Natürlich ist es für Vermieter interessant, möglichst hohe Mieten zu verlangen. Der Gesetzgeber setzt hier allerdings klare Grenzen. So gibt es rechtliche Vorgaben, die eingehalten werden müssen, wenn Vermieter rechtssicher die Miete erhöhen möchten. Es ist wichtig, diese einzuhalten, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein und ein möglichst gutes Verhältnis mit den Mietern zu pflegen.
Mieter sollen mit ihren Mietimmobilien Geld verdienen können, dürfen ihre Mieter aber nicht schröpfen. Deswegen schreibt der Gesetzgeber verschiedene Regeln vor, die bei einer Mieterhöhung eingehalten werden müssen.
Vermieter, die rechtssicher die Miete erhöhen möchten, müssen sich mit den unterschiedlichen Regelungen daher intensiv beschäftigen. Dieser Beitrag stellt die wichtigsten Aspekte bei einer Mieterhöhung vor und erläutert, worauf insbesondere zu achten ist.
Rechtliche Grenzen – Miete erhöhen ist ein komplexes Unterfangen
Um rechtssicher die Miete erhöhen zu können, müssen berechtigte Gründe für eine Mieterhöhung vorliegen. Je nach Art des Mietvertrags können solche Gründe im Laufe des Mietverhältnisses auftreten oder bereits im Vorfeld vereinbart worden sein. Solange keine individuellen Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen wurden, gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Besonders relevant sind die § 557 und § 561 BGB, die sich mit den Gründen zur Erhöhung des Mietzinses auseinandersetzen. Besonders relevant für Vermieter sind in diesem Zusammenhang die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse.
Die Kappungsgrenze einhalten
Grundsätzlich haben Vermieter das Recht, alle 15 Monate eine Mieterhöhung vorzunehmen. Hierbei müssen Sie allerdings die in § 558 Abs. 3 BGB festgeschriebene Kappungsgrenze berücksichtigen. Laut dieser darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren maximal um 20% steigen. Das gilt sogar dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt.
Eine Ausnahme bei der Kappungsgrenze existiert in Ballungsräumen. Hier ist Wohnraum so knapp bemessen, das Vermieter üblicherweise deutlich höhere Mieten verlangen können als in anderen Regionen Deutschlands. Entsprechend wird die Kappungsgrenze hier bereits bei 15% erreicht. Diese Sonderregel gilt allerdings nur für fünf Jahre.
Die Mietpreisbremse beachten
Neben der Kappungsgrenze existiert die sogenannte Mietpreisbremse. Sie ist seit 2015 in Kraft und soll eine zu rasche Steigerung der Mieten in Ballungszentren vermeiden. Die Mietpreisbremse besagt, dass bei Neuvermietungen lediglich eine Miete verlangt werden darf, die maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zu beachten ist jedoch, dass die Mietpreisbremse nicht für bestehende Mietverträge gilt und nur in einigen Bundesländern angewendet wird. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollten sich Vermieter daher mit den geltenden Regeln in ihrer Region und in ihrem individuellen Fall auseinandersetzen.
Für Vermieter ist es wichtig, möglichst alle Ausnahmefälle zu kennen, in denen die Mietpreisbremse nicht gilt. Das ist beispielsweise bei Neubauten der Fall, die zum ersten Mal vermietet werden. Auch bei Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren durchgeführt wurden, bevor es zur Neuvermietung kam, muss die Mietpreisbremse nicht berücksichtigt werden. Zudem kann eine Miete, die um mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, bei einer Neuvermietung verlangt werden, wenn sie bereits in einem vorherigen Mietvertrag vereinbart war.
Mit ortsüblichen Vergleichsmieten rechtssicher die Miete erhöhen
Die Miete für eine Wohnung oder ein Haus sollte weder zu stark über noch zu sehr unter dem Wert liegen, der für vergleichbare Mietobjekte in derselben Region verlangt wird. Deswegen ist es für Vermieter wichtig, sich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete auseinanderzusetzen. Diese wird beispielsweise anhand des Mietspiegels deutlich. Dieser vergleicht Immobilien, die einander beispielsweise in Bezug auf das Alter, die Ausstattung, die Lage und weitere Faktoren ähneln. Grundlage für die Berechnung sind hierbei die durchschnittlichen Mietzinsen, die bei Neuvermietungen und bei Bestandsverträgen innerhalb von sechs Jahren vereinbart wurden.
