Nichts ist so nachhaltig und sichert die Mieteinnahmen wie das Wissen um die Rechte und Pflichten privater Vermieter. Private Vermieter sollten die Grundlagen des komplexen Mietrechts kennen, um Mietminderung und juristischen Auseinandersetzungen prophylaktisch zu begegnen. Im zweiten Teil beschrieben wir die Rechte von Vermietern, aber auch, warum es nicht sinnvoll ist, diese Rechte auszureizen.
Das Mietrecht ist komplex und gerade für Kleinst- und Privatvermieter oft undurchsichtig. Wer aber die Rechte und Pflichten der Mieter und Vermieter kennt, schafft die Grundlage für nachhaltige und störungsfreie Mieteinnahmen. Vor allem die Rechte des Mieters sollte man im Auge behalten, wie im ersten Teil beschrieben. Nur so beugt man unnötigen juristischen Auseinandersetzungen vor.
Die Rechte des Vermieters
Im Folgenden geht es um die Rechte der Vermieter und demzufolge den Pflichten der Mieter. Hier gibt es viele Irrtümer, mit denen wir aufräumen wollen. Die per Gesetz und durch Verordnungen bereitgestellten Rechte sollten aber nicht überschritten werden, um das Mieter-Vermieter-Verhältnis nicht nachhaltig zu belasten.
Mieteinnahme durch Zahlung der Miete
Vermieter haben das Recht auf Zahlung des Mietzinses gemäß § 535 BGB und der Höhe nach wie im Mietvertrag beschrieben durch den Mieter. Es ist nicht nur eine Pflicht des Mieters, sondern ein einklagbarer Betrag. Zahlt der Mieter nur unregelmäßig oder gar nicht, kann der Vermieter außerordentlich kündigen.
Kündigung durch Mieter oder Vermieter
In der Regel schließen Mieter und Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag und besitzen einen Kündigungsschutz. Demzufolge hat der Vermieter wenige Möglichkeiten zur Kündigung des Mietverhältnisses.
Ausnahmen stellen der Eigenbedarf an der Wohnung oder ein erhebliches und das Vertrauen verletzendes Verhalten des Mieters dar. Letzteres wäre der Fall, wenn der Mieter nur unregelmäßig oder gar nicht seiner Pflicht zur Mietzahlung nachkommt. Aber auch schwere Verletzungen der Hausordnung, die Nichtzahlung der Kaution oder eine unerlaubte Nutzung oder Fremdnutzung können der Grund für eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter sein.
Achtung: Bei der Eigenbedarfskündigung steckt die Tücke im Detail. Diese Form der Kündigung sollte wohl geplant und durchdacht und von einem Fachanwalt oder einer Hausverwaltung begleitet werden.
Die außerordentliche und fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB bildet hier die Grundlage. Eine vorherige Abmahnung gegenüber dem Mieter ist notwendig. Stellt er sein Fehlverhalten nicht ein, ist die Kündigung möglich, muss aber begründet sein. Im Nachgang muss dann noch eine Räumungsklage eingereicht werden. So einfach vor die Tür setzen kann man den Mieter nicht.
Mieterhöhungsverlangen
Um die Miete (Nettokaltmiete) während der Mietzeit zu erhöhen, muss vieles beachtet werden. Grundlage bildet hier § 558 BGB. Die Nettomiete darf maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Median der Mieten vergleichbarer Objekte in der Gemeinde) und zuerst nach 15 Monaten seit Vertragsbeginn angehoben werden.
Die Mieterhöhung muss als Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform (E-Mail oder Brief) zugehen. Innerhalb einer Frist von zwei Monaten hat der Mieter das Recht zum Widerspruch. Erst im Anschluss ist sie rechtswirksam.
Wird die Mietwohnung erneut vermietet muss auf die Mietpreisbremse geachtet werden, sofern diese regional gilt.
Kaution als Mietsicherheit
Mit der Kaution sichert sich der Vermieter gegen mögliche Schäden durch den Mieter. Sie beträgt in der Regel und maximal drei Nettokaltmieten, die der Mieter in drei Raten bezahlen darf. Die Mietkaution muss im Mietvertrag vereinbart sein. Die Kaution muss der Vermieter getrennt von anderen Geldern anlegen und nebst erwirtschafteten Zinsen spätestens sechs Monate nach Mietvertragsende zurückzahlen. Eine Hinterlegung der Kaution kann in bar, durch Bankbürgschaft, Kautionssparbuch des Mieters oder Mietkautionsversicherung getätigt werden.
Vorauszahlung der Nebenkosten
Der Vermieter hat das Recht zur Vorauszahlung von Neben- oder Betriebskosten durch den Mieter. Sowohl die Pflicht zur Zahlung als auch das Verteilungsmodell auf die jeweiligen Mieteinheiten müssen mietvertraglich ratifiziert sein.
Recht auf Wohnungsbegehung
Grundsätzlich dürfen Vermieter ohne Einwilligung des Mieters die Wohnung nicht betreten. Müssen jedoch Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten durchgeführt werden, oder ein Zutritt ist für eine Schadenfeststellung notwendig, darf der Vermieter in die Wohnung, muss dies aber vorab ankündigen. Ist Gefahr in Verzug, sollte man den Mieter unbedingt vorab informieren. Nur, wenn es keine andere Möglichkeit gibt, darf eine Notöffnung aus wichtigem Grund durchgeführt werden.
Bei Neuvermietung hat der Vermieter das Recht, Wohnungsbesichtigungen (keine Sammel- oder Dauerbesichtigungen) durchzuführen. Jedoch muss er diese rechtzeitig, mit mehreren Tagen Vorlauf, ankündigen.
Das Recht auf Untersagung von Haustieren
Bei Kleintieren, wie Hamster und Mäusen, Sittichen und Fischen, darf der Vermieter die Tierhaltung nicht verbieten. Bei Hunden und Katzen aber über eine Einzelfallentscheidung schon, so zum Beispiel mehr als zwei Hunden oder Katzen. Ebenso darf das Halten von Ratten, unzähligen Vögeln etc. aus Verschmutzungs- und Lärmgründen verboten werden.
Im Resümee ist eine Einhaltung der Rechte und Pflichten seitens der Vermieter zielführend und essenziell und ein Überschreiten aus eigenem Interesse heraus schädlich. In der Regel sind Mieter gut informiert und die Gerichte agieren größtenteils mieterfreundlich. Wer nachhaltige Mieteinnahmen generieren will und ein dauerhaft gutes Verhältnis mit der Mieterschaft durch Einhaltung der Rechte und Pflichten untermauert, ist stets klar im Vorteil.
