Wohnungsleerstand ist ein Phänomen, das früher oder später viele Vermieter betrifft. Neben finanziellen Einbußen durch fehlende Mieteinnahmen bringt ein Leerstand auch verschiedene Pflichten und Herausforderungen mit sich. In diesem Artikel beleuchten wir, welche Aufgaben Vermieter im Falle eines Leerstands haben und geben praktische Tipps, wie sich die Leerstandszeiten minimieren lassen.
Gründe für Wohnungsleerstand
Es gibt verschiedene Gründe, warum eine Wohnung leer stehen kann. Häufig liegt es daran, dass nach dem Auszug eines Mieters kein Nachmieter gefunden wurde. Dies kann an einer unattraktiven Lage, einem schlechten Zustand der Wohnung, überhöhten Mietforderungen oder einer mangelnden Vermarktung liegen. Auch strukturelle Faktoren wie ein Überangebot an Wohnungen in der Region oder eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung können die Vermietungschancen beeinträchtigen.
In manchen Fällen entscheiden sich Vermieter auch bewusst für einen vorübergehenden Leerstand, beispielsweise um Renovierungen oder Umbaumaßnahmen durchzuführen, die Wohnung später selbst zu nutzen oder zu einem höheren Preis zu verkaufen. Unabhängig von den Gründen ist es jedoch wichtig, dass Vermieter ihre Pflichten kennen und erfüllen.
Pflichten der Vermieter bei Wohnungsleerstand
Instandhaltung und Sicherung der Wohnung
Eine der wichtigsten Aufgaben für Vermieter ist es, die leer stehende Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu erhalten. Dazu gehört zunächst eine gründliche Reinigung nach dem Auszug des Vormieters. Auch eventuell vorhandene Schäden sollten zeitnah behoben werden, um eine Verschlechterung des Zustands zu vermeiden. Laut einer Entscheidung des Landgerichts München I (Az. 31 S 7345/14) sind Vermieter verpflichtet, Schäden an der Mietsache auch während eines Leerstands zu beseitigen.
Regelmäßige Kontrollgänge sind ebenfalls empfehlenswert, um mögliche Probleme frühzeitig zu erkennen. Besonderes Augenmerk sollte dabei auf Anzeichen von Feuchtigkeit oder Schimmelbildung gelegt werden, da diese schwerwiegende Folgeschäden verursachen können. Auch die Funktionsfähigkeit der Heizung und der sanitären Anlagen sollte überprüft werden. Eine Studie des Instituts für Bauforschung (IFB) zeigt, dass Feuchtigkeits- und Schimmelschäden zu den häufigsten Bauschäden in Deutschland zählen und jährliche Kosten von rund 200 Millionen Euro verursachen.
Um Vandalismusschäden oder Einbrüche zu verhindern, ist es ratsam, die Wohnung gegen unbefugten Zutritt zu sichern. Dazu gehört das Abschließen von Fenstern und Türen sowie gegebenenfalls die Installation einer Alarmanlage. Auch eine gute Außenbeleuchtung kann abschreckend wirken.
Versicherungen und Nebenkosten bei Wohnungsleerstand
Auch wenn eine Wohnung leer steht, müssen bestimmte Versicherungen aufrechterhalten werden. Dazu gehört in jedem Fall die Wohngebäudeversicherung, die Schäden durch Feuer, Leitungswasser oder Sturm abdeckt. Auch eine Haftpflichtversicherung ist empfehlenswert, um gegen Schadenersatzansprüche Dritter abgesichert zu sein. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) weist darauf hin, dass Vermieter auch bei Leerstand für Schäden haften können, die von ihrer Immobilie ausgehen.
Nebenkosten wie Strom, Wasser und Heizung fallen ebenfalls weiterhin an, auch wenn der Verbrauch deutlich geringer ist als bei einer bewohnten Wohnung. Vermieter sollten daher darauf achten, unnötige Verbräuche zu vermeiden, beispielsweise durch das Abdrehen der Wasserzufuhr und die Absenkung der Heiztemperatur. Grundsteuer, Straßenreinigung und andere kommunale Abgaben müssen ebenfalls weitergezahlt werden. Eine Anpassung der Vorauszahlungen kann helfen, hohe Nachforderungen zu vermeiden.
