Wärmepumpe: Das müssen Wohnungseigentümer einer WEG wissen

Wärmepumpen sind in aller Munde. Hier erfahren Sie, was Sie als Eigentümer rund um das Thema Wärmepumpenanlage wissen müssen.

Spätestens seit dem hoch umstrittenen Heizungsgesetz der Ampel-Regierung hat jeder schon einmal von der Wärmepumpe gehört. Obwohl sie fast schon zum politischen Kampfbegriff verkommen ist, sollten sich Haus- und Wohnungseigentümer durchaus mit der Thematik beschäftigen. Die Energiewende hat schon längst ihren Einfluss auf die Immobilienbranche und das Recht gefunden.

Wärme spielt, neben Sonnenenergie und Windkraft, eine ebenso große Rolle für die Stromerzeugung. Die Wärmepumpe ist dabei eine interessante Möglichkeit, um eine Immobilie nachhaltiger zu machen. Auch in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) steht das sagenumwobene Thema längst auf der Agenda. In diesem Beitrag erfahren Sie, worum es sich bei einer Wärmepumpenanlage überhaupt handelt, wie diese funktioniert und welche Arten es gibt. Zudem beleuchten wir, wie WEGs mit dem Thema umgehen sollten, wie Wärmepumpen rechtlich einzuordnen sind und ob sich die Anschaffung lohnt.

Wärmepumpe überträgt Umweltwärme in das Gebäude

Obwohl oder vielleicht gerade weil die Wärmepumpe in den letzten Jahren für politische Furore gesorgt hat, wissen viele Eigentümer noch nicht worum es sich dabei genau handelt und welche Möglichkeiten diese Art der Wärmegewinnung bietet.

Diese spezielle Pumpe nutzt die Umweltwärme indem sie diese entzieht und mit Hilfe eines Kältekreislaufs erhöht. Möglich macht dies ein mit Strom betriebener Kompressor in der Pumpe. Die Funktionsweise ermöglicht es, auf diese Weise Gebäude und Wasser aufzuheizen, ohne die Umwelt direkt zu belasten.

Für den interessierten Immobilieneigentümer lohnt sich der Blick in die Pumpe selbst, um die Funktionsweise zu verstehen und entscheiden zu können, ob eine Pumpe für die eigene Immobilie oder die WEG Sinn macht. In der Wärmepumpe zirkuliert ein Kältemittel, welches Wärme aus der Luft, dem Grundwasser und je nach Bauart dem Erdreich entzieht. Das Kältemittel verdampft bei diesem Prozess. Der entstehende Dampf wird durch den bereits angesprochenen Kompressor verdichtet, was zu einer Erhöhung der Temperatur führt. Diese Wärme kann durch den sogenannten Wärmetauscher wiederum an das Heizsystem des Gebäudes abgegeben werden. Das verdampfte Kältemittel wird durch die Abgabe der Wärme in das Heizsystem wieder flüssig, sodass der Vorgang dann von vorn beginnen kann.

Optimal funktioniert diese Prozedur, wenn das Gebäude über eine gute Wärmedämmung verfügt. Vorteilhaft ist zudem ein sogenanntes Niedrigtemperatur-Wärmeabgabesystem von unter 35 Grad, welches durch eine Wand- oder Fußbodenheizung oder einen Niedrigtemperaturheizkörper realisiert werden kann. Durch diese Gegebenheiten können Sie von der Funktionsweise der Wärmepumpe wegen der hohen Effizienz vollumfänglich profitieren.

Es gibt verschiedene Arten von Wärmepumpen

Zwar ist die Funktionsweise der Wärmepumpen grundsätzlich immer gleich, es existieren jedoch verschiedene Arten. Mit diesen sollten Sie sich unbedingt befassen, bevor Sie oder Ihre WEG über die Anschaffung einer Wärmepumpe nachdenkt. Grundsätzlich wird zwischen der Erdwärme- der Luft- und der Erdwasserwärmepumpe unterschieden, wobei es zahlreiche Untertypen gibt.