Im Laufe der Zeit verändern sich die Informationen, die für den Mietspiegel relevant sind. Deswegen werden die Datensätze, die für den qualifizierten Mietspiegel herangezogen werden, alle zwei Jahre angepasst. Dies erfolgt durch die Städte und Gemeinden selbst, die ihre Daten veröffentlichen und allen zugänglich machen. Zwar ist die regelmäßige Anpassung eines vorhandenen Mietspiegels zwingend erforderlich, eine Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels gibt es jedoch nicht. Gerade kleine Städte und Gemeinden nehmen diese Mühe daher nicht auf sich, sondern orientieren sich bei den Vergleichsmieten an den Informationen von Nachbarorten.
Wie die Miete erhöhen, wenn kein Mietspiegel vorliegt?
Wenn kein Mietspiegel vorhanden ist, kommt üblicherweise ein Vergleich mit anderen Immobilien der Region zum Einsatz. Hierbei werden unter anderem das Baujahr, die Ausstattung und die energetische Sanierung in den Blick genommen. Ausgehend von den Mieten, die in den jeweiligen Immobilien verlangt werden, lassen sich Rückschlüsse darauf ziehen, welche Miethöhe für die eigene Immobilie angemessen ist. Grundsätzlich erstellen Vermieter somit ihren eigenen Mietspiegel, an dem sie und ihre Mieter sich dann orientieren können.
Damit das funktioniert, müssen die Vermieter den Mietern gegenüber erklären, welche Vergleichswohnungen herangezogen wurden. Nur dann sind diese in der Lage, zu prüfen, ob der Vergleich korrekt vorgenommen wurde und ob die Mieten tatsächlich vergleichbar sind. Im Zweifelsfall kann es sinnvoll sein, einen unabhängigen Sachverständigen heranzuziehen, der ein Gutachten erstellt, auf dessen Grundlage dann die Mieterhöhung erfolgt.
Die eigentliche Idee hinter dem Mietspiegel bestand darin, Metern eine größtmögliche Transparenz zu ermöglichen, damit sie nicht zu viel für eine Wohnung zahlen. Heutzutage wird der Mietspiegel vor allem von Vermietern als Datensatz genutzt, um rechtssicher die Miete erhöhen zu können. Solange noch keine Anpassung innerhalb von 15 Monaten stattgefunden hat und die Mieten nicht bereits auf oder über dem ortsüblichen Niveau liegen, kann eine Anpassung vorgenommen werden. Ansonsten sind Mieterhöhungen nicht möglich.
Achtung: Nicht jeder Mietspiegel wird von den Städten und Gemeinden sowie von anderen Interessenvertretern wie Mietern und Vermietern anerkannt. Nur wenn eine entsprechende Anerkennung stattgefunden hat, handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, dessen Daten für die Festlegung einer Miete bindend sind.
Miete erhöhen: Das müssen Vermieter seit der Mietspiegelreform beachten
Seit dem 1. Juli 2022 ist die Mietspiegelreform in Kraft. Ihr Ziel ist es, dafür zu sorgen, dass Vermieter rechtssicher die Miete erhöhen können und hierbei keine übermäßig hohen Mieten verlangen. So ist beispielsweise seither für Gemeinden mit mindestens 50.000 Einwohnern ein eigener Mietspiegel verpflichtend zu erstellen. Allerdings haben die Städte und Gemeinden eine Übergangsfrist für die Erstellung von einfachen und qualifizierten Mietspiegeln erhalten. Die einfachen Mietspiegel müssen seit dem 1. Januar 2023 vorhanden sein, für die qualifizierten Mietspiegel endet die Übergangsfrist am 1. Januar 2024.
Durch die Reform können für eine rechtssichere Mieterhöhung nur noch qualifizierte Mietspiegel herangezogen werden. Es gibt einen klaren Bewertungskatalog, der konkrete Kriterien und Mindeststandards festlegt, anhand derer man erkennt, ob ein Mietspiegel qualifiziert ist. Die Kommunen sind angehalten, diese bei der Erstellung ihrer jeweiligen Mietspiegel zu berücksichtigen. Während die neuen Regelungen auf der einen Seite Mieter schützen, wird es auf der anderen Seite für Vermieter leichter, rechtsgültige Mieterhöhungen durchzusetzen.
Hinweis: Durch die neuen Regelungen muss die Anpassung der Datensätze in qualifizierten Mietspiegeln nicht mehr alle zwei Jahre, sondern nur noch alle vier Jahre erfolgen.
