In Deutschland gibt es circa 21 Millionen Mietwohnungen. Gut 60 Prozent werden von vier Millionen Privatvermietern gestellt, die sich bei der Mietpreisentwicklung sehr moderat verhalten. Laut Eigentümerverband vermieten diese Privatvermieter zu einer Durchschnittsmiete, die sogar unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Was sind die Gründe und warum sind viele Vermieter nicht so habgierig?
Wir wollen hier und heute mal eine Lanze brechen für den Großteil der Menschen, die als Privatiers Mietwohnungen vermieten und sich zum Großteil nicht an dem Mietpreisboom beteiligen.
Vier Millionen Privatvermieter – Daten und Fakten
Deutschlandweit gibt es circa 21 Millionen Mietwohnungen. Dabei werden 60 Prozent davon, mithin 15 Millionen Wohnungen und Häuser, von privaten Wohnungs- und Hauseigentümern bereitgestellt, so das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, kurz BBSR.
Der Verband Haus & Grund Deutschland führte eine Umfrage unter den dort organisierten Privateigentümern durch um kam zu dem Schluss, dass gerade diese Vermietergruppe überaus moderat mit Mieterhöhungen umgehe, im Gegensatz zu großen Wohnungsbaugesellschaften und -Unternehmen. Demnach erhöhen 25 Prozent der Befragten nur im Falle des Mieterwechsels den Mietzins und knapp 20 Prozent der Mieter der Befragten hat in den vergangenen 10 Jahren gar keine Mieterhöhung bekommen.
Durchschnittlich läge der Nettomietzins bei 7,93 €, so die Verbandsangaben, also sogar drei Prozent unter den ortsüblichen Vergleichsmieten.
Bei (nur) 2000 befragten Privatvermietern, die in sehr unterschiedlichen Städten wie Primasens und Osnabrück, aber auch Lübeck, Düsseldorf und München Wohnungen anbieten, ist die Umfrage nicht belastbar. Doch es gibt Untersuchungen, die aufzeigen und bestätigen, dass viele Vermieter im Privatsegment die Möglichkeiten von Mieterhöhungen kaum nutzen oder auch nichts davon wissen. Und damit kommen wir zu dem Warum.
Warum erhöhen vier Millionen Privatvermieter die Miete nicht?
Mal Hand aufs Herz. Auch die großen Wohnungsunternehmen geben immer mal wieder an unter den ortsüblichen Vergleichsmieten zu liegen. Und da stellt sich die Frage, woher die nachweislichen starken Mieterhöhungen kommen, gerade in den Metropolen Deutschlands. Aber es gibt gute Gründe, warum die Amateure unter den Vermietern die Spielräume nicht ausnutzen und im gesetzlich möglichen Rahmen die Mieten anpassen, gekoppelt an Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt.
In erster Linie, so meinen wir, ist es die fehlende Kenntnis, was gesetzlich möglich ist. Unter dem Motto „Es war doch immer so, da benötigen wir nichts ändern“ scheinen gerade die Kleinstvermieter und ältere Mehrfamilienhausvermieter ihre Möglichkeiten nicht zu kennen. So zum Beispiel bei Staffelmietverträgen oder der Indexmiete, kaum ein Privatvermieter weiß um Letztgenanntes und formell richtig eine Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag zu inserieren, ist für viele ein Brief mit sieben Siegeln. Klar ist, dass die Unterhaltskosten einer Immobilie in den vergangenen Jahren gestiegen sind und moderate Mieterhöhungen machen da schon einen Sinn. Wer nicht um das Wie weiß, sollte sich eine regional ansässige Hausverwaltung suchen, die sicher hilft.
Ein weiterer Grund für die Zurückhaltung bei Mieterhöhungen liegt in der steuerlichen Betrachtung. Zwar mag die Mietzinserhöhung mehr Umsatz bringen, aber dieser führt in manchen Fällen zu einer höheren Steuerlast bei den Gesamteinnahmen. Ergo zahlt man mehr Steuern und der Mieter muss mehr Geld von seinem Netto berappen. Wozu dann die ganze Erhöhungsarie, meinen viele Kleinstvermieter. Informationen zur steuerlichen Betrachtung von Immobilien finden Sie hier.
Ein zutiefst menschlicher Grund ist oft auch die persönliche Nähe zu den Mietern. Man kennt sich im Mietshaus untereinander und viele Vermieter leben im selben Objekt. Da möchte man keinen Streit oder Unmut erzeugen und ein gutes Verhältnis zur Mieterschaft ist für viele weitaus wichtiger, als ein paar Euro mehr auf dem Konto. Man weiß schlichtweg als Privatier kaum, was die Mieter verdienen und ob sie eine Verteuerung finanziell stemmen könnten. Die Möglichkeit eines schlechten Gewissens geht teils sogar so weit, dass kleine Vermieter Angst vor einem stetigen Mieterwechsel haben, der ja zwangsweise eintreten würde, wenn man turnusgemäß die Mieten anpasst.
Und wie war das mit der Faulheit? Ja, auch das ist ein zutiefst verständlicher Grund. Oft verwalten gerade ältere Vermieter ihre Objekte selbst und das seit Jahrzehnten. Wer da eine Erhöhung plant, muss und sollte sich mit den gesetzlichen Gegebenheiten auskennen. Milieuschutz und Mietpreisbremse scheinen so komplex in ihren Bestimmungen und Ausführungen, dass man lieber alles beim Alten belässt, von den Formvorschriften zur Mieterhöhung ganz zu schweigen. Da regiert dann doch die Faulheit, mehr oder weniger, anstatt diesen Job kompetenten und externen Fachleuten zu überlassen. Schade, eigentlich.
Vier Millionen Privatvermieter und kein Reichtum
Auch damit hatten wir uns bereits beschäftigt. Laut dem Institut der Deutschen Wirtschaft, kurz IW, stiegen die Mieten in den Ballungsräumen der Städte von 2005 und 2015 um satte 37 Prozent, weitaus weniger als in den ländlichen Regionen. Aber was bedeutet das unterm Strich, was verdient der Kleinstvermieter? Gut 50 Prozent, so der IW, verdienen nicht einmal 5.000 € pro Jahr, wenngleich netto. In der Stadt liegen die Durchschnittseinnahmen aus Mieteinkünften bei über 10.000 € und auf dem Land bei 6.000 €. Aber es ist das Heer der Kleinstvermieter, die Mieteinnahmen eher als einen Zusatzverdienst betrachten und ihre Immobilie eher schlecht als recht professionell managen.
Fakt ist aber auch, so die Studie des IW, dass Vermieterhaushalte von Kleinstvermietern durchschnittlich auf 3.315 € netto bauen können, die Privathaushalte ohne Mieteinnahmen verfügen nur über 2.100 € pro Monat. Nun ja, Eigentum beruhigt, monetär. Aber von einer allumfassenden Abzocke aller vier Millionen Privatvermieter in Deutschland kann wohl keine Rede sein.