Die sogenannte Erdwärmepumpe entzieht die Wärme, wie bereits der Name verrät, dem Erdreich. Die Erdwärmepumpe verfügt über eine Erdwärmesonde oder einen Erdwärmekollektor, durch den Salzwasser (Sole). In dem Kollektor bzw. der Sonde wird die Sole durch die Erdwärme erhitzt. Entsprechend der bereits beschriebenen, grundsätzlichen Funktionsweise der Pumpe wird der Sole die Wärme dann entzogen und über den Wärmetauscher an das Gebäudeinnere abgegeben. Wegen der Sole bezeichnet man Erdwärmepumpen häufig auch als Sole-Wärmepumpen.

Luftwärmepumpen entziehen die notwendige Wärme hingegen der Umgebungsluft. Das macht diese Art der Wärmepumpe besonders unkompliziert, weil eine gesonderten Genehmigungen zum „Anzapfen“ des Erdreichs notwendig sind. Es bestehen zudem keine darüber hinausgehenden Einschränkungen, wie es zum Beispiel die Erdwärmesonde aus Gewässerschutzgesichtspunkten aufweist. Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass eine Luftwärmepumpe in der Anschaffung regelmäßig günstiger ist. Dies ergibt sich bereits aus der unkomplizierten, weniger aufwendigen Installation, die keine hohen Kosten auslöst. Bei Luftwärmepumpen wird wiederum zwischen Luft-Luft-Wärmepumpen und Luft-Wasser-Wärmepumpen unterschieden.

Grundwasserwärmepumpen machen sich den Umstand zu Nutzen, dass das Grundwasser ganzjährig eine Temperatur von mindestens 7 Grad Celsius hat. Je nach Tiefe beträgt die Temperatur sogar ganzjährig über 10 Grad. Für eine Grundwasserwärmepumpe müssen zwei Brunnen gebohrt werden. Der sogenannte Förderbrunnen oder Saugbrunnen fördert das Grundwasser, damit dieses zur Pumpe gelangt. Das Wasser gibt die Wärme dort an den Verdampfer ab, wodurch die Funktionsweise einer Wärmepumpe in Gang gesetzt werden kann. Das abgekühlte Wasser wird über den zweiten Brunnen, den sogenannten Schluckbrunnen oder Sickerbrunnen, zurück in das Grundwasser geführt. Der Vorteil dieses Types ist, dass die Leistung immer konstant bleibt. Gleichzeitig ist die Grundwasserwärmepumpe in der Anschaffung in aller Regel am teuersten, was vor allem an den zwei notwendigen Brunnen und entsprechenden Leitungen liegt. Im Einzelfall muss also genau geprüft werden, ob die großen Vorteile der Erdwasserwärmepumpe die hohen Kosten rechtfertigen. Darüber hinaus ist abzuklären, ob die Anschaffung auch praktisch realisierbar ist. In Wasserschutzgebieten sind Grundwasserwärmepumpe zum Beispiel nicht genehmigungsfähig.

Ist die Wärmepumpe Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft von zentraler Bedeutung. Unter dem Vorbehalt einer  Gemeinschaftsordnung und der Möglichkeit, individuelle Regelungen und Beschlüsse zu fassen, lässt sich grundsätzlich sagen, dass die Kosten für Sondereigentum vom Sondereigentümer selbst zu tragen sind.

Gemeinschaftseigentum, welches im Eigentum der gesamten WEG steht, werden hingegen von der Gemeinschaft unterhalten. Zum Gemeinschaftseigentum im Sinne des § 1 Absatz 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gehören etwa das Grundstück, das Gebäude, das Treppenhaus oder die Außenanlagen – jedenfalls soweit kein Sondereigentum daran besteht oder es Dritten gehört. Die WEG trägt dafür die Kosten, was grundsätzlich eine anteilige Kostentragung aller Eigentümer zu Kopfteilen oder Miteigentumsanteilen bedeutet.

Hinsichtlich der Anschaffung und Instandhaltung einer Wärmepumpenanlage stellt sich für Wohnungseigentümer daher die wichtige Frage, ob diese im Sonder- oder im Gemeinschaftseigentum steht.

Existiert eine Wärmepumpe, die die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft versorgt, gehört diese definitiv zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt selbst dann, wenn die Wärmepumpeanlage darüber hinaus auch andere Objekte abdeckt. Anders kann der Fall aber gelagert sein, wenn nur ein Teil der Eigentümer durch die Pumpe versorgt werden. Praxisnah ist dann eine Auferlegung der Kosten auf die konkreten Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung durch Beschluss wahrscheinlich.