Nach der Reform ist es weiterhin möglich, einfache Mietspiegel und Gutachten durch Sachverständige zu nutzen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Es ist jedoch empfehlenswert, auf qualifizierte Mietspiegel zu setzen, um sich teure Gutachten zu ersparen und für eine große Rechtsverbindlichkeit zu sorgen. Zudem sorgen qualifizierte Mietspiegel für eine größtmögliche Transparenz und in der Folge für ein gutes Verhältnis zu den Mietern.
Der Einfluss von Modernisierungen auf die Miethöhe
Die Mietpreisbremse ist eine deutliche Einschränkung in Bezug auf Mieterhöhungen. Da ist es für Vermieter angenehm, dass nach umfassenden Sanierungen und Modernisierungen eine Ausnahme von dieser Regelung gilt. Sie können bei der erstmaligen Neuvermietung die Miete eigenständig festlegen und müssen sich hierbei nicht an der Mietpreisbremse orientieren.
Hierbei ist zu beachten, dass eine Mietzinserhöhung durch eine Modernisierung nur dann rechtens ist, wenn der Immobilienwert durch die Modernisierung erhöht wurde. Eine kleine Reparatur genügt somit nicht, um von der Ausnahmeregelung zu profitieren. Außerdem muss bedacht werden, dass eine Mieterhöhung erst vorgenommen werden darf, wenn die Modernisierungsarbeiten vollständig abgeschlossen sind.
Um rechtssicher die Miete erhöhen zu können, müssen Vermieter verschiedene Regeln einhalten. So sind die Modernisierungskosten zwar grundsätzlich umlagefähig, allerdings dürfen höchstens 8% der Kosten über eine Erhöhung der Jahresmiete an die Mieter weitergegeben werden. Die entsprechenden Regelungen sind in § 559 Abs. 1 BGB zu finden. In Mehrfamilienhäusern werden die jeweiligen Kosten anteilig berechnet und auf die einzelnen Wohneinheiten umgelegt.
Ebenso müssen die Mieter rechtzeitig über die geplanten Maßnahmen und die Mieterhöhung informiert werden. Die neue Miete muss mit Beginn des dritten Monats, nachdem die Mieter das Schreiben erhalten haben, gezahlt werden. Voraussetzung ist, dass die Vermieter sämtliche Fristen eingehalten haben und die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um höchstens 10% übersteigt.
Miete erhöhen: Sonderregelungen für Staffel- und Indexmietverträge
Staffel- und Indexmietverträge werden von Mietern und Vermietern nach wie vor rege genutzt. Das liegt daran, dass solche Mietverträge eine große Planungssicherheit bieten. Hier wird bereits bei Abschluss des Mietvertrags festgelegt, wann welche Erhöhungen in welchem Umfang stattfinden. So müssen Mieter nicht immer wieder fürchten, dass ihnen eine unerwartete Mieterhöhung ins Haus steht, und Vermieter haben weniger bürokratischen Aufwand bei der Durchsetzung einer Mieterhöhung.
Bei Staffelmietverträgen findet eine jährliche Mieterhöhung statt. Diese muss allerdings so gestaltet sein, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überstiegen wird. Das gilt zumindest dann, wenn die Verträge nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse vereinbart wurden. Für ältere Mietverträge gibt es eine solche Höchstgrenze nicht und auch die Kappungsgrenze muss nicht berücksichtigt werden. Somit ist es in einem solchen Fall möglich, dass die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren um mehr als 20% ansteigt.
Indexmietverträge arbeiten ein wenig anders. Sie orientieren sich laut § 557b BGB am Preisindex für die Lebenserhaltungskosten privater Haushalte, den das Statistische Bundesamt ermittelt. Die Miethöhe hängt somit von der Inflationsrate ab. In Zeiten niedriger Zinsen profitieren Mieter hiervon stark, da sich die Miete so gut wie nicht erhöht. Mit einer hohen Inflation gehen allerdings auch starke Mieterhöhungen einher.
Hinweis: Auch bei Indexmietverträgen ist es erforderlich, die Mieter schriftlich über die Mietzinserhöhung zu informieren und die Höhe der genauen Miete zu nennen, bevor die Mieterhöhung vollzogen werden darf.
