicht zuletzt geprüft, ob eine technische, städtebauliche oder künstlerische Bedeutung bei der jeweiligen Immobilie vorliegt.
Achtung: Ein solcher Antrag auf Denkmalschutz kann nicht nur von den Eigentümern der jeweiligen Immobilie sondern auch von Dritten gestellt werden. Es kann somit passieren, dass sich Eigentümer mit einem bestimmten Denkmalschutzverfahren konfrontiert sehen, obwohl diese gar kein Interesse an einem Schutzstatus ihres Gebäudes haben.
Folgen des Denkmalschutzes für Eigentümer
Wenn eine Immobilie zum Baudenkmal erklärt wird, hat dies konkrete Auswirkungen auf den Eigentümer. Hierzu gehört beispielsweise, dass er nicht mehr alleine über das Wohl und Wehe des Gebäudes entscheiden kann, sondern die jeweiligen Behörden ein Mitspracherecht haben. Das betrifft beispielsweise Modernisierungen, Renovierungen, Sanierungen und einen Umbau. Unter anderem dürfen die Behörden mitentscheiden, welche Materialien bei bestimmten Maßnahmen verwendet werden.
Allerdings ergeben sich aus einem Denkmalschutz auch Vorteile für die Vermieter. Das betrifft beispielsweise die Steuer. So können verschiedene Maßnahmen steuerlich geltend gemacht werden, was die Kosten teilweise erheblich reduziert. Außerdem gibt es für Anliegen bei denkmalgeschützten Immobilien häufig regionale und bundesweite Förderprogramme, auf die die Eigentümer zurückgreifen können. Nicht zuletzt ist es bei renovierten Baudenkmälern oft möglich, höhere Mieten zu verlangen als bei anderen Gebäuden.
Aufhebung des Denkmalschutzes
Wer denkmalgeschützte Immobilien sanieren und für die Zukunft bewahren möchte, muss sich stark engagieren und teilweise große Summen investieren. Einige Eigentümer haben deswegen ein Interesse daran, den Schutzstatus ihres Gebäudes aufzuheben, um sich bestimmte bürokratische Aufgaben und Mehraufwände zu ersparen und frei darüber entscheiden zu können, was mit ihrem Haus geschieht. Dies ist allerdings nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen möglich.
Wer den Schutzstatus einer Immobilie aufheben möchte, muss einen entsprechenden Antrag bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde stellen. Hierin muss klar begründet werden, warum man der Meinung ist, dass der Denkmalschutz nicht mehr gegeben sein sollte. Ein möglicher Grund ist beispielsweise, wenn die Erhaltung der Bausubstanz für die Eigentümer einen unzumutbaren Aufwand darstellen würde. Auch wenn die Gründe, die zum Schutzstatus geführt haben, nicht mehr gegeben sind, kann dieser aufgehoben werden.
In der Praxis ist es allerdings so, dass sich viele Behörden dagegen wehren, dass ein Denkmalschutzstatus aufgehoben wird. In einem solchen Fall bleibt den Eigentümern nur der Klageweg. Dann muss individuell vor Gericht geklärt werden, ob ein besonderer Schutzstatus besteht und ob der Denkmalschutz erhalten bleibt oder aufgehoben werden kann.
Vorteile für Vermieter
Die Sanierung eines Baudenkmals können Eigentümer steuerlich geltend machen. Hierbei kommt die sogenannte Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) zum Tragen. Über 12 Jahre werden hierbei die Sanierungskosten vollständig abgeschrieben. Bei diesem Vorgehen ist zu beachten, dass innerhalb der ersten 8 Jahre 9% und in den Jahren danach 7% per anno geltend gemacht werden können. Wird die Immobilie selbst genutzt, bleibt der Wert konstant bei 9%. Über einen Zeitraum von 10 Jahren können so bis zu 90% der Sanierungskosten geltend gemacht werden.
Die Denkmal-AfA steht Eigentümern allerdings nur dann zur Verfügung, wenn die Sanierung nach dem Kauf der Immobilie in die Wege geleitet wurde oder wenn die Denkmalbehörde sie genehmigt hat. Ebenso ist es möglich, die lineare AfA zu nutzen. Hierbei ist es möglich, den Kaufpreis und den Bodenwert steuerlich geltend zu machen. Wurde die Immobilie vor 1925 gebaut, liegt die AfA bei 2,5%, ansonsten bei 2%.
Ebenfalls günstig für Eigentümer sind die Förderungen, die bei energetischen Sanierungen in Anspruch genommen werden können. Sowohl der Bund als auch die Länder und Kommunen bieten entsprechende Fördermittel an. Zudem bietet die KfW Förderungen, auf die zurückgegriffen werden kann. Die Förderbedingungen sind bei denkmalgeschützten Gebäuden häufig vereinfacht, sodass die Sanierung zeitnah beginnen kann. Bevor Eigentümer einen entsprechenden Antrag stellen, sollte sie jedoch genau prüfen, ob sie anspruchsberechtigt sind. So ersparen sie sich den Aufwand, Anträge für Fördermittel zu stellen, die sie ohnehin nicht erhalten.
Grundsätzlich sollte man aber bereits im Vorfeld, wenn möglich, kalkulieren, wann sich die Vermietung eines denkmalgeschützten Hauses finanziell lohnt.
