Vermieter haben dafür zu sorgen, dass ihre Mietwohnungen den vertraglich zugesicherten Standard einhalten. Ist dies nicht der Fall, müssen sie durch Renovierungen dementsprechenden Zustand wiederherstellen. Wann der Vermieter renovieren muss, hängt unter anderem von den Regelungen ab, die mit dem Mieter getroffen wurden. Unter bestimmten Umständen können verschiedene Renovierungsaufgaben nämlich an die Mieter weitergegeben werden. Mieter haben kein Recht, Modernisierungsmaßnahmen einzufordern. Sie können aber an den Kosten einer solchen Modernisierung beteiligt werden.
Der zweite Teil dieses Ratgebers hat sich mit verschiedenen Fallbeispielen beschäftigt, bei denen Vermieter renovieren müssen. Letztlich besteht kein klares Regelwerk, wann und in welchen Fällen das Mietobjekt instandgesetzt werden muss.
Nun soll es um Ausnahme- und Sonderregelungen bei Renovierungen gehen. Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, um ihre Renovierungspflichten auf ein Minimum zu reduzieren. Hierzu gehört die gängige Praxis, Schönheitsreparaturen an die Mieter auszulagern. Auch die Formulierung „Gemietet wie gesehen“ leistet hier wichtige Dienste.
Außerdem sind Vermieter bei Modernisierungen sehr frei. Mieter können in der Regel nicht verlangen, dass entsprechende Maßnahmen ergriffen werden. Gleichzeitig haben Vermieter das Recht, die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen teilweise an die Mietparteien auszulagern. In diesem dritten Teil des Ratgebers geht es um Sonderregelungen im Mietvertrag, Modernisierungsmaßnahmen und den Mindeststandard, den Vermieter einhalten müssen.
Ausnahmeregelungen im Mietvertrag
In einem Mietvertrag können verschiedene Sonderregeln festgehalten werden, die einen Vermieter in Teilen von seiner Renovierungspflicht befreien. Hierzu gehört die Bezeichnung „gemietet wie gesehen“. Steht diese im Mietvertrag, kann der Mieter nach der Unterzeichnung des Vertrags keine Renovierungen von bereits vorhandenen Schäden einfordern.
Tipp: Das Wohnungsübergabeprotokoll ist in diesem Zusammenhang enorm wichtig. Denn besteht ein Mangel am Mietobjekt, der nicht vom Vermieter behoben wird, kann der Mieter gemäß § 536 BGB Mietminderung geltend machen. Insoweit sollte der Zustand der Wohnung stets vor der Anmietung detailliert erhoben werden.
Sollten nach dem Einzug sichtbare Schäden auffallen, ist der Vermieter nicht in der Pflicht, diese auszubessern. Entsprechend ist es auch erfolglos eine Mietminderung aufgrund solcher Schäden vorzunehmen. Mieter sollten deshalb bei der Wohnungsbesichtigung genau hinschauen und vorhandene Schäden ansprechen.
Achtung: Diese Regelung bezieht sich nur auf sichtbare Schäden. Hat ein Mieter bei der Wohnungsbesichtigung keine Chance, einen vorhandenen Mangel zu erkennen, kann er nach Unterzeichnung des Mietvertrags und trotz der Bezeichnung „gemietet wie gesehen“ eine Renovierung verlangen.
Ferner können Vermieter eine Schönheitsreparaturklausel in einen Mietvertrag aufnehmen. Diese legt fest, dass Schönheitsreparaturen durch die Mieter vorzunehmen sind und diese die anfallenden Kosten zu tragen haben. Diese dürfen ein bestimmtes Maß allerdings nicht überschreiten.
Unter anderem zählt das Streichen von Wänden zu den Schönheitsreparaturen. Vermieter müssen genau darauf achten, dass die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag gültig ist. Nur dann können Sie darauf bestehen, dass die Mieter entsprechende Ausbesserungen vornehmen. Eine solche Klausel ist zum Beispiel dann ungültig, wenn feste Zeitintervalle für Renovierungsarbeiten vorgegeben werden.
Außerdem ist zu beachten, dass die Mieter eine Obhutspflicht für das Mietobjekt haben. Sie müssen sich somit um alle darin enthaltenen Komponenten gut kümmern. Wenn sie zum Beispiel für Brandlöcher im Boden verantwortlich sind, müssen sie dafür aufkommen. Hierbei wird allerdings nur der Zeitwert des jeweiligen Teppichs herangezogen und nicht zwingend ein neuer Teppich fällig. Teppichböden haben in der Regel einen zehnjährigen Zeitwert. Das bedeutet, dass sie nach fünf Jahren nur noch halb so viel wert sind wie beim Kauf. Nach 10 Jahren müssen Mieter also selbst bei Schäden keine Zahlungen mehr leisten.
Vermieter sind bei Modernisierungen weitestgehend frei
Modernisierungen sind Maßnahmen, die dazu führen, dass eine Wohnung nachhaltig und langfristig besser wird. Solche Modernisierungen können Mieter in der Regel nicht einfordern, da sie nicht nur die Gebrauchsfähigkeit einer Wohnung sicherstellen. Andersherum können die Vermieter einen Teil der Modernisierungskosten an die Mieter weitergeben. Hierfür wird meistens eine Modernisierungsumlage durch eine Erhöhung der Miete genutzt.
Es gibt eine Vielzahl von Maßnahmen, die eindeutig in den Bereich der Modernisierung fallen. Hierzu gehört eine Wärmedämmung, die dafür sorgt, dass bei der Nutzung einer Wohnung Energie gespart werden kann. Ebenso zählt der Einbau einer Zentralheizung zu den Modernisierungen, da sich hierdurch der Gebrauchswert spürbar erhöht. Weitere typische Modernisierungen sind der Einbau eines Fahrstuhls in einem mehrstöckigen Miethaus oder einer Gegensprechanlage mit Türöffner. Beides ist für ein zeitgemäßes Wohnen nicht zwingend erforderlich, erhöht jedoch den Komfort der Mietparteien und damit den Wert einer Immobilie dauerhaft.
Diese Standards müssen Vermieter einhalten
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mietern ein „Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen“ zusteht. Hierzu gehört unter anderem, dass das Stromnetz ausreichend Energie liefern muss, damit eine Waschmaschine und ein Staubsauger parallel genutzt werden können. Diese werden in der Regel allgemeiner als Großverbraucher und handelsübliche Haushaltsgeräte bezeichnet. Bricht die Stromversorgung bei der Nutzung solcher Geräte regelmäßig zusammen, ist der gesetzliche Mindeststandard nicht mehr gegeben.
Erfüllt eine Wohnung diesen Standard nicht, können die Mieter Nachbesserungen verlangen. In diesem Fall bedeutet der Ausbau des Stromnetzes lediglich eine Anpassung an den Mindeststandard und stellt somit keine Modernisierung dar. Entsprechend haben die Vermieter keinen Anspruch darauf, Mieterhöhungen aufgrund dieses Ausbaus vorzunehmen. Diese Regelungen gelten jedoch nur, solange keine anderen Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen wurden. Wenn ein Vermieter angibt, dass eine Wohnung eindeutig unter dem Mindeststandard liegt und der Mieter diese Wohnung dennoch mietet, können die Vermieter nicht zu Renovierungsmaßnahmen, die den gesetzlichen Mindeststandard herstellen, verpflichtet werden.
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