Neben der Planungssicherheit ergeben sich für Mieter aus Staffel- und Indexmietverträgen noch weitere Vorteile. So sind die Mieterhöhungen bereits festgelegt, sodass keine zusätzlichen Erhöhungen durch Modernisierungen vorgenommen werden dürfen. Die entsprechenden Regelungen sind in § 557b Abs. 2 BGB zu finden.
Betriebskosten beachten
Zwar müssen die Betriebskosten separat von der eigentlichen Miete betrachtet werden, für die Mieter stellen sie jedoch einen Teil der Kosten dar, die sie monatlich zu tragen haben. Hierbei kann die Zahlung der Betriebskosten auf drei Arten erfolgen: Entweder einigen sich Vermieter und Mieter auf einen Pauschalbetrag oder die Zahlung erfolgt als Bruttomiete beziehungsweise mittels einer Vorauszahlung.
Bei einem Pauschalbetrag werden die Kosten monatlich mit der Miete beglichen. Für Vermieter ist das praktisch, da sie am Jahresende keine Betriebskostenabrechnung erstellen müssen. Allerdings besteht so keine Möglichkeit, Mehrkosten von den Mietern nachzufordern. Ebenso haben Mieter keinen Anspruch auf Erstattung der Mehrkosten, wenn die Betriebskosten niedriger ausfallen sollten. Ein Pauschalbetrag muss im Mietvertrag zwingend erwähnt und schriftlich vereinbart sein.
Sind die Betriebskosten Teil der Bruttomiete, werden sie ebenfalls monatlich bezahlt und ein separater Ausweis ist nicht erforderlich. Um eine Erhöhung der Betriebskosten vornehmen zu können, muss eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag festgehalten sein. Ansonsten ist eine Umlegung der gestiegenen Kosten an die Mieter nicht möglich.
Besonders gängig ist eine Vorauszahlung der Betriebskosten. Hier zahlen die Mieter einen monatlichen Betrag, mit dem die Betriebskosten beglichen werden. Am Jahresende müssen die Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellen und ausweisen, ob die Betriebskosten höher oder niedriger ausgefallen sind als die Vorauszahlungen. Dann muss entweder der zu viel gezahlte Betrag an die Mieter zurückgezahlt werden oder die Vermieter können die Mehrkosten nachfordern. Um die Betriebskosten erhöhen zu können, müssen die Mieter schriftlich informiert werden und die nachvollziehbaren Gründe genannt bekommen, warum eine Erhöhung notwendig ist. Die entsprechenden Regelungen sind in § 560 Abs. 4 BGB zu finden.
Miete erhöhen bei Gewerbemietverträgen
Für den Abschluss von Gewerbemietverträgen gelten spezielle Regeln. Im Rahmen der Vertragsfreiheit haben Mieter und Vermieter das Recht, die Mietverträge individuell auszugestalten und Dinge zu vereinbaren, die in einem privaten Mietvertrag nicht möglich wären. Das hat allerdings zur Folge, dass Mieterhöhungen nicht so einfach durchzusetzen sind, da eine Mietzinserhöhung nicht einfach beschlossen werden kann und lediglich die Zustimmung der Mieter eingeholt werden muss.
Bei Gewerbemietverträgen können ebenfalls Staffelmietverträge und Indexmietverträge genutzt werden. Letztere werden im Gewerbemietrecht häufig als Gleitklausel bezeichnet. Um diese abschließen zu können, muss eine Vertragslaufzeit von mindestens zehn Jahren vereinbart werden. Außerdem muss eindeutig festgestellt werden, dass weder Mieter noch Vermieter unangemessen benachteiligt werden.
Eine Sonderform des Mietvertrags im Gewerbebereich sind Umsatzmietverträge. Hierbei orientiert sich die Miete an den Umsätzen der Mieter. Das bietet den Vorteil, dass die Mieter in schlechten Geschäftsjahren keine hohe Miete bezahlen müssen, die sie sich nicht leisten können und die ihre Wirtschaftlichkeit gefährden würde. Vermieter hingegen profitieren von erfolgreichen, wachsenden Unternehmen und nehmen quasi an deren Erfolg teil. Um als Vermieter abgesichert zu sein, kann man eine Mindestmiete vereinbaren, die von den Umsätzen der Mieter unabhängig ist. So erzielt man auch in wirtschaftlich schwachen Jahren noch einen Gewinn über die Mieten.