Vermietungsbemühungen und steuerliche Aspekte bei Wohnungsleerstand
Um die Leerstandszeiten möglichst gering zu halten, sollten Vermieter aktiv nach einem Nachmieter suchen. Dazu gehört das Schalten von Wohnungsanzeigen in geeigneten Medien sowie die Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern. Auch die Präsentation der Wohnung auf der eigenen Website oder auf Immobilienportalen kann die Vermietungschancen erhöhen.
Mietausfälle durch Leerstand können steuerlich geltend gemacht werden, sofern der Vermieter nachweisen kann, dass er sich aktiv um eine Vermietung bemüht hat. Dazu sollten alle Vermietungsaktivitäten sorgfältig dokumentiert werden, beispielsweise durch das Aufbewahren von Anzeigen und Korrespondenz mit Interessenten. Laut Einkommensteuergesetz (§ 21 EStG) können Vermieter Werbungskosten wie Maklerprovisionen, Anzeigenkosten oder Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen steuerlich absetzen.
Vermieter sollten jedoch beachten, dass die steuerliche Anerkennung von Leerstand zeitlich begrenzt ist. In der Regel müssen leer stehende Wohnungen spätestens nach sechs Monaten wieder vermietet werden, um weiterhin als steuerbegünstigte Vermietungsobjekte zu gelten. Bei einer längeren Leerstandsdauer droht eine Einstufung als Liebhaberei, wodurch die steuerliche Abzugsfähigkeit von Werbungskosten entfällt.
Strategien zur Vermeidung von Wohnungsleerstand
Neben der Erfüllung der Pflichten können Vermieter auch proaktiv Maßnahmen ergreifen, um das Risiko eines Leerstands zu minimieren. Hier sind einige praktische Tipps:
Zustand der Wohnung verbessern
Ein gepflegter Zustand der Wohnung ist eine Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche Vermietung. Vermieter sollten daher nicht an Renovierungen und Instandhaltungsmaßnahmen sparen, um die Attraktivität ihrer Immobilie zu steigern. Dazu gehören etwa ein frischer Anstrich der Wände, die Erneuerung abgenutzter Bodenbeläge oder die Modernisierung veralteter Sanitäranlagen.
Bei der Auswahl von Materialien und Farben sollten Vermieter auf eine möglichst breite Zielgruppe achten. Neutrale Töne und eine moderne, aber nicht zu trendige Ausstattung kommen bei den meisten Mietinteressenten gut an. Eine Studie des Immobilienportals immowelt.de zeigt, dass Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung durchschnittlich 18 Prozent höhere Mieten erzielen als vergleichbare Objekte mit einfacher Ausstattung.
Mietpreis anpassen
Überhöhte Mietforderungen sind einer der häufigsten Gründe für Wohnungsleerstand. Vermieter sollten daher den Mietpreis sorgfältig kalkulieren und an die lokale Marktsituation anpassen. Als Orientierung können die ortsüblichen Vergleichsmieten herangezogen werden, die in vielen Städten in einem Mietspiegel veröffentlicht werden.
In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, die Miete zunächst etwas niedriger anzusetzen, um einen Leerstand zu vermeiden. Durch eine Staffelmiete oder eine Indexmiete können Vermieter die Miete später schrittweise an das gewünschte Niveau anpassen. Laut einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) liegt die durchschnittliche Leerstandsquote bei Wohnungen mit einer Miete von mehr als 12 EUR pro Quadratmeter deutlich höher als bei günstigeren Wohnungen.
