Wie können Vermieter die Miete erhöhen? Der Gesetzgeber gibt klare Regeln vor, auf deren Grundlage Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen dürfen. Diese sind unbedingt zu befolgen, um Rechtsstreitigkeiten mit den Mietern zu vermeiden. Unter anderem gibt es klare Grenzen bei der Erhöhung und der Mietspiegel ist zu berücksichtigen. Ferner bieten Modernisierungen die Möglichkeit, eine Mieterhöhung vorzunehmen.
Vermieter haben ein Interesse daran, in regelmäßigen Abständen Mieterhöhungen vorzunehmen. So reagieren sie unter anderem auf gestiegene Kosten und stellen sicher, dass sie durch die Vermietung Gewinne erzielen. Für eine solche Mieterhöhung gibt es allerdings klare Regeln und Vorgaben. Hierzu gehören unter anderem Beschränkungen durch die Mietpreisbremse und die Pflicht von Vermietern, sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren.
Tipp: Vermieter können mit den Mietern eine Mieterhöhung nach Vereinbarung gemäß § 557 BGB schließen. Diese Vorgehensweise ist zwar selten, aber kann im Zweifel ein nachhaltiges Miteinander stützen und stärken.
Dieser erste Teil des Artikels stellt die grundlegenden Bedingungen vor, unter denen Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen dürfen.
Rechtliche Grenzen bei einer Mieterhöhung
Grundsätzlich können Mieter und Vermieter individuelle Regelungen für die Erhöhung der Miete im Mietvertrag festhalten. Diese dürfen allerdings nicht den gesetzlichen Regeln widersprechen, die beispielsweise in den §§ 557-561 BGB festgehalten sind. Eine dieser Regeln betrifft die Kappungsgrenze. So dürfen Vermieter die Miete laut § 558 Absatz 3 BGB zwar alle 15 Monate erhöhen, die Kaltmiete darf hierbei allerdings um maximal 20 % steigen. In Ballungszentren mit geringem Wohnraum liegt diese Grenze sogar bereits bei 15 %.
Hinweis: Bei der Kappungsgrenze ist es unerheblich, ob mit der Mieterhöhung das ortsübliche Niveau erreicht wird. In jedem Fall gelten die bestehenden Grenzen.
Eine weitere Beschränkung erfolgt durch die Mietpreisbremse. Diese ist 2015 in Kraft getreten. Das Ziel ist es, den Anstieg von Mietpreisen in Ballungszentren zu regulieren. So darf der Mietpreis bei Neuvermietungen höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zu berücksichtigen ist, dass die Bundesländer entscheiden, ob sie die Mietpreisbremse berücksichtigen. Außerdem greift diese nicht bei bereits bestehenden Verträgen. Hinzu kommt, dass es durch Modernisierungsmaßnahmen oder andere Ausnahmen möglich ist, die Miete um mehr als 10 % ansteigen zu lassen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigen
Bei einer Mieterhöhung ist stets die ortsübliche Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Diese kann dem Mietspiegel entnommen werden. Hier werden Mietpreise von Immobilien mit vergleichbarer Ausstattung und Lage einander gegenübergestellt. Die Mietpreise orientieren sich hierbei an den durchschnittlichen Mieten der letzten sechs Jahre.
Achtung: Für Privatvermieter ist es teils schwer, die ortsübliche Vergleichsmiete samt Zu- und Abschlägen zu kalkulieren. Die Tipps zum Mietspiegel helfen da weiter!
Wichtige Faktoren, die in diesem Zusammenhang berücksichtigt werden, sind die Ausstattung, die Lage und der energetische Zustand. Die Daten des Mietspiegels werden von den Städten und Gemeinden regelmäßig aktualisiert und sind somit auf der Höhe der Zeit.
Miete erhöhen ohne Mietspiegel
Wenn kein Mietspiegel für eine bestimmte Region vorliegt, können andere Verfahren zur Bestimmung der ortsüblichen Miete herangezogen werden. Beispielsweise ist es möglich, drei ähnliche Immobilien heranzuziehen und deren Mietpreise in den Blick zu nehmen. Wichtig hierfür ist, dass die Immobilien in Ausstattung und Baujahr tatsächlich vergleichbar sind. Ausgehend von diesem Vergleich wird dann deutlich, wie stark die Miete ansteigen darf.
2021 wurde vom Bundesrat eine Mietspiegelreform beschlossen, die zum 01.07.2022 in Kraft tritt. Somit sind Gemeinden mit 50.000 oder mehr Einwohnern dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Hierdurch sollen eine verbesserte Vergleichbarkeit gewährleistet und die Mieter geschützt werden.
Mieterhöhungen nach Modernisierungen
Im Rahmen von Modernisierungen ist es möglich, eine Mieterhöhung vorzunehmen. Auf die Mietpreisbremse muss in diesem Fall keine Rücksicht genommen werden. Das gilt allerdings nur für die erstmalige Vermietung nach der Maßnahme. Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist aber nur dann zulässig, wenn der Wert der Immobilie dadurch angestiegen ist. Reine Instandhaltungsmaßnahmen rechtfertigen somit keine Mieterhöhung. Zu beachten ist, dass die Miete erst nach dem Abschluss der jeweiligen Maßnahme erhöht werden darf und dass die Mieter schriftlich über die Erhöhung informiert werden müssen.
Fristen bei einer Mieterhöhung
Für Mieterhöhungen gelten konkrete Fristen. So dürfen Vermieter frühestens 12 Monate nach der letzten Anpassung oder dem Einzug eines Mieters eine Mieterhöhung vornehmen. Diese haben eine dreimonatige Überlegungsfrist, um der Erhöhung zuzustimmen oder nicht. Somit kommt es häufig erst nach 15 Monaten zu einer rechtskräftigen Erhöhung. Grundsätzlich gilt die Einjahressperrfrist.
Für Modernisierungen gelten spezielle Regelungen. Bevor die Maßnahme ergriffen werden kann, müssen die Mieter mindestens drei Monate im Vorfeld informiert werden, so § 555c BGB. Das muss zwingend schriftlich erfolgen. Hierbei müssen unter anderem die Dauer und der Umfang der Arbeiten kommuniziert und die Höhe der Mieterhöhung mitgeteilt werden. Die tatsächliche Mieterhöhung darf dann erst erfolgen, sobald die Maßnahme abgeschlossen ist. Mieter haben in diesem Zusammenhang das Recht, die verschiedenen Rechnungen einzusehen. So können sie prüfen, ob die Höchstgrenze von 8 % nicht gerissen wurde.
Sie kennen nun einige grundlegende Voraussetzungen und Möglichkeiten für eine Mieterhöhung. Der zweite Teil dieses Ratgebers beschäftigt sich unter anderem mit Mieterhöhungen bei Staffel- und Indexmietverträgen, bei gestiegenen Betriebskosten und bei Gewerberäumen. Außerdem erfahren Sie, was bei einer Neuvermietung gilt, wie Sie die Mieterhöhung ankündigen sollten und warum Mieter einer Mieterhöhung zustimmen müssen.