Bei unbefristeten Mietverträgen kann eine Änderungskündigung erfolgen. Das bedeutet, dass den Mietern fristgerecht ordentlich gekündigt und ein neuer Mietvertrag angeboten wird. In diesem ist die Mieterhöhung dann enthalten. Aus praktischen Gründen entscheiden sich Mieter und Vermieter hingegen meist gegen eine Änderungskündigung und nehmen stattdessen eine Aktualisierung des bereits gültigen Mietvertrags vor.
Grundsätzlich können Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen an Gewerbemieter umgelegt werden. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vereinbart wurde.
Regelungen für Neuvermietung bei Vermieterwechsel
Bei einer Neuvermietung können Vermieter nicht nur einen veränderten Mietvertrag nutzen, sondern auch höhere Mieten verlangen. Einzige Voraussetzung hierbei ist, dass sich die neue Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert und die Mietpreisbremse einhält. Somit darf die neue Miete maximal 10% über dem örtlichen Mietspiegel liegen. Steht allerdings kein qualifizierter Mietspiegel zur Verfügung, muss die Mietpreisbremse nicht eingehalten werden und die Erhöhung darf sogar 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Immer wieder kommt es vor, dass Käufer Immobilien erwerben, deren Mietparteien bereits bestehende Mietverträge haben. Diese Verträge gelten auch bei dem Vermieterwechsel und bei einer Mieterhöhung müssen sämtliche rechtlichen Vorgaben erfüllt werden. Um rechtssicher die Miete erhöhen zu können, müssen beispielsweise sämtliche Fristen eingehalten werden. Ebenso müssen Mieter und Vermieter einvernehmlich sämtliche Änderungen im neuen Mietvertrag vornehmen.
Rechtssicher Miete erhöhen – die Mieterhöhung ankündigen
Um rechtssicher die Miete erhöhen zu können, müssen Mieter rechtzeitig über die Mietzinserhöhung informiert werden. Die Ankündigung muss schriftlich erfolgen. Hierbei ist zu beachten, dass dieses Schreiben lediglich der Information dient und noch keine Erhöhung nach sich zieht. Das liegt daran, dass eine Mieterhöhung immer nur mit Zustimmung der Mieter vorgenommen werden kann. Erfolgt die Mieterhöhung auf Grundlage eines Mietspiegels, sollte dieser dem Schreiben beigelegt werden. So haben die Mieter eine größtmögliche Transparenz und können die Werte mühelos überprüfen.
Inhalte der Ankündigung
Wer rechtssicher die Miete erhöhen möchte, muss beim Anschreiben sorgfältig vorgehen. So ist es beispielsweise empfehlenswert, einen konkreten Brief zu verschicken, auch wenn eine Zustellung per E-Mail oder Fax absolut zulässig ist. Wer ganz sicher gehen möchte, dass die Zustellung erfolgreich ist, entscheidet sich für ein Einschreiben. So kann nicht nur der Zugang des Schreibens nachgewiesen, sondern auch das genaue Datum genannt werden.
Zu den Angaben, die verpflichtend in einem solchen Schreiben enthalten sein müssen, gehören der Name und die Anschrift der beiden Vertragspartner. Das sind üblicherweise der Vermieter und der Mieter. Die Höhe des neuen Mietbetrags muss ebenso genannt werden wie das Datum, an dem er erstmalig zu zahlen ist. Ebenso muss das Schreiben das Datum enthalten, an dem die letzte Mieterhöhung in Kraft getreten ist.
Des Weiteren ist es notwendig, klar zu begründen, warum die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Dies sollte anhand konkreter Gesetzesnormen und Nachweise erfolgen. Sämtliche für den Mieter relevanten Fristen müssen genannt und die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung erbeten werden. Soll die Erhöhung aufgrund einer Modernisierung erfolgen, müssen die Vermieter zudem auf Härtefälle hinweisen und sagen, dass die Mieter in einer solchen Situation ein Widerspruchsrecht haben. Liegt ein entsprechender Härtefall vor, kann keine Mieterhöhung vorgenommen werden.
Fristen einhalten
Für eine erfolgreiche Mieterhöhung ist es notwendig, sämtliche bestehenden Fristen einzuhalten. So darf die Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erfolgen beziehungsweise bei einer Neuvermietung frühestens ein Jahr nach dem Einzug. Außerdem haben die Mieter eine sogenannte Überlegungsfrist, in der sie sich darüber klar werden können, ob sie der Erhöhung zustimmen wollen oder nicht. Diese Übergangsfrist endet im übernächsten Monat nach der Zustellung der Ankündigung der Mieterhöhung. Die Ankündigung einer Mieterhöhung kann somit nach 12 Monaten erfolgen, tatsächlich in Kraft tritt sie allerdings frühestens nach 15 Monaten.