Sondereigentum ist in einer WEG eher ungewöhnlich, weil es schwer vorstellbar erscheint, dass nur ein einzelner Eigentümer mit einer Wärmepumpe in demselben Gebäude versorgt wird. Sondereigentum lässt sich nach Meinung des Bundesgerichtshofs (BGH) in seinem Urteil vom 08.07.2011, Aktenzeichen V ZR 176/10 höchstens an einzelnen Heizkörpern, den entsprechenden Ventilen und gegebenenfalls an den Ventilen begründen, sofern dies die Teilungserklärung der WEG oder Vereinbarungen dies regeln.

Installation stellt häufig eine bauliche Veränderung dar

Doch nicht nur die Frage der Einordnung des Eigentums ist für den Wohnungseigentümer von Bedeutung. Die Pumpe muss schließlich auch eingebaut werden. Je nach Typ der Anlage kann dies durchaus aufwendige Bauarbeiten erfordern. In rechtlicher Hinsicht ist entscheidend, ob es sich um eine bauliche Veränderung handelt.

• § 20 Absatz 1 WEG definiert die bauliche Veränderung als jede Maßnahme, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentum hinausgeht. Abzugrenzen ist sie von der Erhaltungsmaßnahme, welche wiederum in § 19 Absatz 2 Nr. 2 WEG geregelt ist. Erhaltungsmaßnahmen umfassen demnach die in § 13 Absatz 2 WEG geregelte Instandsetzung und die Instandhaltung.

Ob der Einbau einer Wärmepumpenanlage nun eine bauliche Veränderung darstellt, ist nicht pauschal zu beantworten. Ist das Heizsystem kaputt und besteht damit die Notwendigkeit eines Austauschs, so ist die Installation dann eine Instandhaltungsmaßnahme und keine bauliche Veränderung. Häufig werden sie allerdings trotz noch funktionierender Heizung eingebaut, um eine höhere Energieeffizienz und Nachhaltigkeit zu erzielen. Dabei handelt es sich dann regelmäßig um eine bauliche Veränderung, wofür mittlerweile eine einfache Mehrheit zur Beschlussfassung der Eigentümerversammlung genügt. Der Beschluss darf sich allerdings nicht auf den Austausch der Heizkörper erstrecken, die nicht im Gemeinschafts-, sondern im Sondereigentum befinden.

Kosten werden in der Regel von der WEG getragen

Da es sich bei einer Wärmepumpe in aller Regel nicht um Gemeinschaftseigentum handelt, tragen alle Eigentümer gemeinsam die Kosten für die bauliche Veränderung. Dies geschieht meistens nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Die Maßnahme muss dafür allerdings mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen oder der Hälfte der Miteigentumsanteilen beschlossen werden. Amortisieren sich die Kosten für die Pumpe innerhalb eines angemessenen Zeitraums, trägt die WEG die Kosten auf jeden Fall.

Problematisch wird es hingegen, wenn die Kosten für die Installation unverhältnismäßig hoch sind. Dies führt häufig dazu, dass die Kosten den Wohnungseigentümern auferlegt werden, die für den Einbau der Anlage gestimmt haben. Die Folge wäre jedoch auch, dass dem Grunde nach nur diese Eigentümer von der Wärmepumpe Gebrauch machen dürften. Da dies aber in der Praxis schwer vorzustellen ist, ist die Lösung dieses Dilemmas, sofern es auftritt, nach wie vor unklar, sodass Wohnungseigentümergemeinschaften gut beraten sind, es nicht dazu kommen zu lassen.

Ist die Installation der Wärmepumpen-Heizanlage als Erhaltungsmaßnahme zu kategorisieren, werden die Kosten in jedem Fall von der WEG getragen, sodass auf etwaige Erhaltungsrücklagen zurückgegriffen werden kann oder die Gemeinschaft die Kosten nach geregeltem Schlüssel bezahlt.

Staatliche Förderungen können Anschaffung erleichtern

Da die Anschaffung einer Wärmepumpe je nach Typ mit hohen Kosten verbunden ist, birgt das Thema häufig ein gewisses Streitpotenzial. Dieses kann durch mögliche staatliche Zuschüsse gedämpft werden. Informieren Sie sich über entsprechende Förderungen, um den Weg zu erleichtern.

