Wann der Vermieter renovieren muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Handelt es sich um eine Maßnahme zur Einhaltung des Mindeststandards eines Mietobjekts, ist er in der Regel in der Pflicht. Modernisierungsmaßnahmen können Mieter hingegen kaum einfordern. Es gibt Fälle, die klar zu Renovierungen und Modernisierungen gehören, andere befinden sich in einer Grauzone. Zumeist wird anhand praktischer Beispiele aus der Immobilienwelt deutlich, welche Renovierungsarbeiten ein Vermieter übernehmen muss und worauf er dabei zu achten hat.
Wie im ersten Teil beschrieben muss der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags sicherstellen. Jedes Mietobjekt unterliegt einer Abnutzung. Ist der normale Abnutzungsgrad fortgeschritten, kann der Vermieter zur Renovierung verpflichtet werden.
Aus diesem Grunde interessieren sich Mieter dafür, welche Rechte sie gegenüber Vermietern bei Schäden oder Abnutzungserscheinungen haben. Für die Vermieter ist es aber ebenfalls interessant zu wissen, wann sie in der Pflicht sind, Renovierungen durchzuführen. Ein theoretisches Regelwerk zu den Renovierungspflichten von Vermietern gibt es nicht.
Achtung: Bei Renovierungen, die der Instandhaltung der Immobilie dienen, hat der Mieter gemäß § 555 a BGB alle in diesem Zusammenhang erforderlichen Maßnahmen zu dulden.
Anhand verschiedener Praxisbeispiele lässt sich aber deutlich zeigen, für welche Aufgaben sie verantwortlich sind. Dieser zweite Teil des Ratgebers zeigt anhand von drei Fallbeispielen auf, was Mieter von ihren Vermietern verlangen können. Hierbei geht es um das Badezimmer, die Böden und die Heizung. Ebenso werden sonstige Aufgaben vorgestellt, bei denen Vermieter in der Pflicht sind.
Notwendige Renovierungsmaßnahmen im Bad
Im Badezimmer zeigen sich relativ schnell Gebrauchsspuren an einer Wohnung. Häufig kommt es dazu, dass sich Fliesen von der Wand lösen oder nicht mehr so schön aussehen. Ebenso kann es passieren, dass an der Badewanne der Lack platzt oder es zu Roststellen kommt. Die hohe Luftfeuchtigkeit im Raum fördert dies. Für all solche Maßnahmen sind die Vermieter verantwortlich und müssen entsprechende Renovierungen vornehmen.
Anders sieht es zumeist bei Schimmelbildung im Bad aus. Schimmel tritt leicht auf, wenn die Mieter nicht regelmäßig und intensiv lüften. Wenn sich die hohe Luftfeuchtigkeit im Raum festsetzt, ist die Gefahr in der Schimmelbildung groß. Dieser zeigt sich meist rund um die Fenster oder an anderen Stellen, an denen sich Tapete statt Fliesen befindet. Da sich eine solche Schimmelbildung relativ leicht vermeiden lässt, sind in der Regel die Mieter dafür verantwortlich, ihn zu beseitigen. Anders sieht es aus, wenn der Schimmel aufgrund von Ursachen auftritt, der außerhalb des Einflussbereichs der Mietparteien liegt.
Das ist in Bezug auf die Böden zu berücksichtigen
An den Böden zeigen sich schnell Gebrauchserscheinungen. So kann es bei einem Teppichboden dazu kommen, dass dieser abgenutzt und verschlissen wirkt. Laminat kann ebenfalls leiden und muss gegebenenfalls ausgebessert oder erneuert werden. Bei Parkett kommt es immer wieder vor, dass die Dielen im Boden stark knarzen und jeder Schritt ausgesprochen laut ist. In all diesen Fällen haben die Mieter zumeist einen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine Renovierung vornimmt und die Wohnung wieder wohnlich macht.
Das gilt jedoch nur dann, wenn die Schäden erheblich sind und eine sachgerechte Nutzung stark einschränken. Erst wenn ein Boden fast nicht mehr benutzt werden kann, haben Mieter einen Anspruch auf eine Renovierung. Außerdem müssen die Gebrauchsspuren an den Böden auf eine normale Verwendung zurückzuführen sein. Wenn Schäden am Boden aufgrund einer Fehlnutzung durch den Mieter auftreten, ist dieser in der Pflicht, selbst Renovierungen vorzunehmen.
Achtung: Vermieter müssen nur für Dinge aufkommen, die sie auch vermietet haben. Wenn ein Mieter eigenständig einen Teppichboden verlegt, ist er bei Verschleißerscheinungen selbst dafür verantwortlich, diesen auszubessern oder zu erneuern. Das gilt ebenso bei selbst vom Mieter eingebrachten Küchenmöbeln oder technischen Einbauten.
Wenn Reparaturen an der Heizung notwendig werden
Die Heizung ist ein unverzichtbares Element in einer Wohnung. Wenn sie im Winter ausfällt, ist die jeweilige Wohnung in der Regel unbewohnbar. Deswegen muss sichergestellt werden, dass die Heizung einwandfrei funktioniert. Ist dies nicht der Fall, können die Mieter verlangen, dass sich der Vermieter darum kümmert. Der Vermieter kann sich hierbei entscheiden, ob er die Reparatur selbst vornimmt oder ob er einen Handwerker beauftragt. Sollte die Heizung gar nicht mehr funktionieren, muss sie auf Kosten des Vermieters komplett ausgetauscht werden.
Von dieser Regelung gibt es gewisse Ausnahmen. So dürfen die Mieter keinesfalls selbst daran schuld sein, dass die Heizung ausgefallen ist. Haben sie sie selbst beschädigt, müssen sie für die Reparatur aufkommen. Im Resümee wäre dies ein klassischer Fall für die Privathaftpflichtversicherung des Mieters.
In der Regel ist im Mietvertrag vereinbart, dass eine jährliche Wartung der Heizungsanlage stattfinden muss. Hierfür sind die Mieter verantwortlich und müssen die Kosten tragen. Kommen sie dieser Pflicht nicht nach und fällt die Heizung aufgrund eines vermeidbaren Fehlers aus, sind sie meistens selbst dafür verantwortlich, dass sie repariert beziehungsweise ausgetauscht wird.
Sonstige Reparaturen
Es gibt noch einige weitere Beispiele, wann der Vermieter renovieren muss. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Fenster ohne Zutun der Mieter beschädigt werden. Hier kann es sogar nötig werden, modernere, dichtere und zuverlässigere Fenster einzusetzen, ohne dass dies als Modernisierung gilt. Außerdem haben die Mieter einen Anspruch darauf, dass eine zuverlässige Stromversorgung in der Wohnung gewährleistet ist. Vermieter sind allerdings nur dazu verpflichtet, einen absoluten Mindeststandard einzuhalten. Diesen können die Mieter allerdings jederzeit einfordern.
Erfahren Sie im dritten Teil dieses Ratgebers, welche Besonderheiten den Vermieter von seiner Renovierungspflicht befreien, welche Regelungen bei Modernisierungen gelten und welche Standards Vermieter bei ihren Mietobjekten einhalten müssen.
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