Denkmalschutz und der Energieausweis
Wer eine Immobilie verkaufen oder neu vermieten möchte, muss seit 2015 einen Energieausweis vorlegen. Dieser gibt Auskunft darüber, wie hoch der Energieverbrauch in der jeweiligen Immobilie ist. Hierbei muss zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweisen unterschieden werden. In einem solchen Ausweis sind die verschiedenen Energieeffizienzklassen von A+ bis H aufgeführt, sodass Käufer beziehungsweise Mieter schnell erkennen, mit welchen Energiekosten sie bei dem jeweiligen Haus oder einer Wohnung zu rechnen haben.
Bei denkmalgeschützten Immobilien ist diese Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises aufgehoben. Das liegt daran, dass Maßnahmen für die energetische Sanierung häufig nicht in Einklang mit Maßnahmen zum Denkmalschutz gebracht werden können. Entsprechend ist es nicht oder nur äußerst schwierig möglich, entsprechende Sanierungsmaßnahmen an einem Haus durchzuführen, das unter Denkmalschutz steht.
Hinweis: Für Eigentümer und Vermieter bietet es sich an, eine Bescheinigung der zuständigen Behörden einzuholen, dass es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt und somit kein Anspruch auf einen Energieausweis besteht. So vereinfacht man den Verkaufs- oder Vermietungsprozess erheblich.
Die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde einholen
Zwar bestehen in Bezug auf denkmalgeschützte Immobilien verschiedene Vorteile für die Eigentümer, trotzdem sind der Schutz und der Erhalt solcher Gebäude mit zahlreichen Pflichten und Aufgaben verbunden. Hierbei liegt die Entscheidungsgewalt nicht allein bei den Eigentümern, sondern sie müssen bei vielfältigen Maßnahmen und Vorhaben die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde einholen. Das gilt sowohl für Renovierungen und Instandhaltungen als auch für den Erhalt der Baumerkmale, die überhaupt erst zum Schutzstatus geführt haben.
Grundsätzlich werden all solche Bauvorhaben mit großer Wahrscheinlichkeit von der Denkmalschutzbehörde abgelehnt, die dazu führen würden, dass sich der historische Charakter des jeweiligen Hauses ändern würde. Es ist nicht empfehlenswert, entsprechende Maßnahmen durchzuführen, ohne dass eine Zustimmung der Behörde vorliegt. Ansonsten müssen teils hohe Bußgelder gezahlt werden. Bei besonders massiven Verstößen kann auf Grundlage des Denkmalschutzgesetzes sogar eine Enteignung vorgenommen werden.
Es gibt eine Vielzahl von Maßnahmen, bei denen unbedingt eine Zustimmung der Denkmalschutzbehörde eingeholt werden muss. Hierzu gehört die Erneuerung des Daches ebenso wie der Ausbau des Kellers oder des Dachgeschosses. Auch wer die Fassade oder die Innenräume streichen oder Türen und Fenster austauschen möchte, muss sich dies zunächst genehmigen lassen. Ebenso können Eigentümer keine Bodenbeläge verlegen oder die Modernisierung der Sanitäranlagen in die Wege leiten, ohne dass eine Genehmigung der Behörde vorliegt. Nicht zuletzt wird eine entsprechende Zustimmung auch dann benötigt, wenn eine Nutzungsänderung bestimmter Räume geplant ist. Wollen Mieter Heimwerkeraufgaben an der Immobilie vornehmen, brauchen sie nicht nur die Zustimmung des Vermieters, sondern auch diejenige der Denkmalschutzbehörde.
Zu beachten ist jedoch, dass Einschränkungen in der Entscheidungsfreiheit häufig nicht die gesamte Immobilie, sondern nur Teile des jeweiligen Gebäudes betreffen. Besitzt beispielsweise ein Haus eine historische Fassade, die durch den Denkmalschutz geschützt wird, so müssen Änderungen daran von der Behörde genehmigt werden, Renovierungen der Sanitäranlagen, die keinen speziellen Schutzstatus genießen, hingegen nicht.
Lohnen sich denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage?
Es ist nur schwer bis gar nicht möglich, ein denkmalgeschütztes Gebäude in ein Spekulationsobjekt zu verwandeln. Hierfür sind die Auflagen und Einschränkungen zu groß, die mit der jeweiligen Immobilie einhergehen. Als langfristig angelegtes Investitionsobjekt lohnen sich solche Häuser hingegen durchaus. So kann man beispielsweise über die Mieterträge teils gute Renditen erwirtschaften. Das gilt umso mehr, da Immobilien mit historischer Bedeutung oft eine besondere Attraktivität haben und man somit leicht geeignete Mieter findet. In Kombination mit den verfügbaren Steuervergünstigungen profitiert man somit von einem denkmalgeschützten Haus als Kapitalanlage.
Fazit: der richtige Umgang mit dem Denkmalschutz
Denkmalgeschützte Immobilien sind für alle interessant und lohnenswert, die sich gerne aktiv bei einem Haus engagieren und bereit sind, Investitionen in ein Gebäude vorzunehmen. Insbesondere durch Steuervergünstigungen und Mieteinnahmen kann man mit einem solchen Gebäude gutes Geld verdienen. Hierfür ist es aber erforderlich, sich mit den Vorgaben und Auflagen im Denkmalschutz auszukennen und diese im Umgang mit der jeweiligen Immobilie stets zu berücksichtigen. Dasselbe gilt, wenn man Immobilien mit einem entsprechenden Schutzstatus verkaufen möchte. Hier gelten dann beispielsweise andere Regelungen für den Umgang mit dem Energieausweis als bei Neubauten. Intensive Recherchen oder die Zusammenarbeit mit einem professionellen Makler sind hier empfehlenswert.