Zielgruppe definieren und passende Mieter finden
Eine klare Definition der Zielgruppe erleichtert die Suche nach passenden Mietern bei einem Wohnungsleerstand. Vermieter sollten sich überlegen, für wen die Wohnung besonders geeignet ist – beispielsweise für Familien, Senioren, Singles oder Studenten. Auf dieser Basis können gezielt Wohnungsanzeigen formuliert und in den richtigen Medien platziert werden.
Neben klassischen Zeitungsannoncen bieten vorwiegend Online-Immobilienportale eine große Reichweite. Auch die Zusammenarbeit mit örtlichen Immobilienmaklern oder Unternehmen kann die Vermietungschancen erhöhen. Eine Umfrage des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ergab, dass rund 60 Prozent der Vermieter bei der Mietersuche die Unterstützung eines Maklers in Anspruch nehmen.
Flexible Vermietungsmodelle in Betracht ziehen
Wenn sich für eine Wohnung partout kein langfristiger Mieter finden lässt und immer wieder Wohnungsleerstand droht, können Vermieter auch alternative Vermietungsmodelle in Betracht ziehen. Dazu gehört insbesondere die befristete Vermietung an Studierende, Praktikanten oder Saisonarbeiter. Auch die Vermietung als möbliertes Apartment oder als Ferienwohnung kann eine Option sein, hauptsächlich in touristisch beliebten Regionen.
Eine weitere Möglichkeit ist die Untervermietung einzelner Zimmer, beispielsweise an Studierende oder Berufspendler. Dabei ist jedoch auf die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zu achten, hauptsächlich im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung und die Mietpreisbremse. Laut einer Studie des Moses Mendelssohn Instituts (MMI) liegt der Anteil der Untervermietung in deutschen Großstädten bei rund 5 Prozent des Wohnungsbestands.
Anreize für Mieter schaffen
Um potenzielle Mieter von der eigenen Wohnung zu überzeugen, können Vermieter verschiedene Anreize schaffen. Dazu gehören unter anderem eine hochwertige Ausstattung, ein schöner Balkon oder Garten, ein Stellplatz für das Auto oder ein Abstellraum für Fahrräder. Auch zusätzliche Serviceleistungen wie ein Reinigungsservice, ein Einkaufsservice oder ein Concierge können die Attraktivität der Wohnung steigern.
Nicht zuletzt können Vermieter mit einer kulanten Haltung bei der Gestaltung des Mietvertrags punkten. Flexible Kündigungsfristen, die Erlaubnis zur Haltung von Haustieren oder die Möglichkeit zur Untermiete können die Entscheidung für eine Wohnung positiv beeinflussen. Eine Befragung des Immobilienportals immobilienscout24 ergab, dass für rund 30 Prozent der Mieter die Möglichkeit zur Haltung von Haustieren ein wichtiges Kriterium bei der Wohnungssuche ist.
Fazit
Wohnungsleerstand stellt Vermieter vor verschiedene Herausforderungen und Pflichten. Neben der Instandhaltung und Sicherung der Immobilie, müssen auch Versicherungen und Nebenkosten berücksichtigt werden. Aktive Vermietungsbemühungen sind nicht nur wichtig, um finanzielle Einbußen zu minimieren, sondern auch um steuerliche Nachteile zu vermeiden.
Mit der richtigen Strategie und einem professionellen Vorgehen lassen sich die Auswirkungen eines Leerstands jedoch in vielen Fällen begrenzen. Dazu gehören die Verbesserung des Wohnungszustands, eine marktgerechte Mietpreisgestaltung, die Definition einer passenden Zielgruppe und die Schaffung von Anreizen für potenzielle Mieter. Auch alternative Vermietungsmodelle können dazu beitragen, einen Leerstand zu vermeiden oder zumindest zu verkürzen.
Letztlich liegt es in der Verantwortung der Vermieter, durch umsichtiges Handeln und eine vorausschauende Planung das Risiko eines Leerstands zu minimieren. Mit Flexibilität, Kreativität und einem professionellen Auftreten lassen sich in vielen Fällen passende Mieter finden und langfristige Mietverhältnisse etablieren.