Hinweis: Die Fristen sind nur dann relevant, wenn die Miete auf das ortsübliche Niveau angehoben werden soll. Bei Staffel- und Indexmietverträgen kommen sie nicht zum Tragen.
Soll die Mieterhöhung im Rahmen einer Modernisierung stattfinden, müssen die Mieter mindestens drei Monate vor dem Beginn der Modernisierung darüber in Kenntnis gesetzt werden. Das muss zwingend in Schriftform erfolgen. In diesem Schreiben sind der Beginn, die Dauer und der Umfang der für die Modernisierung notwendigen Arbeiten zu nennen. Ebenso muss die Höhe der neuen Miete mitgeteilt werden. Sollen auch die Betriebskosten angepasst werden, ist dies in dem Schreiben ebenfalls zu erwähnen.
Sobald die Modernisierungsarbeiten abgeschlossen sind, haben die Mieter das Recht, Einsicht in sämtliche Rechnungen zu nehmen. So können Sie gezielt überprüfen, ob tatsächlich nicht mehr als die höchstens zulässigen 8% der Kosten an sie weitergegeben wurden. Ist alles rechtens, tritt die Mieterhöhung in Kraft.
Miete erhöhen – Zustimmung der Mieter einholen
Werden bei einer Mieterhöhung sämtliche gesetzlichen Vorgaben und Formalien eingehalten, muss der Mieter ihr zustimmen. Verweigert er die Zustimmung, können die Vermieter Klage einreichen, um so die Mieterhöhung durchzusetzen. Hierfür haben sie eine Frist von drei Monaten nach Ende der Zustimmungsfrist des Mieters.
Es ist empfehlenswert, bei einer ausbleibenden Zustimmung nicht sofort den Klageweg zu gehen. Das würde das Verhältnis zum Mieter massiv belasten. Stattdessen ist es angeraten, eine außergerichtliche Klärung anzustreben. So kann man die Gründe für die Mieterhöhung noch einmal in einem persönlichen Gespräch deutlich machen und nach den Gründen für die fehlende Zustimmung fragen. Häufig lassen sich Probleme und Schwierigkeiten so aus der Welt schaffen.
Hinweis: Es gibt keine konkrete Vorgabe, wie die Zustimmung zur Mieterhöhung zu erfolgen hat. Es ist nicht zwingend erforderlich, dass der Mieter seinen Vermieter schriftlich über sein Einverständnis in Kenntnis setzt. Ebenso ist es möglich, dass er der Mieterhöhung mündlich zustimmt oder dass er seine Zusage stillschweigend erteilt, indem er den neuen Mietbetrag einfach überweist.
Grundsätzlich kann der Mieter, wenn er eine rechtsgültige Mieterhöhung nicht hinnehmen möchte, ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen. Dies muss allerdings schriftlich erfolgen und er muss den Kündigungsgrund klar benennen. Sobald die Überlegungsfrist abgelaufen ist, endet auch das Sonderkündigungsrecht. Das ist allerdings vorrangig für Mieter mit einem Zeitmietvertrag mit längerer Laufzeit relevant, da unbefristete Mietverträge ohnehin jederzeit gekündigt werden können.
Fazit – Miete erhöhen, rechtssicher und wirkungsvoll
Rechtssicher die Miete zu erhöhen, erfordert eine gute Vorbereitung. Das liegt daran, dass vielfältige Gesetze, Formalien und Fristen eingehalten werden müssen. Außerdem müssen Vermieter die anstehende Mieterhöhung genau begründen. Hierbei ist es wichtig, sich auf konkrete Dokumente wie den Mietspiegel zu berufen.
Damit das reibungslos funktioniert, sollten sich Vermieter mit dem Mietspiegelreform genau auseinandersetzen und die Mindeststandards berücksichtigen, die an einen Mietspiegel gelegt werden. So können sie ihre gerechtfertigten Forderungen durchsetzen. Außerdem ist es empfehlenswert, genügend Zeit für die Planung und Umsetzung der Mieterhöhung zur Verfügung zu haben. Das Ziel sollte es immer sein, trotz der Mieterhöhung ein gutes Verhältnis zu den Mietern zu wahren, was am besten durch eine größtmögliche Transparenz und Offenheit gelingt.
