Der Konflikt in der Ukraine führt zu höheren Energiepreisen. Ob Öl, Gas oder Strom, die Preissteigerung werden viele Mieter Anfang 2023 spüren. Die Vermieter müssen sich bei der kommenden Betriebskostenabrechnung auf Zahlungsunfähigkeiten einstellen. Ist eine höhere Nebenkostenvorauszahlung im laufenden Jahr möglich?
Bei Vermietern in ganz Deutschland regt sich Panik. Durch die rasant steigenden Energiepreise werden durch die Betriebskostenabrechnung 2023 extreme Nachzahlungen auf die Mieter zukommen. Können Vermieter die Vorauszahlungen der Nebenkosten während der laufenden Abrechnungsperiode erhöhen?
Denn klar ist: Der Konflikt in der Ukraine hat nicht nur zur aktuellen Preissteigerung geführt. Ein Öl- und am Ende Gasembargo wird sich zwangsläufig extrem auf die Heizkosten auswirken. Und auch der Strompreis klettert nach oben. Werden die Mieter die geforderten Nachzahlungen tragen können?
Preissteigerung von Energie führt zu höheren Nebenkosten
Von 100 Euro der Stromrechnung sind statistisch 52 Prozent staatlich verursacht, so Experten zur Strompreisentwicklung. Und auch CO₂-Abgabe, EEG-Umlage, das alles belastet die deutschen Haushalte schwer. Nun hat der Ukrainekonflikt zu weiteren Preisanstiegen geführt. Die von den Mietern im laufenden Zyklus geleisteten Vorauszahlungen der Betriebskosten werden, so Experten, schon jetzt nicht ausreichen.
Tatsächlich, so Analysten, werden vierstellige Nachzahlungen in 2023 auf bundesdeutsche Haushalte zukommen. Mit ein bis zwei Monatsmieten rechnet selbst die Politik,
Greift das Ölembargo gegen Russland und letztlich auch ein Gasembargo, öffnet sich eine Kluft zwischen geleisteten Vorauszahlungen der Mieter und den Nachzahlungen, die in 2023 auf sie zukommen.
Preissteigerung von Nebenkosten in allen Bereichen
Über die Nebenkostenvorauszahlung zahlen Mieter umlagefähige Betriebskosten der Immobilie an den Vermieter. In der Regel wird ein Zyklus vom 01.01. bis 31.12. eines Jahres betrachtet. Dabei stellt der Heizkostenvorschuss einen erheblichen Teil der zu leistenden Vorauszahlung dar, und nunmehr den sensibelsten.
Doch wer glaubt, dass allein die Heizkosten und der Allgemeinstrom für den Betrieb einer Immobilie steigen, der irrt. Durch die Inflation getrieben, erhöhen viele Dienstleister ihre Preise. Das gilt für Entsorger ebenso, wie für Gärtner oder die alljährliche Wartung der Heizungsanlage.
Noch gibt es keine verifizierten Angaben darüber, wie hoch die vollumfängliche Preissteigerung für den Betrieb einer Immobilie ausfallen wird. Aber klar ist, dass die Schere zwischen Vorauszahlungen und tatsächlichen Kosten weiter auseinandergeht.
Können Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen?
Im Eigentümerverband Haus und Grund gehen viele Anfragen besorgter Vermieter ein. Sie befürchten, dass ihre Mieter die Nachzahlungen im Jahr 2023 nicht vollumfänglich bezahlen können. Ergo ist die Frage berechtigt, ob eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung im Laufe des vereinbarten Zyklus möglich ist.
Dem Vermieter wird per Gesetz erlaubt, eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung vorzunehmen. Aber nur nach vorliegender Nebenkostenabrechnung, so § 560 BGB. Das heißt: Erst mit der Anfang 2023 angefertigten Abrechnung der Betriebskosten können Vermieter die Vorauszahlungen nach oben korrigieren.
Entgegen dem Wortlaut „nach einer Abrechnung“ in § 560, Aabsatz 4 BGB wird es aber als zulässig angesehen, dem Mieter die Erhöhung zusammen mit der Abrechnung zu präsentieren. Aber erst im Jahre 2023.
Mit anderen Worten: Dem Vermieter sind trotz des extremen Preisanstiegs der Betriebskosten die Hände gebunden und er kann nur darauf hoffen, dass die Mieter die kommenden Nachzahlungen auch finanziell tragen können. Bei steigender Inflation wird es viele Mieter geben, die den berechtigten Forderungen nicht ad hoc nachkommen können.
Wie können Nebenkostenvorauszahlungen dennoch erhöht werden?
Beim Mieterbund gehen bereits viele Anfragen ein, ob Vermieter die Nebenkosten so einfach mal erhöhen dürfen. Das zeigt deutlich, dass einige Vermieter diesen Wunsch an ihre Mieter herantragen. Verständlich.
Aber darauf hoffen, dass die Mieter 1000 Euro oder mehr bis zum Jahresende ansparen, um die Betriebskostennachzahlung zu befriedigen, wird bei einigen Haushalten kaum möglich sein.
Die Lösung wäre, mit der Mieterschaft zu reden und sie aufzuklären, wie wichtig es ist, ausreichend Geld anzusparen, wenn möglich. Zwar können Mieter und Vermieter rechtsverbindlich und gemeinsam eine höhere Nebenkostenvorauszahlung vereinbaren. Aber solche Vertrags-Konstrukte können sich weitaus schwieriger gestalten, als Geld für die Nachzahlung zurückzulegen.
Der Gesetzgeber hat noch keine Klarheit darüber erlangt, ob Vermieter notfalls eine Ratenzahlung von Nebenkostennachzahlungen durch die besondere Lage akzeptieren müssen. Aber es sieht danach aus. Das wird gerade Kleinstvermieter hart treffen, da die Energieversorger auch sofort Ihre Rechnungen bezahlt haben wollen.
Die Hoffnung an die Politik ist, dass ein rechtssicheren Zahlungskonstrukt von Nebenkostennachzahlungen gefunden wird, dass kleine und Privatvermieter ebenso nicht belastet, wie deren Mieter.
Am Ende bleibt der Tipp, seine Mieter für das Thema zu sensibilisieren und zu informieren. Es gibt aber auch rechtssichere Möglichkeiten, um die Nebenkostenvorauszahlungen anzuheben. Auch der Hinweis, durch sparsames Heizverhalten hohe Nachzahlungen zu vermeiden, kann helfen.
Im Übrigen sollten sich auch Wohnungseigentümergemeinschaften mit den steigenden Betriebskosten auseinandersetzen. Zwar werden verbrauchsabhängige Kosten der Eigentümer nicht über das Hausgeld bezahlt. Aber Allgemeinstrom und steigende Preise von Dienstleistern sollten WEG auf dem Zettel haben und bei der nächsten Eigentümerversammlung besprechen.