Entsprechende Förderungen finden Sie unter anderem bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die Auseinandersetzung mit den verschiedenen Förderungen ist auch wichtig, um die Voraussetzungen zu erfahren. Beispielsweise kann eine Förderung der KfW seit diesem Jahr nur noch beantragt werden, wenn ein Smart-Gateway.Anschluss an der Pumpe existiert. Dieser Anschluss gewährleistet die Erfassung von Daten sowie eine Steuerung der Anlage.

Nachteile einer Wärmepumpe sollten im Vorfeld bedacht werden

Jedes Heizsystem hat Vor- aber auch Nachteile. Bevor ein Entschluss oder der entsprechende Beschluss gefasst wird, sollten sämtliche Vorteile und Nachteile sorgfältig abgewogen werden. Dies sollten Sie auch tun, wenn Sie als Hauseigentümer über einen derartigen Schritt nachdenken. In einer Gemeinschaft ist es allerdings noch weitaus wichtiger, weil die Folgen einer unüberlegten Investition alle betreffen würden. Eine ehrliche und proaktive Kommunikation unter den Eigentümern ist eine unabdingbare Grundlage, um möglichem Streit vorzubeugen und sämtlichen Eigentümern die Möglichkeit zu bieten, sich ein realitätsnahes Bild von der Idee zu machen.

Der wohl größte Nachteil einer Wärmepumpe sind die hohen Anschaffungskosten, die in der Regel von der Gemeinschaft getragen werden müssen. Zwar amortisieren sich die Kosten mit der Zeit, doch eine derartige Investition stellt im ersten Schritt hohe Kosten dar und kann abschreckend wirken.

Ein weiterer Nachteil oder jedenfalls zu beachtender Punkt ist die Tatsache, dass in Verbindung mit der Anschaffung sehr häufig auch ein zusätzliches System für Warmwasser angeschafft werden muss. Dies bedeutet einen weiteren Kostenpunkt.

Darüber hinaus ist die Möglichkeit der Anschaffung an gewisse Voraussetzungen gebunden, die nicht außer Acht gelassen werden sollten. Insbesondere sollte das Gebäude über eine gute Gebäudedämmung verfügen. Denn nur dann kann die Pumpe energieeffizient und letztlich wirtschaftlich genutzt werden. Ebenfalls äußerst vorteilhaft sind Fußbodenheizungen und Niedrigtemperaturheizkörper in den Wohnungen.

Die Anschaffung einer entsprechenden Wärmepumpe-Anlage bedarf einer sehr akkuraten Planung. Der dahinter stehende Aufwand und die Zeit können für viele ebenfalls nachteilig sein. Es bedarf einer Analyse, ob die Installation überhaupt umsetzbar ist und die Umsetzung muss von Fachunternehmen vorgenommen werden. Bei bestimmten Wärmepumpentypen kommt darüber hinaus noch ein mögliches Genehmigungsverfahren bei der entsprechenden Behörde hinzu.

Vorteile einer Wärmepumpe

Auf der anderen Seite weist eine Wärmepumpe auch erhebliche Vorteile auf. Es handelt sich um eine der energieeffizientesten Heizmethoden überhaupt. Dies führt langfristig nach den hohen Anschaffungskosten nach der Amortisierung zu einer hohen Einsparung an Kosten. Die hohen Anfangskosten können zudem durch die angesprochenen staatlichen Zuschüsse abgemildert werden können. Außerdem ist diese Anlage weitaus nachhaltiger und langlebiger als ein herkömmliches Heizsystem.

Zudem gibt es kaum eine sauberere und umweltfreundlichere Art zu heizen. Die Wärmequellen stammen direkt aus der Natur und sorgen damit nicht für eine Ressourcenverschwendung. Dass keine fossilen Brennstoffe wie Öl oder Gas notwendig sind, um das eigene Haus oder die eigene Wohnung zu heizen, ist für immer mehr Leute ein sehr entscheidender Aspekt, weil er die Umwelt und Natur schützt. Tatsächlich ist der CO²-Ausstoß von Wärmepumpen bis zu 90 Prozent geringer als bei klassischen Heizungen.

Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass eine Wärmepumpenanlage praktisch mit jeder Gebäudeart kompatibel ist. Sie ist zudem flexibel einsetzbar und kann sogar zum Kühlen genutzt werden, sofern die richtigen Voraussetzungen dafür gegeben sind.